한 권으로 끝내는 돈되는 재건축 재개발

책 정보

한 권으로 끝내는 돈되는 재건축 재개발  - 잇콘

이정열 지음

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

재건축 재개발에 관련된 두 번째 책입니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★★★

이전에 읽은 책 덕분이지 책이 좋아서인지 더욱 쉽게 내용을 이해할 수 있었습니다.

재건축과 재개발의 차이에서 수익률 계산까지

재건축과 재개발이 궁금하신 분들에게는 필수 서적이라고 생각됩니다.

 

인상 깊었던 부분

 

1. 재건축, 재개발 투자, 그거 어렵지 않나요?

 

재건축 아파트의 경우 실제 재건축 사업이 진행되기도 전에 기대감 때문에 단기간에 급등하는 경향이 있습니다. 한 번 급등한 아파트는 바로 급락하는 경우가 거의 없고, 약간의 조정기를 거치다가 재건축 사업이 본격적으로 진행되면 더 오르는 경향이 있습니다. 초기에 진입해도 투자금이 꽤 들어가는 것입니다.

재개발의 경우는 재건축에 대해 이해관계가 복잡하기 때문에 사업이 시작되었다 해도 중단되거나 기간이 길어지는 경우가 많이 있습니다. 사업 초반에 가격이 급등하는 경우는 거의 없습니다.

반면 사업이 가시화되면 한 단계씩 사업이 진행되면서 계단식으로 상승하게 됩니다.

 

재건축 사업은 재개발과 달리 정비기반시설이 양호하다는 부분이 중요합니다. 결론부터 말하면 정비기반시설이 양호하면 기부채납을 많이 하지 않아도 되지만, 정비기반시설이 열악하면 기부채납을 많이 해야 하기 때문입니다.

 

재건축은 조합이 세입자주거이전비와 상가영업보상비를 지급하지 않아도 되지만, 재개발은 둘 다 지급해야 합니다. 그래서 재개발은 사업외보상비가 많이 발생합니다.

 

대부분 사업시행인가 단계에 들어가는 것을 선호합니다. 사업시행인가가 나면 대부분의 정보가 확실해진 상황이므로 투자 수익 예측이 비교적 쉽고 수익을 실현하기까지의 시간도 상대적으로 짧은 편입니다. 그러나 매입가격이 많이 올라있다는 것이 단점입니다.

 

 

2. 투자 전에 이것부터 체크하자

 

1단계: 정비기본계획 - 정비구역 지정 - 추진위원회 승인

 

2단계: 조합설립인가 - 시공사 선정

공격적인 투자자들은 조합설립총회 때 받은 안내책자를 분석해서 일찌감치 부동산을 매입해 놓기도 합니다. 이 시기에는 개략적인 사업성 분석을 해보고 분담금을 산출해 보면서 일단 추이를 지켜보는 것도 나쁘지 않습니다.

 

3단계: 사업시행인가 - 종전자산평가 - 조합원분양신청

투자자들이 가장 선호하는 투자 타이밍은 바로 이 시점입니다. 사업시행인가가 이뤄졌다는 것은 중간에 사업이 중단될 가능성이 거의 없어졌다는 뜻이고, 개략적인 분담금이 산출되면서 어느 정도 투자 수익을 예측할 수 있기 때문입니다.

 

4단계: 관리처분계획인가 - 이주철거 - 조합원동호수추첨 - 착공

이 단계에서는 이미 수익성이 거의 공개되기 때문에 사실 크게 매력적인 투자 타이밍은 아닙니다.

 

5단계: 일반분양 - 준공 및 입주 - 이전고시 및 청산

이주 및 철거가 완료되면 조합은 착공 신고를 하고, 비로소 일반분양을 할 수 있습니다.

기존 조합원들은 입주를 할 것인지, 아니면 입주권을 매도할 것인지 결정할 시기입니다.

 

조합을 설립할 때는 개략적인 분담금에 관한 내용을 담은 안내책자를 배포하는데, 이것을 가지고 나름의 공식을 통해 비례율도 산출해 보고, 일반분양 시세도 가늠해 보면서 수익이 얼마나 발생할지 유추해 봅니다.

 

재건축 사업은 건축물과 부속토지를 함께 소유해야만 조합원으로 인정 받을 수 있습니다.

