부동산 투자 이렇게 쉬웠어

책 정보

부동산 투자 이렇게 쉬웠어 - 지혜로

신현강 지음

 

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

부동산 관련 카페에서 추천을 많이 받고 있는 책입니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★

 

부동산 투자에 도움이 되는 내용이 상당히 많이 담긴 책입니다.

부동산을 선택할 때 고려해야 할 요소,

정부의 정책에 따른 부동산 시장의 영향,

상승기나 하락기에 따라 어떻게 해야하는지 등이 담겨 있습니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

실수요 이외에도 투자 수요가 증가하는 곳에서 더 큰 수익을 얻을 수 있다는 사실을 이해하고, 이 '투자 수요의 움직임'을 반드시 기억하기 바란다.

 

 

(정부의 정책에 의해) 특정 지역의 입지가 개발되고 발전 했을 때, 수요가 늘어나지 않거나 가격이 상승하지 않았던 적은 지금까지 단 한 번도 없다.

 

 

(급매를 찾기 위해) 신규 택지 지구의 입주 시점을 자주 활용했다. 개발 초기이므로 인프라가 상당히 열악할 수밖에 없고, 그 상태만을 본 일반인들은 구입을 꺼린다. 하지만 택지 지구의 인프라는 시간이 흐르면 자연적으로 갖춰질 수밖에 없기 때문에 '앞으로 수요가 변화할 곳'을 찾는 필자에게는 아주 안성맞춤인 투자 대상이었다.

정부가 규제 정책으로 돌아섰을 때는 하락 추세가 이어지는지 먼저 확인하고, 규제로 인한 불이익을 받는 사람을 구제하기 위해서 한시적으로 적용하는 유예 기간의 종료 시기를 이용하는 편이 훨씬 더 좋다.

 

 

아파트 분양 면적(공급 면적) = 전용 면적 + 주거 공용 면적

아파텔 분양 면적(계약 면적) = 공급 면적 + 기타 공용 면적

아파트의 평당 분양가는 '공급 면적'으로 계산하지만, 오피스텔, 상가는 평당 분양가를 '계약 면적'을 기준으로 계산한다.

 

 

탑상형보다 판상형 아파트를 선호하는 추세로 바뀌었다. 전통적으로 중요하게 여기던 채광이나 환기 측면에서 볼 때, 판상형 아파트가 더 실용적이라는 이유에서다.

 

 

중도금을 입금한 이후에는 원칙적으로 계약의 해지가 불가능 하기 때문이다.

 

 

초등학교는 명문이라는 학교 이미지보다는 통학 거리가 부모들의 의사 결정에 더 큰 영향을 미친다.

신규 택지 개발 지구처럼 새로 생기는 지역에 신설 초등학교와 중, 고등학교가 2개 이상 몰려 있는 곳을 매우 선호한다.

 

 

역세권은 단순하게 거리로만 판단할 것이 아니라 본인이 직접 주변 환경을 확인하는 절차가 꼭 필요하다.

역세권 투자처를 검토할 대는 경전철보다는 중전철을, 지상철보다는 지하철을 먼저 고려하는 것이 더 중요하다.

지하철역이 들어선다는 소문이 무성하더라도, '국가 철도망 구축 계획'에 포함되어 있어야 사업 추진이 가능하다.

3승 법칙이란 지하철 개통 과정 중 '계획 발표', '착공', '준공'의 세 단계에 걸쳐 인근의 집값이 오르는 현상을 말한다. 아파트 가격이 가장 많이 오르는 시기가 바로 '계획 발표' 단계이다.

 

 

정상적인 전세가 비율인 시장(50-60%)

전세가 비율 그 자체보다 전세 공급의 부족으로 점점 전세가 비율이 오르고 있는지 흐름을 파악하는 것이 중요하다. 수급 불균형으로 인해 전세 가격이 상승하면서 최적의 투자 시기가 다가올 것이기 때문이다.

 

전세가 비율이 상승하는 시장(70-80%)

A - B - C 급 지역 순서로 실투자금이 적은 곳을 노려라. A급 지역부터 전세 가격이 상승하여 C급 지역까지 오르므로 실투자금을 고려하여 A, B, C급 순서대로 투자하는 것이 현명하다.

 

전세가 비율이 매매가를 위협하는 시장(80-90%)

실투자금이 적은 곳보다는 좋은 입지를 먼저 선택하라. 투자자들이 몰리면서 C급 지역부터 전세 물량이 쏟아져나오며 전세가가 하락하거나 매매가가 정체될 가능성이 크다. 실투자금이 적게 든다는 이유만으로 C급 지역에 투자하는 일은 자제해야 한다.

 

 

(저평가 부동산을 찾을 때는) 제일 중요한 것은 주변에서 유사한 조건을 가진 아파트와의 시세 비교이다.

 

 

백화점에 극장과 쇼핑몰까지 들어오게 된다면 주변 상권이 점점 확대될 수 밖에 없다. (따라서 신문 기사 등 개발 소식에 귀를 기울여야 한다)

 

초보자들이 투자 기회를 놓치는 이유는 기존에 알려진 몇 개의 언론 기사로만 판단하다 보니 좀 더 정확한 본질을 알지 못하는 것이다. (언론 기사는 자세히 읽고 진위성을 파악해야 한다)

 

 

시장의 흐름에 따른 투자 방법

 

1. 침체기: 수익형 투자

부동산 가격이 점차 하락함에 따라 수익형 투자가 더 유리한 시장으로 변하게 된다.

 

2. 회복기: 갭투자와 분양권 투자

이 시기에 나타나는 대표적인 현상이 전세 가격 상승이다. 수요는 늘어나지만 침체가 길어지면서 건설사가 분양을 꺼리다 보니 공급은 계속 줄었기 때문이다.

 

3. 호황기: A급 지역에 대한 투자

입지가 좋은 지역의 부동산 가격 상승세가 더욱 두드러지면서 좋은 투자처로 부상하게 된다.

 

4. 급등기: 외곽 지역의 갭 메우기 투자

A급에서 B급, C급으로 가격 상승세가 이어진다. 고수들은 이 시점부터 조금씩 매도를 통해 시세 차익을 회수하며 시장에서 빠져나간다는 사실을 알아야 한다.

이후에는 상승기와는 반대로 오른 지 얼마 되지 않은 C급 지역부터 부동산 가격이 하락하기 시작하여 점차 A급 지역으로 그 하락세가 확산된다.

 

 

A급 입지 또는 A급 지역이란 말은 강남이나 목동 같은 특정 지역을 나타내는 고유 명사가 아니라, 본인이 거주하거나 관심을 갖고 있는 권역에서 사람들이 가장 선호하는 곳을 나타내는 보통 명사로 이해할 필요가 있다.

'도시 기본 계획'을 통해 현재 해당 지역의 중심지가 어디인지 알 수 있으면 개발 방향을 예상해 볼 수 있다.

 

중심지와 멀지 않거나 그 지역의 인프라를 충분히 활용할 수 있는 외곽의 아파트 가격이 중심지에 비해 매우 낮게 형성되어 있다면 자금이 부족한 사람들은 점차 외곽 지역으로 시선을 돌릴 수 밖에 없다.

 

부동산 투자 이렇게 쉬웠어, 지혜로