집 없어도 땅은 사라

책 정보

집 없어도 땅은 사라 - 국일증권경제연구소

전은규 지음

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

최근 토지에 투자를 하여 재개발을 노리는 투자자들이 많다는 얘기를 들었습니다.

토지에 어떤 식으로 투자를 하는지 궁금하여 책을 읽게 되었습니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★★★

토지 투자의 A to Z를 가르쳐주는 책입니다.

소액으로도 토지 투자를 할 수 있다는 것을 알게 되었고

어떤 방식으로 토지 투자를 하는지

토지는 어떠한 것들이 있고 어떤 점을 주목해야 하는지를 알려주는 책입니다.

 

인상 깊었던 부분

우리나라 농지법상 농지를 소유한 사람은 농지를 경작해야 하는 것은 사실이다.

농지를 소유하기 위해서는 농지취득자격증이 필요하다.

재촌자경은 말 그대로 '농촌에 거주하면서 스스로 농사지어야 한다'라는 뜻이다. '재촌'은 소유 농지가 있는 곳으로부터 20km 이내에 거주해야 한다는 원칙이고, '자경'은 소유주가 농사를 짓거나 전체 농작업의 반 이상을 스스로 경작해야 한다는 원칙이다.

(농지 투자를 하는 방법은) 농지를 주말농장처럼 영농화하는 것이다. 이 경우에는 농지 1000m2 미만의 범위를 소유해야 하고 농취증을 받을 때 주말, 체험 영농 목적으로 발급받아야 한다.

이마저도 힘들다면, 농지임대수탁사업을 이용해보자. 직접 경작이 어려운 농지 소유자가 한국농어촌공사를 통해 농지를 임대위탁하고, 전업농에게 5년 이상 장기 임대를 해주는 사업이다.

생산녹지는 투자가치가 있는데, 농업진흥구역인 경우는 가치가 낮아 주의해야 하는 부분이다. 생산녹지와 절대농지의 구분은 토지이용계획확인원을 떼봐야 확실하다.

토질검사를 의뢰하는 방법은 생각보다 간단하다. 자신이 알고 싶은 토지의 흙을 반 삽 정도 퍼서 해당 지역의 농업기술센터에 가져다주면 15일 후에 결과를 통보해준다.

임야에 투자를 할 때 '지목변경'을 통해 그 가치를 높일 수 있다.

보전산지는 절대농지와 같은 개념으로 개발이 엄격하게 제한되어 있다.

나대지는 실제로 가장 활용하기 편하지만 돈도 많이 드는 지목이다. 지목에는 '대지'로 작성한다.

나대지는 크게 갱지와 저지로 구분하기도 하는데, 갱지는 건물이 없고 사법상 제한도 없으나 공법, 행정상 규제를 받는 토지다. 또 주거지역, 상공업지역 등에 건축물을 세울 수 있어 사용수익이 매우 높은 대지가 될 수 있다. 대부분의 나대지는 갱지를 의미하기도 한다.

저지는 지상권이나 임차권 등이 설정되어 있어서 사법상의 제한을 받아 투자 인기가 낮다. 

절대농지는 땅의 생김새가 네모반듯하고 예쁘게 생겼다. 초보 투자자들을 유혹하는 땅이다. 가격도 현저히 싸고 소액으로 넓은 평수를 확보할 수 있기 때문이다.

아무리 주변에 개발호재가 있어도, 대체로 절대농지만 제외하고 개발이 이루어진다. 그래서 절대농지는 하이리스크 투자대상이다.

용도 지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분된다. 이 중에서 농림지역은 웬만하면 개발이 힘들다. 

농림지역으로 오해받는 땅 중에는 도시지역 내 녹지지역이 있다. 도시의 무분별한 개발이 확산되지 않도록 녹지보전을 한 곳이다. 보통 녹지지역은 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전녹지지역으로 나누어 구분하는데, 이 중에서 생산녹지지역을 주목해서 봐야 한다.

생산녹지는 도시지역 내에서 농업생산을 위해 개발을 잠시 미뤄둔 곳이다. 그래서 도시의 개발이 필요한 경우는 생산녹지의 땅을 용도변경하여 활용할 가능성이 가장 높다.

관리지역은 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 이렇게 세 가지로 나뉘는데, 보전관리지역을 제외하고는 모두 투자가치가 높은 편이다.

토지이용규제정보서비스에 들어가서 '토지이용계획열람'을 클릭하면 내가 관심 있는 땅 주변의 토지이용계획서를 볼 수 있다.