 

재개발 조합원 자격 조건

	토지+건물 소유	건물만 소유	토지만 소유		무허가 건축물 소유
소유권 분리일		2003-12-30 이전	2003-12-30 이전	2003-12-30 이전	관계없음
최소 면적	관계없음	관계없음	90m2 이상	30m2 이상 ~ 90m2 미만	관계없음
주택 소유 여부	관계없음	관계없음	관계없음	반드시 무주택자	관계없음
지목	관계없음		관계없음	지목과 현황 모두 도로면 자격 없음	관계없음

 

재건축 시 과밀억제권역에서 투기과열지구가 아닌 주택재건축사업의 경우 3주택 이하로 공급할 수 있다.

재건축 시 종전자산평가액 또는 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있다. 이중 1주택은 전용면적 60m2 이하로 한다. 단, 이전고시일 다음날부터 3년 이내에 전매가 제한된다.

 

재개발은 재건축과 달리 주택의 보유 개수만큼 입주권을 주는 것이 아니라, 보유한 주택의 종전자산평가액을 합산해서 1개의 입주권만 받을 수 있습니다.

 

사업 책자만 제대로 읽어도 사업성이 나온다 

• 공사비(시공비): 전체 공사비뿐 아니라 '평당 공사비'도 눈여겨보시기 바랍니다.

• 보상비: 현금청산자에 대한 현금청산금과 세입자주거이전비, 상가영업보상비가 있습니다.
• 공과금: 비례율이 100%를 넘으면 수익이 난다는 뜻이고 조합은 그에 해당하는 법인세를 내야합니다. 만약 이 항목을 많이 잡았다면 조합은 비례율이 높게 나올 것으로 예상한다는 뜻입니다.
• 금융비용: 조합이 내는 각종 이자를 뜻합니다.
• 예비비: 대부분 총사업비의 1% 정도를 예비비로 잡아놓는 것이 일반적입니다.
• 미분양대책비: 사업성이 좋지 않은 구역은 이 항목을 전혀 잡지 않기도 합니다. 만약 이 항목이 포함되어 있다면 앞으로 비례율이 낮아질 가능성이 적다고 볼 수 있습니다.
• 이주촉진비
• 수입추산액: 조합원분양 수입과 일반분양 수입을 합쳤을 때 나오는 금액입니다.
• 추정비례율: 비례율이 100%를 넘으면 조합은 법인세를 내야 하기 때문에 가능하면 100%에 맞추려는 경향이 있습니다.

 

꼭 필요한 항목을 책정해 놓지 않으면 일반분양 시점에 부동산 시장이 안 좋아졌을 경우를 대비하기 어렵습니다. 이 경우 사업비가 증가하여 비례율이 낮아질 수 있고 추가부담금이 나오게 될 수도 있습니다.

 

 

총회 책자를 통해 실제 재건축, 재개발 사례를 분석하자

• 총사업비: 평당 공사비는 평당 신축비와 평당 철거비의 합입니다. 최근에는 평당 공사비를 420만 원 이상으로 높게 잡습니다.

• 아파트 분양수입: 조합원분양을 통해 얻은 수입과 일반분양을 통해 얻은 수입을 합쳐서 계산합니다.
• 종전자산평가액: 사업을 하기 이전의 자산, 토지등소유자들이 가지고 있는 부동산의 가치를 모두 합한 것입니다.
• 비례율: 비례율 = (총분양수입 - 총사업비용) / 종전자산평가액 * 100

 

하우징헤럴드에서는 재건축, 재개발 사업과 관련된 많은 뉴스를 볼 수 있습니다. '입찰' 코너에 올라오는 입찰공고문입니다. 어떤 지역에서 어떤 공고문이 올라오는지 지켜보면 투자 지역을 찾는 데 많은 도움이 됩니다.

 

 

3. 재건축, 재개발 투자의 기본 구조 익히기

재개발은 기타사업의 비중이 높다

총사업비에서 공사비를 뺀 나머지 금액은 통상 '기타사업비'라고 합니다.

재건축 사업의 경우 일반적으로 '공사비 : 기타사업비 = 75 : 25'의 비율이 나오는 것이 일반적입니다. 재개발의 경우는 기타사업비의 비중이 그보다 커지기 때문에 대략 65 : 35 까지 조정된다는 것을 기억하시기 바랍니다.

 

보상비, 이주비가 많아지면 금융비용도 늘어난다

기타예비비는 예기치 않은 문제를 해결하기 위해 마련해 둔 비용으로, 재건축과 재개발 사업 모두 1% 정도에서 책정하는 게 일반적입니다. 기타예비비가 넉넉하게 책정되어 있아면 만일의 사태에 대비할 만한 여력이 충분하다는 뜻입니다.

