재테크 트렌드 2018

책 정보

재테크 트렌드 2018  - 아라크네

아기곰, 김학렬, 정철진, 신방수, 김윤수 지음

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

2018년의 경제 전망은 어떠할지, 부동산 시장은 어떠할지 

전문가들의 의견을 보기 위해 책을 읽어 보았습니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★★

2018년 부동산 예상은 서울 집값은 잡지 못할 것이다가 결론이고

주가 예상은 위기가 올 수 있으니 인버스 투자도 유용한 방법일 것이다로 끝나네요.

특히 부동산 정책에 대한 평가가 좋은 책이라고 생각합니다.

결국 서울의 집값을 잡으려는 목적의 정책들은 실효성 있는 정책은 없고

중산층의 접근만 떨어뜨릴 뿐 결국 있는 자들에게 유리한 방향으로 흐를 것이다는게 느껴지죠.

 

인상 깊었던 부분

서울 지역은 수요를 충족할 만한 공급이 적었고, 앞으로도 당분간 공급이 크게 늘어날 가능성이 적기 때문에 집값 상승이 다른 지역에 비해 두드러졌던 것이다.

(초과이익 환수제에 대해) 5억 원짜리 재건축 대상 아파트가 재건축이 종료되는 시점에 8억 원이 되었을 경우 차액은 3억 원이지만, 추가 부담금을 1억 원 납부하였고, 인근 시세가 1억 원 저도 올랐다고 하면, 실제 개발 이익은 1억 원이 된다. 이것을 초과이익이라 하고, 여기에서 3,000만 원이 초과되는 부분에 대해서만 부과하는 것이다.

그리고 지금까지 초과이익 환수제가 적용된 단지는 5개 단지에 불과하며, 실제 세금이 부과된 단지는 3개 단지에 조합원 1인당 평균 33만 8,000원에서 351만 8,000원 정도였다.

오직 재건축 사업에서 초과 이익이 발생할 때만 부과된다. 이 말을 달리하면 분양권 투자나 경매, 재개발이나 리모델링 등으로는 아무리 수익을 거두어도 적용되지 않는다는 것이다.

분양가 상한제는 주택 공급이 줄어든다는 것을 의미하고, 이 말은 곧 시장 가격이 올라간다는 뜻이다.

(전월세 상한제에 대해) 지난 10년 간 우리나라 주택의 전세가 상승률은 연평균 4.73%에 그쳤다. 임대차 보호법에서 규정한 연 5%보다도 낮은 수치이다.

전월세 상한제와 임대차 계약 갱신권이 도입되면 44%에 해당하는 무주택자는 이익일 것으로 생각하기 쉽다. 하지만 먼저 그 집에 입주했다는 이유로 혜택을 보는 기존 세입자만이 이익이다. 본인이 살던 집에 계속 싼 가격에 사는 것이 유리하기 때문에 전세 매물이 귀해진다는 뜻이다.

임대 사업은 종합부동산세가 합산 과세되지 않기 때문이다. 기준시가 6억 원 이하는 개수와 상관없이 종합부동산세를 내지 않아도 된다.

전용면적 40m2 이하는 재산세가 면제되며, 60m2 이하는 50%를 감면받는다.

여기서 주목할 것은 준공공 임대 사업에 세제 혜택이 훨씬 크다는 점이다. 준공공 임대 신청은 전용면적 85m2 이하이면서 기준시가 6억 원 이하인 매물에 세제 혜택이 있다.

특정 입지에서의 대형 아파트에 대한 수요는 어떻게 추정할 수 있을까요? 신규로 공급되는 아파트 평형별 구성비를 보면 됩니다. 그리고 해당 재건축, 재개발 조합원들이 선택하는 평형대를 보시면 됩니다.

서울은 통계로 분석할 수 있는 곳이 아닙니다.

2010~2013년은 이전 시장의 부동산 거품이 빠진 입지 가치를 제대로 확인할 수 있었던 기간입니다.

2018년은 우선 하락장에 배팅하는 인버스 ETF를 활용할 가능성이 높아 보인다. 2280선이 하향 돌파되는지를 확인한다면 1900선까지는 하락할 수 있다고 본다.

차라리 원자재 투자 쪽이 유망하다고 본다. 이때도 직접 원자재 가격 변동에 연동된 ETF로 접근하는 것이 현명해 보인다.

1주택자들에게 적용되는 비과세 요건에 거주 요건이 추가되었다. 이 요건은 모든 지역에 적용되는 것이 아니라 2017년 8월 3일 이후 청약조정대상지역 내에서 취득한 주택에 대해서만 적용한다.

양도소득세 중과세 제도는 국내의 모든 주택에 대해 적용하는 것이 아니라, 조정지역 내의 주택에 대해서만 중과세한다.

중과세 대상 주택 수를 판정할 대에는 전국의 모든 주택을 대상으로 하나, 군지역 등은 기준시가가 3억 원을 넘어야 한다.

1세대 1주택자들은 거주 요건을 충족하지 못하더라도 과세되는 세금의 양이 그렇게 많지 않으므로 거주 요건이 주택을 취득할 것인지 말 것인지를 결정하는 변수가 되지 못한다.

(일시적 2주택에서) 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 내에 종전 주택을 양도하면 비과세를 적용한다. 다만, 새로운 주택은 종전 주택의 취득일로부터 1년 이후에 취득해야 하고, 양도하는 주택은 2년 보유(조정 지역은 2년 거주)를 해야 한다.

(일반과세가 적용되는 경우) 양도 차익이 적게 나오는 것을 먼저 양도하는 것이 원칙이다.

빌딩은 증여 목적으로 매입하기도 한다. 아파트는 매매가를 시가로 본다. 하지만 토지나 건물의 경우는 공시지가로 증여가 가능하다.

성공적인 빌딩 투자를 하려면 내 건물을 매각하려고 빌딩 시장에 내놨을 때 언제든지 매각이 잘되는 빌딩이어야 한다.

중개수수료를 줄이기 위해 현금으로 주고받는 경우가 있는데, 반드시 부가세를 포함하여 세금계산서를 발급받아 필요경비로 인정받아야 한다.

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