보통 붉은 선은 계획도로가 있다는 의미다. 붉은 선으로 표시되는 도로가 어디에, 어떻게 생기느냐에 따라 땅값이 몇 배가 오를 수도 있다.

산업단지나 택지가 개발될 예정이라면 당장 필요한 것이 도로다. 당장 필요한 곳의 도로계획이 빨리 이루어지는 것은 당연하다. 이런 곳에 있는 토지라면 그 미래가치는 무궁무진하다.

주민공람회는 개발지역의 주민들을 상대로 자세한 개발계획을 비롯해서 정확한 개발 기간과 주요 개발 현황, 개발도 등을 공개한다. 특히 개발도의 경우 시중이나 인터넷에서는 구할 수 없는 자료다. 자세한 위치가 지번까지 발표되므로 주의 깊게 봐야 한다.

지목 변경이 가능한 경우는 다음과 같다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 같은 관계법령에 의해서 토지의 형질변경 같은 공사가 준공된 경우, 토지 도는 건축물의 용도가 변경된 경우, 도시개발사업 같은 원활한 사업추진을 위해 사업 시행자가 공사 준공 전에 토지합병을 신청하는 경우가 지목변경이 가능한 조건들이다.

용도 지역은 지목과 같이 개인의 필요에 따라 변경할 수 있는 것이 아니라 도, 시, 군, 구 자체에서 도시계획을 통해 바뀌는 내용이기 때문에 누구보다 빨리 변경될 만한 땅을 찾는 혜안이 필요하다.

일반 토지 투자자가 도시지역을 제외하고 가장 많이 찾는 용지지역인 계획관리지역은 비도시지역 중에서도 용적률과 건폐율이 가장 높다. 그 이유는 차후에 도시지역으로 전환될 가능성이 가장 높기 때문이다.

아무리 역과 가까워도 도시계획에서 제외된 땅은 개발되지 않는다. 그리고 개발이 취소되는 최악의 상황이 오더라도 최소한 그 땅에 집은 지을 수 있어야 권리행사를 할 수 있다.

임대수요를 확인해볼 수 있는 중요한 단서가 바로 인구 유입률 통계자료다. 국가통계포털(KOSIS) 홈페이지에 들어가 보면 시군구별 전입 이동자수, 전출 이동자수 등의 현황을 알 수 있다.

구거는 물이 흐르는 물길, 도랑으로 하천보다는 규모가 훨씬 작다. 주로 논이나 밭에 물을 대는 용도나 배수 용도로 쓰인다. 

맹지에서 탈출하기 위한 가장 좋은 방법은 무엇일까? 인접 토지를 매입하는 방법과 토지사용의 승낙을 얻어내는 방법이다. 인접 토지를 매입해 도로를 만드는 법이 가장 손쉽고 무난하지만 추가비용이 든다는 단점이 있다. 토지사용승낙서를 받아 건축물을 완공해서 건축물의 사용승인을 받게 되면, 도로로 토지사용의 승낙을 받은 토지는 지목이 도로가 된다. 이 경우 도로의 토지 소유자라 하더라도 이후부터는 길을 막을 수 없게 된다. 그러므로 토지 소유자도 사용승낙서를 신중하게 써줘야 향후 논쟁을 막을 수 있다.

(가드레일로 맹지가 된 경우) 가드레일이 있는 이유가 바닥이 꺼져 있어서 치는 경우가 많은데, 땅 높이를 올리고 철거를 해달라고 하면 해결된다.

땅을 절토하며 발생하는 흙은 필요로 하거나 사려고 하는 사람들이 많기 때문이다. 반대로 흙을 메우는 성토의 경우에는 오히려 흙을 구입하는 비용이 추가로 발생하기 때문에 일반적인 사례라면 절토가 비용이 적게 들 수 밖에 없다.

50cm 이상을 절토하거나 성토하는 경우 관할청에 신고해야 한다.

벽 면적이 1/2 이상 개방되면 필로티와 유사한 구조로 보는데, 이 필로티가 주차장이나 공동주택에 설치되면 이를 바닥면적에 산입하지 않는다.

발코니와 베란다, 포치와 테라스도 건폐율과 용적률에 포함되지 않는다.

