당신에겐 집이 필요하다

책 정보

당신에겐 집이 필요하다 - 베리북

렘군 지음

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

부동산 투자 고수 중 한 명인 '렘군'님의 책입니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★★

 

일반적인 부동산 관련 서적과 마찬가지로 저자의 경험과 

저자의 부동산 투자 방식에 대한 주요 내용입니다.

다른 우수한 부동산 투자 관련 서적에 비해 뛰어나지도 모자라지도 않는 내용입니다.

다른 책과 차별화되는 내용은 '데이터'에 입각한 투자 방식이라 설명할 수 있습니다.

책을 읽으면서 역시나 일단 저질러야 한다는 실행력이 가장 중요함을 느낍니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

자수성가한 부자들 중 대부분은 종잣돈 1,000-2,000만 원으로 시작했다. 투자를 최우선으로 두고, 불필요한 지출을 줄여 남은 금액으로 생활하는 것이다. 투자금이 없다면 불필요한 지출을 줄인다. '선투자 후지출'이다.

전세 레버리지를 활용하여 투자하려면 다른 그 무엇보다 연도별, 지역별 공급량을 체크해야 한다.

수익률은 대출에 따라 수익률이 무한대로 나오기도 한다. 따라서 대출 없는 절대적인 월세 수익률을 반드시 확인해야 한다.

전국의 아파트는 대부분 3-6% 수준의 수익률을 보인다는 점을 참고하자.

수익률이 높은 단지에 사람들이 몰리면 매매가가 조금씩 오르게 되고, 오른 매매가에 의해 월세 수익률은 점차 낮아지게 된다.

국토종합계획 살피기 - 국토교통부

고속도로 개발계획 살피기 - 한국도로공사

전국 철도 개발계획 살피기 - 한국철도 시설공단

지하철 노선 개발계획 살피기 - 각 지자체 도시철도공사

도시별 인구 및 증감 추이 살피기 - 국가통계포털

국도교통부, SH, LH, 전국 도시공사의 개발계획 살피기 - 특히 국가정책사업

지역분석자료 작성법

1. 정책분석: 시정 계획, 중장기 계획 (시군구청 홈페이지) - 정책, 개발호재 확인

2. 인구분석: 인구, 가구 수, 인구 추이 (국가통계포털, 통계청) - 인구변화

3. 입지분석: 개발 호재, 교통, 상권, 교육, 환경 (시군구청 홈페이지, 지역 카페)

4. 수요와 공급: 수요 및 공급 (국토교통부, 네이버부동산, 부동산114, 닥터아파트, KB부동산알리지) - 수요와 공급의 불균형 지역 찾기

5. 매매시장 흐름: 매매가 지수, 전세가 지수, 매매 전세 수급, 매수 매도 우위지수, 거래량, 미분양 현황 (한국감정원, KB부동산알리지, 실거래가, 네이버부동산)

6. 경매시장 흐름: 지역별, 종목별 낙찰가율 - 경매시장은 일반 매매시장보다 빨리 움직이므로 투자자의 심리 파악

7. 지역비교: 매매 및 전세가가 비슷한 지역끼리 비교

8. 발품

9. 종합: 결론

국토종합계획, 지자체별 도시계획, 철도계획, 고속도로계획, 지하철계획, 전국 산업단지, 전국 신도시, 전국택지개발지역(도시개발지역 포함), 국가정책사업(보금자리지구, 혁신도시, 경제자유구역, 기업도시, 뉴스테이 등), 전국 수요와 공급 정보, 미분양 정보 순으로 조사를 해나갔다.

인구의 유입을 정리하니 인구가 많아지는 도시와 인구가 줄어드는 도시가 파악되었다.

실수요는 어느 정도 근접하게 예측할 수 있다. 지역별로 지난 10년 간 입주량의 평균을 구해보면 매년 필요한 공급량을 알 수 있는데 그 해의 입주량보다 공급량이 많을 경우 우리는 '공급이 과다하다'고 표현하고 반대의 경우엔 '공급이 부족하다'고 한다.

지역별 수요와 공급을 확인함에 있어서 반드시 살필 것이 있다. 바로 지역별 멸실주택이다. 국가통계포털 사이트에서는 연도별, 지역별 멸실주택량을 제공한다. 이 멸실주택량이 많은 지역일 수록 전세가는 더 큰 폭으로 상승한다.

신도시, 택지개발지구, 그리고 도시개발구역 사이에는 상당한 차이가 있었다. 가장 큰 차이점은 규모의 차이다. 택지개발촉진법에 따라 지정된 10만m2이상을 택지개발지구라 하는데, 그중 330만m2이상을 신도시라 한다.

신도시와 택지개발지구는 모두 택지개발촉진법에 근거를 두고 시행된다. 논, 밭, 산이던 토지를 LH, SH, 수자원공사 등의 공공기관이 매입하고 바둑판처럼 반듯하게 구획정리하여 새롭게 개발되는 도시를 뜻한다. 하지만 도시개발구역은 사업주체와 관련법령이 다르다. 도시개발지역은 도시개발법을 근거로 진행된다. 사업주체도 공공기관이 아닌 민간기업의 주도로 시행되는 경우가 많은며 택지개발지구에 비해 그 규모도 훨씬 작다.

공급 방법도 다르다. 택지개발지구의 경우 전국의 각 지역별로 아파트 공급량을 분산하여 분양한다. 그러나 도시개발구역은 해당지역의 거주자에게 100% 우선 공급하며, 남은 물량이 있을 때에만 타지역 거주자에게 기회가 돌아간다.

신도시의 진입 타이밍은 최초 분양하는 단지를 가장 빨리 선점하거나 입주가 어느 정도 완료되는 시점에 매입하여 전세상승과 매매상승을 노리는 방법이 있다.

매물도 아주 먼 곳에 위치한 부동산에까지 나와 있었다. 팔고 싶어도 팔리지 않는다는 뜻이었다.

준공임대사업자로 등록하면 재산세 감면 혜택이 있다. 의무기간 8년이 아닌 10년을 보유한 경우에는 양도세가 비과세가 된다.

분양은 일반분양, 공공분양으로 나뉘고 임대는 국민임대, 공공임대, 영구임대로 나뉜다. 흔히 청약을 넣는다고 하면 일반분양을 의미하는 것이다.

전세 또는 월세를 끼고 나온 물건은 정상 매물보다 가격이 저렴한 편이다. 

 

 

당신에겐 집이 필요하다, 베리북