월급으로 당신의 부동산을 가져라

책 정보

월급으로 당신의 부동산을 가져라 - 다온북스

시루 지음

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

부동산 투자에 관한 추천서 입니다.

 

 

책의 주관적 평점 ★★★

 

기존의 투자 경험담에 관한 책이랑은 약간 다른 느낌의 책입니다.

빈틈을 노린다고 할까요, 아님 꼼수라고 할까요

특히 남들이 주목하지 않는 지분 경매 등에서 수익을 내는 모습을 보고

상당히 특이하다는 느낌을 받게 하는 책입니다.

인상 깊었던 부분

비닐하우스는 법정지상권이 성립하지 않는다. 철가가 용이하기에 그렇다. 법정지상권이 성립하지 않는다는 말은, 낙찰자가 요구하면 비닐하우스 주인이 치워줘야 한다는 것이다. 철거보다는 낙찰자에게 토지를 되사는 게 빠르다.

시기적으로 보면 양도소득세를 면제해주는 정책이 나왔을 때는 단기 저점으로 매수하기에 가장 좋은 시기였다. 실거주인든 투자 목적이든 양도소득세를 면제해준다면 응당 구입해야 한다.

수요의 예측법

1) 세대수 증가와 주택 멸실수를 더한 값을 수요로 보는 방법

세대수는 한국감정원의 R-One 부동산통계정보시스템에서 부동산 통계에 관한 각종 정보를 제공한다. 주택 멸실수는 국가통계포털에서 확인하면 된다.

2) 인구수에 0.005를 곱하여 나오는 값을 수요로 보는 방법

시도별 인구수는 행정자치부에서를 통해 매월 발표한다.

보통 매매가 상승률보다 전세가 상승률이 3배 이상이 되면 관심지역으로 두면 된다.

(지분 경매에서) 공유물분할청구권이라는 게 있다. 공유관계가 마음에 들지 않으면 해소하라는 것이다.

공유물분할: 각각의 공유자는 언제든지 분할을 청구하여 공유관계를 종료시킬 수 있다. 이는 다른 공유자들의 의사를 묻지 않는다. 한 명이 청구하면 어떤식으로든지 반드시 공유관계를 해소해야 한다.

경매물건이 지분의 형태로 나오면, 항상 공유자 우선매수 청구권을 신경써야 한다. 

낙찰을 받고 잔금 납부 후 소유권 이전까지 마친다. 그리고 부동산 처분금지 가처분을 한다. 상대방이 자신의 지분을 처분하지 못하게 하기 위해서이다.

다음은 공유물 분할을 진행하면 된다. 공유물 분할이란 공동소유인 부동산을 법원을 통해 분할하는 것이다.

4~6개월 정도 후에 변론기일이 잡히고 현물분할, 가액배상, 형식적 경매가 그 해법이다.

현물분할: 부동산을 지분 비율에 맞게 분할하는 것이다. 하지만 모든 토지는 최소분할면적 이하로는 분할을 못하게 한다.

토지 최소분할면적: 주거지역 (60m2) 상업/공업지역 (150m2) 녹지지역 (200m2) 개발제한구역 (200m2) 기타 지역 (60m2)

가액배상: 상대방의 지분을 공유자가 인수하는 것이다.

형식적 경매: 공유물 전체를 경매를 통해 매각한 후 그 매각 대금에서 지분의 비율대로 나누어 배당을 받는 것을 말한다.

시계열 자료도 반드시 확인해야 한다.

부동산 10년 주기설은 주택가격이 10년을 주기로 상승과 하락을 반복한다는 것이다.

한센 주기설은 부동선 가격이 일정한 패턴을 보이며 상승과 하락을 반복하는데 그 주기가 17년이다. 이에 따르면 수도권 상승 주기의 꼭지는 2023년이 된다.

매매가와 전세가 모두 상승하는 시기이다. 이때는 투자수요보다 실수요가 많다. 공급보다 수요가 많은 시기이기도 하다.

매매가는 상승하고 전세가는 보합한다. 가파르게 상승한 전세가격이 매매가격을 밀어올리게 되고, 매매가격이 상승함으로써 투자수요가 유입된다. 여전히 공급보다 수요가 많은 시장이다.

매매가와 전세가 모두 하락하는 시기이다. 이때는 수요보다 공급이 많다.

매매가는 하락하고 전세가는 상승하는 시기이다. 시장에 에너지가 쌓이면서 재상승을 준비하는 단계이다.

(재개발은) 사업시행인가와 관리처분인가 사이에 있는 구역을 투자 대상으로 해야 한다.

(서울의) 재개발, 재건축에 관한 사항은 클린업시스템(cleanup.seoul.go.kr)을 통해 확인할 수 있다.

재개발, 재건축과 관련해 다양한 정보를 제공하는 곳이 있다. 하우징해럴드와 아유경제이다. 관심 구역이 있다면 기사를 검색해서 흐름을 살펴보는 것도 좋은 방법이다.

감정평가하는 시점에서 첫 기일까지는 최소 4~6개월까지의 시차가 있다. 이 시기에 아파트 가격이 올라버리면 감정가격은 시세보다 훨씬 낮게 된다. 그렇기에 신건에 입찰을 해도 차익이 생긱는 것이다.

예금보호공사는 파산된 금융기관이 보유하고 있는 자산을 정리하는 일을 한다. 파산한 금융기관의 자산을 예금보험공사를 통해 낙찰받을 수 있는 것이다. 예보공매정보를 통하면 가능한데 부동산뿐 아니라 회원권, 유가증권도 가능하다.

(매도를 잘하기 위해서는) 최소한 매도 시점의 주변 입주 물량은 파악하고 있어야 한다. (주변 입주 물량에 의해 매도가 힘들어질 수 있으므로)

월급으로 당신의 부동산을 가져라, 다온북스