1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라

책 정보

1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라 - 매일경제신문사

신방수 지음

 

이미지 출처: Google

 

책을 선택한 이유

법인의 부동산 투자와 관련하여 지식을 얻고자 책을 읽게 되었습니다.

 

책의 주관적 평점 ★ ★ ★

'1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라'를 통해 법인으로 부동산을 투자할 때의 여러 고려 사항에 대해 알게 되었습니다. 한 가지 확실한 점은 현재는 상업용 부동산을 제외하고는 법인으로 투자하는 것이 좋지 않다. 법인을 통해 다양한 방법의 절세 방법이 있긴 하다 입니다.

 

 

 

인상 깊었던 부분

취득세: 개인 1~12% vs 법인 12%

보유세: 개인 1.2~6% vs 법인 3~6%

임대소득세, 건강보험료: 연간 2천만 원 이하인 경우에는 개인이 다소 유리할 수 있으나 이를 초과할 경우에는 법인이 유리할 가능성이 높다.

양도세: 개인 중과세 vs 법인 추가과세

 

법인의 주택취득에 대한 취득세

2020년 8월 12일 이후부터 취득가액의 12%

시가표준액이 1억원 이하 등의 주택, 사원용 주택 등에 대해서는 중과세를 적용하지 않고 일반세율

사원용 주택: 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는주택으로서 1구의 건축물의 연면적(전용면적)이 60m2 이하인 공동주택

 

종부세

기본공제액 6억 원을 받을 수 없으며 세율은 3%나 6%

한 법인의 보유 주택 수가 2채 이상이면 6% 적용되나 1채씩만 보유하면 각각 3%가 적용되므로 2개 이상의 법인을 유지하기도(법인 쪼개기)

 

추가 법인세제도 (2021.01.01~)

추가 법인세 적용대상은 주택(주거용 오피스텔, 별장 포함)과 비사업용 토지에 한했으나, 분양권과 입주권이 추가

10%에서 20%로 인상, 단 비사업용 토지는 10%

 

개인 양도세 + 종부세 > 법인 법인세 + 종부세 + 배당소득세 : 법인으로 보유

 

	개인		법인
	일반세율	중과세율	일반세율	추가세율
주택	1년미만: 70% 1-2년: 60% 2년 이상: 6-45%	2주택: 6-45% + 20%p 3주택: 6-45% + 30%p	10-25%	20% (비사업용 토지 10%)
입주권	상동	해당 사항 없음
분양권	해당 사항 없음	1년 미만: 70% 1년 이상: 60%

 

과밀억제권역 밖에서 설립된 법인은 이 지역 내의 부동산을 취득하더라도 취득세 중과세를 적용하지 않는다.

주택임대업은 면세업으로 부가세가 과세되지 않는다.

상가임대의 경우 부가세가 발생하므로 별도의 사업자등록을 요구하고 있다.  

 

법인이 개인에게 이자를 지급할 때에는 지급금액의 25%(지방세 포함 27.5%)를 원천징수해야 하기 때문이다.

 

가지급금이 업무와 관련해 발생한 경우에는 정당한 것으로 보아 규제하지 않는다.

• 대표자에게 상여처분한 금액의 소득세를 법인이 납부하고 가지급금으로 계상한 금액
• 직원에 대한 월정급여액 범위에서의 일시적인 급료의 가불금
• 경조사비 또는 학자금의 대여액
• 직원에 대한 주택구입 또는 전세자금의 대여액 등

 

부가가치세

과세항목

• 전용면적 85m2 초과주택을 공급하는 경우 - 부동산 매매업
• 상거 등 비주거용 건물을 공급하는 경우 - 부동산 매매업
• 상가 등 비주거용 건물을 임대하는경우 - 일반 부동산 임대업  

면세 항목

• 전용면적 85m2 이하 주택을 고급하는경우 - 부동산 매매업
• 주택 등 주거용 건물을 임대하는 경우 - 주택 임대업
• 주택 등 주거용 건물을 임대한 후 공급하는 경우 - 주택 임대업

주택임대업은 면적과 무관하게 면세사업자에 해당한다. - 부가세 면제

구입 후 임대용으로 돌리려면 재무제표를 작성할 때 매매용 주택을 임대용 주택으로 계정을 재분류할 수 있다. 

주택을 임대용으로 사용하다가 양도하면 부가세 없이 거래가 가능하다

해당 사업연도에 부동산 임대업을 주된 사업으로 하거나 매출액의 100분의 70 이상인 경우 부동산 임대업

 

1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라, 매일경제신문사

 

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