서울 부동산 경험치 못한 위기가 온다

책 정보

 

 

서울 부동산 경험치 못한 위기가 온다 - 매일경제신문사

이광수 지음

 

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

부동산 시장은 지칠 줄을 모릅니다.

규제로 인한 풍선효과로 서울을 제외한 타지역의 집값 상승이 본격적으로 시작되고 있고

서울 역시 보도가 되지 않을 뿐 신고가 행진을 하고 있습니다.

과연 이 부동산 시장의 상승장은 언제까지 계속될까요?

 

 

책의 주관적 평점 ★★★★

 

'서울 부동산 경험치 못한 위기가 온다'에서는 지금까지와는 약간 다른 접근법으로

부동산 시장에 대해 분석하고 있습니다.

 

애널리스트답게 작가는 분석적으로 부동산 시장을 바라보고 있는데요

최근 많은 사람들이 부동산 시장의 급등 이유를 공급으로만 한정 짓고 있는 데 반해

책에서는 투자자들의 매물인 '투기수요', '투기공급', '거래회전율'로 약간은 다른 분석을 하고 있습니다.

 

부동산 시장을 바라보는 새로운 안목을 제시해주는 책이라 생각합니다.

 

인상 깊었던 부분

 

주택수요는 성질의 가변성이 있다는 말이다. 쉽게 말해 주택을 소비대상으로 본다면 집값이 상승할 때 기회비용이 상승하게 되어 소비를 감소시킨다(집을 사지 않는다). 반면 집을 투자대상으로 보기 시작하면 집값이 오를 수록 가격상승에 대한 기대감이 높아져 수요를 증가시킨다.

 

 

빚은 빛이 되기도 늪이 되기도 한다. 무슨 차이가 결과를 다르게 만들까? 빚이 빛 혹은 늪으로 변하는 원인을 알아야 한다. 늪과 빛의 차이는 '때'에서 온다.

 

 

부동산 가격에서 싼 가격은 집을 가지고 있는 사람들이 너도 나도 팔려고 할 때 나타난다. 특히 투기공급이 줄어들면서 매도 물량이 증가할 때가 가장 싼 가격이다. 절대 가격보다 가격을 형성하는 공급과 수요 변화에 주목하면 싼 가격으로 부동산 투자가 가능하다. 매도 물량이 증가하면 집값이 급락하고 거래량이 회복세를 보이게 된다. 집값이 떨어지는데 거래량이 증가하고 있다면 시장 가격은 충분히 싼 가격일 수 있다.

 

 

가격이 많이 빠지면 많이 오르고, 많이 오르면 많이 빠진다는 경향을 통해 구체적인 부동산 투자 방향을 설정할 수 있다.

 

 

가격이 하락하면서 거래량이 증가하는 경우는 심리 변화가 극심하게 일어날 가능성이 크다. 특히 집을 보유한 사람들이 집을 파는 경우가 많다. 가격 하락이 지속되면서 심리에 쫓겨 집을 팔기 시작한다. 투자하기 가장 좋은 시기이기도 하다. 반대로 가격이 상승하는데 거래량이 감소하는 시기가 있다. 투자할 때 가장 피해야 할 시점이다.

 

 

정리하면 가격 하락 단계는 다음과 같은 경로를 거친다. 투기수요가 감소하면서 호가가 하락하고 거래량이 급감한다. 실거래가는 큰 변동이 없다. 다음으로 실수요가 감소하면서 거래 가격이 하락하기 시작한다. 거래량은 계속 부진하다. 이후 투기공급자가 집을 매도하면서 거래량이 증가하고 가격이 크게 하락한다. 가격 하락 속도가 빨라진다. 부동산 투자에서 가장 좋은 시점이다.

 

 

거래회전율이 하락하면서 가격이 크게 오른 지역은 반대로 거래회전율이 증가하면서 가격 하락이 빨라질 수 있다. 거래회전율은 실거래 건수를 전체 대상 아파트 전체 건수로 나누어서 계산한다. 전문가들이 전혀 관심을 갖지 않던 지표다.

 

 

가격 상승 원인을 투기수요와 실수요로 나누는 게 현실적으로 쉽지 않다. 그러나 불가능한 건 아니다. 수요가 증가해 가격이 오른 경우는 거래량 증가를 동반한다. 따라서 가격이 오르면서 거래량 증가가 이뤄진 곳을 우선 찾으면 된다.

이제 수요를 투기수요와 실수요로 나눠야 한다. 2018년 9월부터 투기과열지구 내 3억 원 이상의 주택을 구입할 때 주택구매자금조달 계획서를 제출해야 한다. '구입 후 임대' 비중이 높은 곳을 찾는다.

 

 

가격이 가장 많이 빠질 곳을 순서대로 정리하면 다음과 같다. 우선 거래회전율이 급감하면서 가격이 급등한 곳이다. 매물 감소나 호가 올리기를 통해 가격이 상승했을 가능성이 높다. 다음으로 투기수요가 증가한 곳의 가격하락 가능성이 크다.

 

 

임대로 등록된 아파트는 투자인 경우가 대부분이다. 임대 아파트가 증가했다는 건 투기공급이 감소했다는 말이다. 반대로 임대 주택이 감소하면 투기공급이 증가한다는 의미다.

향후 집값 변동을 읽을 때 상대적으로 임대 주택 비율이 높은 곳에 주목해야 하는 이유다. 투기수요가 많고 투기공급이 증가했을 가능성이 크기 때문이다.

 

 

미래에 관해 알 수  있는 것은 두 가지 밖에 없다. 하나는 미래는 알 수 없다는 것. 다른 하나는 미래는 오늘 존재하는 것이 아니며 따라서 오늘 예측할 수 있는 것이 아니라는 것이다.

 

 

서울 부동산 경험치 못한 위기가 온다, 매일경제신문사

 

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