부동산 투자의 정석

책 정보

부동산 투자의 정석 - 알키

김원철 지음

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

부동산 관련 필독서 입니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★★★

 

명불허전이라고 해야하나요.

역시 부동산계의 고수답게 책의 내용이 뛰어나고 알찹니다.

그동안 알지 못했던 것들도 많이 배울 수 있었습니다.

부동산 투자의 기초를 꼼꼼히 알려주고

아파트, 상가 등 부동산 종류에 따른 전략도 설명하고 있습니다.

 

 

인상 깊었던 부분

그렇다면 거품을 어떻게 알아볼 수 있는가? 나는 실무적으로 거품을 다음과 같은 요소에 따라 파악한다. 우선, 기간이다. 상당 기간, 즉 5년 이상 지속적으로 상승했다면 거품일 가능성이 크다. 두 번째는 가격이다. '가격이 매스컴에서 회자될 정도로 올랐고, 또 그것이 광범위한가?' 마지막 세 번째는 부동산에 대한 대중의 관심도이다. '부동산에 대해 관심도 없던 사람이 부동산에 관심을 갖고 돈을 벌겠다고 덤비는가?' 이때는 거품이 많이 형성되었다고 보면 된다.

 

 

전세 레버리지 투자

1년차: 집1 구입

2년차: 집2 구입

3년차: 집3 구입 + 집1의 전세 보증금 상승분 2천만원

4년차: 집4 구입 + 집1, 2의 전세 보증금으로 집5 구입 + 집2의 전세 보증금 상승분 1천만원

5년차: 집3, 집2의 전세 보증금으로 집 6 구입 + 집1의 전세 보증금 상승분 2천만원

...

 

 

부동산의 전세가와 매매가 차이가 적어진 때가 매수 타이밍이며, 전세가와 매매가 차이가 적어진 지역이 매수 대상이 된다.

 

 

이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까?

1. 부동산 활황기에는 예금 등 더 높은 수익처에 눈길이 간다

2. 부동산 불황기에는 확신이 사라진다

3. 전세 보증금 상승분으로 회수된 자금을 허투루 쓴다

4. 4년 이상 부동산 시장에 관심을 갖는 건 쉽지 않다

 

대출이라는 것이 이런 것이다. 지금은 감당할 수 있다고 해도 언제나 감당할 수 있는 것은 아니다. 따라서 초보 투자일수록 대출은 더욱 조심해서 사용해야 한다.

 

 

핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유들

1. 핵심이 무엇인지 모른다

2. 핵심 부동산을 매수하기 힘들어 옆의 것을 산다 - 핵심 부동산 옆에 있는 비교적 매수하기 쉬운 비핵심 부동산을 덜컥 사버리는 것이다

3. 핵심 부동산을 과도하게 오른 가격에 매수한다

 

투자란 반드시 불황의 끝자락에서 해야 한다.

 

 

투자의 때를 알려주는 신호들

1. 부동산 불황기가 3년 이상 지났다

2. 미분양 물량이 사상 최대로 증가한다 - 악성, 비악성 미분양을 구분할 필요가 없다

3. 분양 물량이 역대 최저가 된다

4. 경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 된다

5. 전세가율이 사상 최고치에 근접한다

6. 정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다

 

고수의 눈에 들어오는 물건들

1. 전세가율이 90~95% 선에 육박한 주거용 부동산

2. 전세가 수준으로 구입 가능한 아파트나 빌라 - 조망권 등 탁월한 장점이 있는 경우

3. 분양가가 주변 시세와 거의 비슷한 아파트 분양권

4. 임대 수익률이 20~30%에 육박하는 수익형 부동산

 

아파트 투자의 정석

1. 로열동, 로열층을 택하라

2. 면적은 85m2 이하가 좋다

 

재건축 투자의 정석

사람들이 재건축에 대해 상식적으로 알고 있는 것은 대지지분이 큰 아파트를 골라야 한다는 것이다. 그러나 더 중요한 것은 용도다.