 

 

감정평가액은 어떻게 산출할까?

감정평가액, 정식 명칭으로는 종전자산평가금액입니다. 조합원 개개인의 감정평가액은 기존에 가지고 있던 부동산 하나의 가치이지만, 조합 전체의 감정평가액은 조합원들 개개인의 감정평가액을 모두 합한 금액입니다.

아파트나 빌라 등 집합건물은 주택에 비해 상대적으로 감정평가액 추측이 어렵습니다. 그 이유는 집합 건물의 경우 거래 사례 비교법을 이용해서 평가하기 때문입니다.

비교할 거래 사례는 같은 구역 내의 물건이 아니라, 재개발 구역 인근에 있는 지역의 거래 사례를 참조합니다. 재개발 감정평가는 개발 기대감에 따른 시세 상승을 배제하기 때문입니다.

구역 인근의 유사한 물건의 매매가격과 전세가격의 중간 정도로 감정평가가 이뤄지는 것으로 보입니다.

 

단독, 다가구주택은 토지와 건물을 따로 평가한다

단독, 다가구주택의 감정평가액은 토지의 가치와 건물의 가치를 각각 평가한 후 합산해서 결정합니다. 그중에서 토지는 표준지 공시지가를 기준으로 삼은 뒤에 각 토지마다 개별요인을 적용해서 평가합니다.

최근의 토지 감정평가액은 개별공시지가와 대략 비슷한 수준이거나 약간 높은 수준에서 결정되는 경향이 있습니다.

연식에 따른 건물의 감정평가액 예상치

건축 후 경과연수	평당 가격
15~20년	140~160만 원
21~25년	110~140만 원
26~30년	90~110만 원
31~35년	60~90만 원
36~40년	50~60만 원

 

토지 감정평가액을 추산할 때는 주변 시세의 80~90% 정도일 것으로 예측하는 게 좋습니다. 이렇게 보수적으로 추정하고 투자를 하면 리스크를 줄일 수 있어 좋습니다.

 

권리가액은 어떻게 산출할까

감정평가액이 똑같다고 해도 속해있는 사업장의 사업성이 좋으냐 나쁘냐에 따라 권리가액이 달라집니다.

권리가액 = 감정평가액 * 비례율

따라서 재개발 투자에서는 무조건 감정평가액만 보지 마시고, 반드시 비례율을 감안한 권리가액을 따져보시기 바랍니다.

 

미분양대책비 또는 예비비 부분을 눈여겨 보시기 바랍니다. 만약 이 항목의 금액이 넉넉하게 책정되어 있다면 최종 비례율이 관리처분계획 당시보다 낮아질 가능성은 매우 적다고 볼 수 있습니다.

 

분담금과 추가부담금은 어떻게 계산할까

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

 

전반적으로 감정평가가 낮게 나왔다면, 무조건 나쁘다고 보기는 어렵습니다. 전체적으로 감정평가액이 낮게 나옴으로써 비례율이 높아질 수 있기 때문입니다.

 

 

4. 재건축 수익률 분석, 단계별로 배워보자

 

기본 개념을 정리해두면 수익률 분석이 쉬워진다

• 총사업비

• 공사비
• 기타사업비
• 대지지분
• 기부채납비율
• 일반분양 기여 대지지분
• 순수건축비: 순수건축비를 계산할 때는 분양면적이 아닌 계약면적 기준으로 계산한다는 것을 알아두시기 바랍니다.
• 조합원 건축원가
• 일반분양 수익: 일반분양 수익을 계산할 때에는 조합원분양과 달리 기타사업비는 생각하지 않고 오직 순수건축비만 뺍니다. 그 이유는 기타사업비란 결국 재건축 사업을 추진하기 위해 필요한 금액이므로, 모두 조합원들이 부담하기 때문입니다.
• 대지지분 1평당 일반분양 수익
• 일반분양 기여 금액
• 분담금 = 조합원 건축 원가 - 일반분양 기여 금액

 

핵심은 '일반분양 기여 금액' 구하기

일반분양 기여 금액이란 조합원이 내놓은 대지지분을 가지고 일반분양 아파트를 지음으로써 생겨난 수익입니다.

일반분양 기여 대지지분 = 대지지분 - 기부채납 면적 - 조합원분양 필요 대지지분

 

미분양대책비와 이주촉진비가 넉넉하게 책정되어 있다면 그 사업장은 그만큼 사업성이 좋다고 추측할 수 있습니다.

