부동산 콘서트

책 정보

 

부동산 콘서트 - 중앙일보조인스랜드

배종찬 지음

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

카페 추천 도서 입니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★

부동산 투자에 대한 기초 상식을 설명하고 있습니다. 다른 책에는 없었던 전세권 등기에 대한 부분이 특히 유용했습니다.

 

인상 깊었던 부분

 

오래된 단독주택이나 상가건물을 매수할 경우에는 '사도(작은 길을 이웃과 같이 사용하는 길)'까지 이전등기에 포함되었는지 여부를 꼭 확인해야 한다. 사용에는 문제가 없지만 나중에 보상금이 나온다거나 입주권이 나올 때 보상 금액이 준다.

등기부등본에는 집합건물의 전유 부분만 기재되고, 공유 부분은 집합건물의 건축물관리대장에 자세히 나온다.

본등기를 한 날에는 가등기와 본등기 사이의 소유권, 근저당권, 압류, 가압류, 전세권 등은 말소의 대상이 되므로 가등기 이후의 권리들은 본등기를 한다면 아무런 의미가 없어지게 된다.

부동산 투자를 하기 좋은 시기

부동산 규제 정책이 나왔을 때 투자하라. 부동산 규제 정책으로 급락하지만 원상복귀되는 시간은 점점 짧아진다.

대통령 선거는 직접적으로 부동산 가격에 영향을 끼친다. (대선 후보들의 부동산 관련 정책을 참고하여 투자한다.)

분양권 투자를 할 때 유의 사항

1. 등기부등본 자체를 볼 수가 없다. 원분양자의 권리를 증명해 줄 수 증서는 '분양 계약서' 하나 밖에 없는 것이다. 따라서 분양권을 매매할 때 반드시 매도자(원분양자)에게 분양 계약서를 받아 두는 것이 가장 좋다.

2. 분양 사무실을 통해 채권 가압류가 들어오지는 않았는지 확인해야 한다.

3. 분양 계약서 상의 사람과 매도인이 동일인인지 반드시 확인해야 한다.

좋은 재건축 아파트란

1. 대지 면적이 넓은 아파트

2. 단지 규모에 비해 세대수가 적은 아파트: 세대수가 적을 수록 일반 분양이 증가하므로 사업 타당성에 좋다.

3. 토지 가격이 비싸고 총 면적이 1만 m2이상의 대단지: 토지 가격이 높다는 것은 인기가 있는 지역이라는 말이며, 총면적이 넓어야 대형 건설 회사가 수주를 하게 된다.

4. 1층이나 최고층: 가격이 상대적으로 낮다

시세보다 10~20% 가격이 하락한 부동산을 급매물로 본다.

미분양 아파트는 분양 가격에서 계약금만 납부하고 중도금은 이자 후불제이거나 무이자인 경우가 많다. 이를 이용하여 다수의 미분양 아파트를 매입할 수 있다.

진정한 투자 고수가 되기 위해서는 두려움을 이겨 내야 한다.

부동산을 매도하게 되었다면 가장 피해야 되는 것이 부동산 규제 대책이 나온 이후에 매물로 던지는 것이다. 이런 경우 매수인이 없으므로 부동산 거래 자체가 쉽게 이루어지지 않는다.

일반적으로 부동산 시장은 10월 이후부터 움직이기 시작하여 2월 초까지 가장 활발하게 움직인다.

갑이라는 부동산에서는 3억 원, 을에는 3억 1000만 원, 병에는 3억 2000만 원에 내놓고, 가장 먼저 연락이 오는 곳에 팔면 되는 것이다.

매매 계약시 특약 사항으로 공과금 등을 잔금일 기준으로 정리해야 된다는 것과, (매도인의 변심으로 잔금일이 변경되어 매수자가 융자를 받는 경우)만약 융자를 받은 경우에는 잔금일 기준으로 은행 융자에 관련된 원금과 이자 등을 정확하게 매도인이 변제해야 된다는 것이다.

중도금을 매매 계약서에 포함시키면 쌍방에 매매 계약을 파기하기가 어려워진다. 소액이라도 중도금을 지급하면, 잔금을 공탁하고 소유권이전등기 소송을 통해 부동산을 취득할 수 있다.

