송사무장의 경매의 기술

책 정보

송사무장의 경매의 기술 - 지훈

송희창 지음

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

경매 관련 추천 도서 중 하나이자 베스트 셀러입니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★★

명불허전이군요.

이전에 봤던 경매책에서는 쉽게 접하지 못했던 

개별경매, 지분부동산 등에 대한 설명을 볼 수 있어 좋았습니다.

그 외에도 전반적인 경매에 관련된 내용을 알 수 있습니다.

 

인상 깊었던 부분

문건처리내역에서 확인해야 할 사항 - 유치권 신고, 매각기일연기신청, 매각기일변경신청, 재감정신청 등 경매진행에서 중요한 사항을 체크하면 입창당일 헛걸음하는 실수를 범하지 않는다.

상가에서 자신의 보증금이 우선변제범위를 벗어날 경우 전세권 설정을 생활화하자.

개별경매의 경우 주의해야 할 것이 있다. 물건번호가 부여된 전부가 낙찰될 때까지 배당기일이 결정되지 않는다. 배당기일이 잡히지 않으면 인도명령결정도 늦어지게 된다.

쉬운 공매도 있다. 공공기관이 아닌 개인의 경우 양도소득세 관계로 자산관리공사에 매각의뢰를 하는 경우다.

양도소득세 관계로 매각의뢰된 물건의 특성

1. 권리분석과 명도를 걱정하지 않아도 된다. (명도가 매도자 책임)

2. 현장답사를 쉽게 할 수 있다.

3. 매수자의 경우 부동산 비용을 지불하지 않아도 된다. (매도자가 지불)

4. 최초가격에서 5%씩 인하된 금액으로 유찰된다.

5. 매도자는 개찰종료시까지 매각철회가 가능하다.

6. 수의계약이 가능하다.

해당부동산에 지출된 필요경비를 꼼꼼하게 챙기는 습관을 들여야 한다.

1. 부동산의 취득에 소요된 모든 비용: 매입가액, 취득세, 등록세, 부동산중개수수료, 부동산 매입시 상대와의 분쟁으로 인한 소송비용, 인지대, 송달료

2. 부동산 취득후 지출한 비용: 리모델링, 엘리베이터, 냉난방, 방수공사, 수선비용, 도로신설비용

3. 부동산 매매를 위해 정보지에 지출한 광고비용과 공인중개사 수수료, 계약서 대행수수료, 개인의 컨설팅 비용

4. 대항력이 있는 임차인의 보증금을 변제해준 경우 변제한 보증금

5. 양도비용: 계약서 작성비용, 공증비용, 채권 매각으로 인한 매각손실

한 개의 부동산을 여러 명이 소유하고 있고 그 중에서 채무가 있는 일부가 경매가 진행되는 것이 지분물건이다.

지분부동산의 특징

1. 공유자끼리 상호협의될 경우 전체 부동산에서 한 사람의 지분만 처분이 가능하고, 지분비율에 맞게 사용하고 수익이 가능하다.

2. 임대 및 관리는 공유자의 협의에 따라야 하고, 지분권자를 배제하고 부동산을 사용, 수익했을 경우 배제한 지분권자에게 부당이득금을 지불해야 한다.

3. 서로 협의되지 않을 경우 공유물 분할 소송을 통해 공유부동산의 분할을 청구할 수 있다. 공유물분할이 물리적으로 가능한 경우 현물분할을 원칙으로 하나 불가능할 경우 대금분할(경매를 통해 지분비율대로 대금을 나누는 것) 판결을 받을 수 있다.

송사무장의 경매의 기술, 지훈