 

 

반드시 외우자! 공사비와 총사업비 공식

• 총사업비 = 공사비(시공비) + 기타사업비 → 조합원 건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비

• 공사비 = 총사업비 * 75%
• 공사비 : 기타사업비 = 75 : 25 → 기타사업비 = 공사비 * 33%, 총사업비 = 공사비 * 133%
• 총사업비 = 공사비(시공비) + 기타사업비 → 조합원 건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비 (순수건축비 = 평당 공사비 * 계약면적)
• 총사업비 = 공사비 * 133% → 조합원 건축원가 = 순수건축비 * 133%

 

조합원 건축원가 직접 계산해 보기

건물 면적이 커질수록 순수건축비도 그에 비례해서 늘어나게 됩니다.

반면에 기타사업비는 무조건 세대수로 나누는 이른바 'n분의 1'형식으로 계산됩니다.

바로 이런 이유 때문에 조합원 건축원가가 면적에 비례하지 않는 것입니다.

 

1) 계약면적 및 평당 공사비 알아보기

순수건축비를 구하기 위해 계약면적과 공사비 정보가 필요합니다. 일반적으로 34평형 아파트의 계약면적은 55평, 25평형의 계약면적은 40평입니다. 평당 공사비는 관리처분계획 자료를 기준으로 합니다.

2) 순수건축비 구하기

순수건축비 = 평당 공사비 * 계약면적

3) 기타사업비 구하기

기타사업비는 통상 순수건축비의 33% 정도이지만, 주의할 것은 순수건축비의 기준이 중심 평형이어야 한다는 것입니다. 기준평형 기준으로 계산한 기타사업비는 다른 평형에도 똑같이 적용됩니다.

기타사업비 = 순수건축비 * 33%

4) 조합원 건축원가 구하기

조합원 건축원가 = 순수건축비 + 기타사업비

 

일반분양 기여 금액 산출하기

일반분양가는 어떻게 알 수 있을까요? 가장 좋은 방법은 인근에 입주한 신축 아파트의 시세를 참고하는 것입니다. 가장 최근에 지은 아파트 중에서 시세를 조사해야 합니다.

1) 일반분양가 예측하기

주변의 신축 아파트 시세와 비교해보는 것입니다.

2) 일반분양 수익 계산하기

일반분양 수익 = 일반분양가 - 순수건축비

3) 대지지분 1평당 일반분양 수익 계산하기

해당 평형의 아파트를 지을 때 몇 평의 대지지분이 필요한지 조사합니다. 대부분의 아파트는 평형별 필요 대지지분이 비슷하게 나오므로 이를 참조할 수 있습니다.

대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 / 필요 대지지분

4) 일반분양 기여 금액 계산하기

일반분양 기여 금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 * 기여 대지지분

 

재건축 분석에 필수! 필요 대지지분표 활용하기

아파트의 평형 구성은 거의 대부분 비슷하게 구성되어 있기 때문에 여러 아파트의 자료를 비교하면 공통적으로 나오는 수치가 있습니다.

용적률에 따른 평형별 필요 대지지분표

용적률	25평형 (전용면적 59m2)	34평형 (전용면적 84m2)
250%	9.75평	13.25평
255%	9.5평	13평
265%	9평	12.5평
275%	8.5평	12평
285%	8평	11.5평
295%	7.5평	11평
300%	7.25평	10.75평

 

 

5. 유망 지역 미리 찾아내는 '세대당 평균 대지지분'

세대당 평균 대지지분 = 총대지면적 / 세대수

세대당 평균 대지지분이 최소 15평 이상은 되어야 재건축 사업성이 있다고 판단합니다. 그 이유는 세대당 평균 대지지분이 15평 정도는 되어야 일반분양 물량이 기존 세대수대비 약 15~20% 정도로 나오기 때문입니다.

 

서울시 - 클린업시스템

경기도 - 경기도청홈페이지 - 정보공개 - 사전정보공표 - 도시/주택 - 도시정비사업 추진현황

일반정비구역 시트를 보면 사업장의 구체적인 상황을 살펴볼 수 있습니다.

 

일반적인 재건축 사업의 기부채납비율은 10~15% 선에서 결정되는 것이 일반적입니다.

 

 

6. 남들보다 한 발 빠르게! 재건축 예상 단지 분석하기

 

우선 대지지분이 큰 물건이 좋고, 당연히 2종 보다는 3종 지역의 아파트를 선택하는 것이 좋고, 무엇보다 세대당 평균 대지지분이 많은 단지를 선택하는 것이 좋습니다.