흰색 깃발은 강제 수용된 토지를 의미한다. 강제 수용된 토지라면 최소한의 보상 밖에 받을 수 없다. 노란색 깃발은 토지 보상 협의가 진행 중이지만 주민과의 대립으로 다소 시간이 걸린다는 것을 알려준다. 파란색 깃발은 토지 보상이 순조롭게 진행 중인 상태라는 뜻이다. 빨간샛 깃발은 모든 토지 보상이 완료되었다는 것이고 깃발들이 사라지고 말뚝을 박으면 이미 토목공사가 시작됐다는 의미다.

고속도로 중에서 토지 투자처로 가장 적합한 지역은 차량이 들어가고 나오는 인터체인지 주변이다. IC가 멀면 차량 통행으로 인한 소음 피해만 크고 매력이 떨어지게 되는 것이다.

(지자체 청사가 이동할 때는) 지가가 저렴하면서도 넓은 부지가 선절될 가능성이 높다. 따라서 농림지처럼 지가가 저렴한 땅이나 그린벨트처럼 개발 제한이 되어 있다가 해제도니 당을 청사 이전 부지로 선정할 가능성이 높다.

개발지에서 1km 이내 거리는 투자에 적절치 않다고 생각하는 편이다. 예를 들어 A지역에 역사가 만들어지기 위해서는 주변 지역을 수용해야 한다. 수용을 통한 토지대금은 거의 공시지가에 맞춰 지급되는 편이다. 그래서 투자자들이 수용을 두려워하는 것이다.

개발촉진지구로 지정되는 순간부터 땅값이 오르는 것은 당연한 결과다. 그래서 소액 투자자들일수록 개발촉진기구 투자에 대해 관심을 가지고 공부해야 한다.

주차장 전용건축물 연면적의 최고 30%까지 주차장 이외의 시설을 설치할 수 있게 됐다. 주차장용지에 대한 수익성이 대폭 향상될 것이라는 전망이다.

주목할 만한 대학가로는 명지대학교 주변, 대전대학교 인근의 부지이다.

유치권자는 토지경매의 낙찰자에게 유치권을 주장하지만 공사 대금을 갚으라고 요구할 수는 없다. 경매를 통해 토지를 소유하게 된 사람에게는 유치권을 행사할 수 없는 것이다. 유치권은 건물에 대한 권리를 행사할 수 있을 뿐이지 그 토지에 대한 권리는 아니라는 말이다.

토지 소유주가 건물주에게 허락을 받고 철거를 시행할 수 있는데, 건물주가 등기상의 사망자이거나 건물주 추적이 힘든 경우에는 토지주의 임의대로 건물의 철거가 가능하다.

시가화 예정용지는 토지 투자에 있어 금광과 다름없다.

도시의 발전을 대비해 필요한 개발 공간을 미리 확보해 두는 것이 시가화 예정용지다. 보통 시가화 예정용지가 되는 곳은 도시지역의 자연녹지지역과 관리지역의 계획관리지역, 개발진흥지구 중 개발계획이 아직 수립되지 않은 지역이다.

진짜 시가화 예정용지인지 확인해 볼 수 있는 방법이 있다. 시군구청의 도시과를 방문해 도시기본계획도면을 열람해 보면 문제가 해결된다.

시가화 조정구역은 토지이용계획확인원에 표시되지만 시가화 예정용지는 표시되지 않고 황색점으로만 표시된다.

토임은 토지 임야의 줄임말로, 토지대장상 지목이 임야로 등록되어 있고, 구릉지 형태로 경사가 완만하여 농지나 택지로 이용할 수 있다.

농지를 전용하게 되면 농지보전부담금은 공시지가의 30%로 계산해서 지급해야 한다. 하지만 토임은 전용할 때 3.3m2당 1만 원을 지급하면 된다.

사유지에 만든 도로를 사도라고 부른다. 사도는 개인이 설치하고 소유하는 사설도로를 말한다.

현황도로는 지적도상에 나오지 않는 도로다. 당연히 정식 도로는 아니지만 신청만 하면 정식 도로가 되기 쉽다.

구거의 사용으로 도로가 만들어지 경우는 토지 주변으로 구거나 하천이 가로막고 있는 경우다. 사용하지 않는 공간을 활용해 다리를 놓거나 도로를 만드는 방법으로, 구거나 하천 점용허가를 받은 후 진입도로를 개설할 수 있다.

포장 사도는 주인에게 타인의 출입을 막을 권리가 없다.

국공유지는 국가나 지자쳉에서 관리하고 운영하다 용도 폐지 절차를 거쳐 일반인에게 매각 또는 임대한다.

집 없어도 땅은 사라, 국일증권경제연구소