이게 끝이 아니다. 실제로 투자 가치가 높은 재건축 아파트를 고를려면 남은 용적률을 봐야 한다. 남은 용적률 부분이 일반 분양분이다.

 

 

분양권 투자의 정석

1. 신규 공급이 없던 지역, 최초 분양권을 잡아라 - 부동산 침체기에는 아무리 인근 최고 아파트 가격보다 10% 정도 높은 가격에 분양해도, 단순히 가격만 보고 비싸다고 생각하기 쉽다. 그러니 매수가 잘 이뤄지지 않는다. 하지만 이 정도 가격이라면 싸게 매수할 기회임을 알아차리는 것, 그것이 포인트다. 게다가 침체기가 길어지면 주변 아파트의 가격 자체가 떨어진다. 떨어진 가격에 고작 10%를 얹은 가격이니 반드시 매수해야 한다. 침체기 3년 이후의 분양권이라면 꼭 주목하라.

2. 프리미엄을 주고서라도 매수하라

3. 택지개발지구의 중심지 아파트를 노려라 - 택지개발지구는 이미 모든 지역에 들어올 주택을 계획적으로 정한 뒤 건설하기 때문이다. 따라서 각 부동산의 지위가 변할 일이 없다.

4. 핵심지역의 분양권은 장기 보유하라

 

미분양, 고수의 놀이터

1. 모든 조건이 좋은데 가격만 비싼 경우를 유심히 보라

2. 모든 조건이 좋은데 주변 물량의 영향을 받고 있는 건 아닌지 살펴라 - 주변 공급된 물량이 너무 많아서 그 영향으로 미분양이 발생했을 때이다

3. 파격 할인가가 임대가와 비슷한지 살펴라

 

오피스텔 투자의 정석

모든 오피스텔이 투자 가치가 있는 것은 아니다. 투자자들은 오피스텔이 아파트와 달리 공급이 용이하다는 점을 각별히 유의해야 한다.

1. 전용면적을 보라 - 가격이 저렴한 편인지 비교할 때도 전용면적을 기준으로 삼아야 한다. 전용면적이 바로 임대를 놓는 중요한 요소가 되기 때문이다.

2. 싼 오피스텔이 더 좋은 오피스텔이다 - 고층이나 저층, 남향이나 북향이나 실제 임대 가격에는 거의 차이가 나지 않기 때문이다.

3. 택지개발지구 중심상업지구의 오피스텔을 노려라  - 택지개발지구는 계획적으로 토지의 용도를 정한 후 개발을 진행하므로 어느 날 갑자기 일반 건물이 오피스텔로 변신하는 일은 발생하지 않는다.

4. 전용 30~50m2의 오피스텔을 공략하라 - 오피스텔이 아파트를 도저히 따라갈 수 없는 게 바로 통풍이다. 오피스텔은 오피스텔의 장점을 살리고 아파트는 아파트만의 장점을 살리는게 유리하다.

5. 10년이 지나면 매도를 고려하라

 

상가주택 투자의 정석

상가주택은 시기에 영향을 덜 받는다는 걸 알 수 있다. 경기와 상관없이 가격이 꾸준히 오른다.

1. 평지가 넓게 형성되어 있고 사방이 뚫린 곳을 골라라

2. 뜨는 상권의 주변을 노려라 - 뜨는 상권 주변이 저평가된 경우가 많다

3. 6m 이상의 도로를 낀 물건이 좋다

4. 어울리지 않는 용도로 지정된 곳에 주목하라

 

상가 투자의 정석

1. 무조건 저렴하게 사라 - 상가는 수요가 많지가 않다. 계속해서 할인을 요구하면 제안이 받아들여지는 게 어렵지 않다.

2. 분할해서 파는 핵심상권의 1층 상가를 매수하라

3. 성장성이 있는 상권이어야 한다 - 해당 상가가 향후 임대료를 꾸준히 올릴 수 있는 곳인지 아닌지가 매매가에 큰 영향을 준다

 

 

부동산 투자의 정석, 알키