목동신시가지아파트 1~3단지는 2종일반주거지역으로 법정상한용적률 250%를 적용받습니다. 4~7단지는 3종일반주거지역으로 용적률 300%를 적용받는 지역입니다.

 

7. 도전! 재개발 사업성 분석

 

재개발 사업장도 처음에 사업을 시작할 때는 '공사비 : 기타사업비 = 75 : 25'라는 비율이 들어맞습니다. 다만 사업이 진행될수록 기타사업비의 금액이 추가되면서 비율이 달라지는 것뿐입니다.

그 이유는 재건축의 경우 현금청산자가 거의 없는 반면 재개발은 현금청산자뿐 아니라 세입자 주거이전비, 상가영업보상비 등을 지급해야 하기 때문입니다.

관리처분계획시 이 비율은 60~68 : 32~40 으로 맞춰집니다.

공사비 비율이 비상식적으로 높다는 것은 무엇을 의미할까요? 이것은 상대적으로 기타사업비가 너무 적게 책정되어 있다는 뜻입니다. 앞으로 기타사업비가 엄청나게 추가될 것임을 의미합니다.

나중에 가면 '공사비는 총사업비의 75%'라는 공식이 적용되지 않겠지만, 적어도 조합창립총회 책자에서만큼은 이 공식이 적용된다는 사실을 기억하시기 바랍니다.

만약 평당 공사비가 적게 잡혀있다면 전체 공사비도 적게 나올 것이고, 그만큼 사업비가 줄어들면서 비례율은 높아질 것입니다. 그런데 이것도 혹시 억지로 비례율을 올리려는 의도가 숨어있지는 않은지 확인해야 합니다.

현실에서 감정평가액은 시세보다 낮게 나오는 것이 일반적입니다.

종전자산평가 총액을 통지등소유자의 수로 나누는 것입니다. 이것이 바로 '평균 감정평가액'으로 이지역 감정평가액의 개략적인 기준이 됩니다.

평균 감정평가액 = 종전자산평가 총액 / 전체 토지등소유자 수

그 지역에 가장 많이 분포하고 있는 형태의 주택이라면 대략 이 정도 수준일 거라고 추정할 수는 있습니다.

통상 사업성이 좋은 재개발 구역이라면 조합원분양가는 일반분양가보다 약 20% 정도 낮게 책정되는 것이 일반적입니다.

조합 입장에서는 일반분양 예정가가 높아서 비례율이 높아진 상태로 관리처분계획을 작성하면 여러 가지 리스크를 감수해야 합니다. 추후 일반분양 시점에 부동산 시장이 안 좋을 경우 일반분양가를 다시 낮춰야 하는데, 그러면 조합원들이 반발할 것이 뻔합니다.

감정평가가 공개된 시점에서 눈여겨봐야 할 것은 조합원분양가와 일반 분양 예정가의 차이가 얼마나 크게 나느냐가 아닙니다. 그보다는 일반분양 예정자가 주변시세에 비해 높게 책정되었는지 아니면 낮게 책정되었는지를 확인해야 합니다. 만약 주변 시세보다 낮게 책정되어 있다면 실제 일반분양가는 높아질 가능성이 충분합니다.

종전자산평가액은 현금청산자 외에 조합원분양을 신청한 조합원들의 자산 가치의 합을 의미합니다.

사업성을 판단할 때는 단순히 비례율의 숫자만 볼 것이 아니라, 수치들 사이의 관계와 숨어있는 의미를 살펴봐야 합니다.

앞으로 일반분양 수익이 증가하면서 비례율이 높아질 것으로 예상되는 구역에 투자를 할 때에는 감정평가액이 작은 물건보다는 큰 물건에 투자하는 것이 유리합니다. 비례율이 높아지면 감정평가액이 높은 사람이 낮은 사람보다 상대적을 유리해집니다.

8. 틀을 깨는 투자가 필요하다

현재 이주를 시작한 곳이라면 관리처분계획이 세워진 것은 아마도 1~2년쯤 전일 것입니다. 이주를 시작한 현재와 달리 1~2년쯤 전에는 분양 시장이 그렇게 활발하지 않았습니다. 그렇다면 아마도 관리처분계획에 책정된 일반분양 예정가가 현재 시세에 비해 저렴할 가능성이 높겠지요.

종전자산의 감정평가액이 1+1로 분양받는 아파트의 가격을 합산한 금액보다 크거나, 주거전용면적이 1+1로 분양받는 아파트를 합산한 전용면적보다 커야 합니다. 

 

한 권으로 끝내는 돈되는 재건축 재개발, 잇콘