매도인이 거주하지 않고 세를 준 경우에만 특별수선충당금을 받을 수 있다.

대지권 미등기 아파트

대지권 등기가 안 되어 있어도 건물을 사용하는 데는 전혀 문제가 없다. 그러나 건설 회사에 대지권 지분이 남아 있는 경우 건설 회사의 부도시 자신의 대지권 비율에 가압류 등이 들어오는 문제가 있다.

대지권 등기가 안 되어 있는 경우에는 어떻게 해야 할까? 건설 회사가 존재한다면 대지권등기를 하면 된다.

건설 회사가 부도 나서 존재하지 않고, 대기권등기를 한 지도 10년이 지났다면 소송을 해야 한다.

토지 별도 등기

해당되는 아파트의 등기부등본을 발급받고 토지 별도 등기 표시 유무를 파악한다.

매매 잔금은 오후 1시에 지급하면 오전에 들어온 가압류 등이 접수대장에 기재되고 '등기 중'이라고 등기부에 기재되므로 최종 확인이 가능하고, 오후 4시 30분에 다른 신청 사건이 들어오기 전에 소유권이전등기를 등기소에 접수하면 가압류 등 신청 사건에 관련된 문제가 발생하지 않는다.

안 나가는 세입자나 월세를 연체한 세입자를 명도하는 것은 법적으로 볼 때 문제는 없지만 비용이 들어가고 시간이 많이 걸린다. 따라서 밀린 월세를 포기하고 내보내는 것도 하나의 방법인데 이사비라도 주어서 내보낼 수 밖에 없다.

전세권 등기

전세권등기보다 확정 일자를 받은 전세 계약서가 세입자에게 훨씬 유리하다.

전세권등기를 하는 이유는 확정 일자의 경우 집주인의 동의 없이 전세를 다른 사람에게 이전하거나 담보 등을 제공받지 못하지만, 전세권등기를 경료한 경우에는 집주인의 동의 없이도 다른 사람에게 전세권을 이전할 수 있고, 세입자의 전세금을 담보로 다른 사람에게 융자를 받을 수 있다.

집주인이 "전세권자는 전세권 설정자의 동의 없이 전세권을 타인에게 이전, 담보 등을 제공하지 못한다"라는 특약을 넣는다면 전세권을 이전하거나 전세금을 담보로 융자를 받을 때 집주인의 동의가 필요하다.

또한 집주인이 전세 기간이 만료되었는데도 전세금을 돌려주지 않을 경우에 바로 집주인의 부동산을 경매 처분하여 전세금을 돌려받을 수 있지만, 확정 일자를 받은 전세 계약서의 경우에는 소송을 통해 경매 신청해야 하는 번거로움이 있다.

전세권의 단점은 전세권등기를 한 경우 토지 부분에 대한 배당금을 타지 못하고 오로지 건물 부분에 대해서만 배당금만을 탈 수 있다. 그러나 확정 일자는 토지와 건물 모든 부분에 대하여 배당금을 받을 수 있다.

전세권 등기를 한 경우에는 수리비 중 필요비 부분에 대해서는 집주인이 부담하는 것이 아니라 세입자가 그 비용을 부담해야 한다.

1년 계약이든 5년 계약이든 상가건물임대차보호법에 의해 5년 동안은 계속 장사할 수 있는 권한이 있다.

전세 잔금 지급 후 다음 날 오전 일찍 등기부등본에 '등기 중'이라고 되어 있을 경우 지급한 전세 보증금 수표를 분실 내지 도난 명목으로 은행에 지급 중지를 시킨 후 제권판결을 하면 전세 보증금 잔금을 지킬 수 있다.

부동산 비싸게 파는 방법

등기부등본 발급 시 말소사항 미포함으로 발급받으면 매수인 입장에서는 등기부등본상 이해관계가 없으므로 안전한 물건이라는 생각이 들 것이다.

"이 집에서 돈을 많이 벌어서 더 넓은 집으로 이사를 가게 되었어요."

부동산 콘서트, 중앙일보조인스랜드