재개발 재건축 투자의 모든 것

책 정보

재개발 재건축 투자의 모든 것  - 한국경제신문

이강재 지음

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

제한된 면적의 땅에 주택은 계속 지어야 하고

결국은 재개발이나 재건축이 앞으로의 트렌드가 될 것 같다는 생각에

이 분야에 대한 공부를 해보기로 했습니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★

기본 지식이 없어서 그런지 읽기가 좀 힘들었습니다.

아마 다른 책들을 몇 권 읽고 나서 이 책을 읽으면 훨씬 이해가 잘 됐으리라 생각될만큼

내용면에서 핵심만 다루고 있다고 생각합니다.

 

인상 깊었던 부분

정비 사업의 유형

• 주거환경개선사업 - 주거환경개선사업

• 주거환경관리사업 - 주거환경개선사업

• 주택재개발사업 - 재개발사업

• 도시환경정비사업 - 재개발사업

• 주택재건축사업 - 재건축사업

• 가로주택정비사업

재정비촉진지구사업은 노후, 불량 주택 밀집지역을 대상으로 여러 개의 재개발 구역을 묶어 충분한 도시기반시설을 확충하는 도시계획사업이다.

정비사업구역으로 지정되어 입주 시까지 정상적으로 사업이 진행된다 하더라도 최소 7년 이상이 걸리는 사업이다. 돈만 묶이는 결과를 초래할 수 있기에 신중한 분석과 검토가 필요하다.

E등급은 즉시 재건축이 승인되지만 A~D등급은 건물 마감 및 설비성능, 주거환경 평가 등을 거친 뒤 다시 경제성을 검토한다.

재개발사업은 재건축사업과는 달리 조합설립에 동의하지 않아도 강제조합원으로 편입된다.

감정평가금액 또는 권리가액의 약 50~60% 정도를 주택 소유자 등에게 이주비 형식으로 지급한다.

무허가건물은 먼저 '기존무허가 건축물'과 '신발생 무허가 건축물'을 포함한다. 기존무허가 건축물의 감정평가액은 권리가액 산정 시 포함되나, 신발생 무허가건축물은 권리가액 산정대상에서 제외된다.

비례율 = (총수입 - 총사업비) / 토지 등 소유자의 종전자산평가 총액 * 100

권리가액 = 토지 등 소유자의 종전자산평가액 * 비례율

조합원 부담액 = 조합원 분양금액 - 권리가액

재개발사업이 비례율 방식으로 산정되는 반면, 재건축사업은 무상지분율 방식으로 산정된다. 재건축 무상지분율이란 재건축 조합원이 추가 분담금 없이 확보할 수 있는 면적비율을 말한다. 대지지분과 무상지분율에 따라 새로 입주할 아파트에 대한 추가 분담금등이 정해지기 때문에 투자 시 중요한 요소가 된다.

조합원 분양자격이 되지 않으면 분양을 받을 수 없을 뿐더라 현금청산 대상자가 되니 주의가 필요하다.

재개발 조합원 분양 자격

토지만 소유하는 경우 시, 도 조례마다 그 면적을 달리 하니, 반드시 구입 전 조례에서 정한 토지의 최소 면적 이상을 취득해야 한다.

• 유주택자: 토지 총 면적이 90m2 이상이면 분양자격을 취득할 수 있다. 이는 한 필지의 면적이 90m2 이상이 되거나, 여러 필지의 합이 90m2 이상이 되어도 상관없다.

• 무주택자: 토지 면적이 30~90m2이면 분양자격의 기회가 주어진다. 한 필지 면적만을 기준으로 한다. 지목이 도로이며, 현재 도로로 사용되고 있는 경우를 제외한다.

• 현금청산 대상자: 30m2에 미치지 못하면 관리 처분 시 현금으로 청산된다.

등기되어 있는 건축물에 대한 면적 기준은 따로 정해진 바가 없다. 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우라면 분양자격이 모두 주어진다.

토지와 건물 모두 소유하고 있는 경우 재개발구역의 주택이 아무리 많아도 한 개의 조합원 입주권이 주어지며 나머지는 현금청산 대상이되므로 지분 매입 시 매도하는 조합원의 주민등록상 등재되어 있는 세대원의 주택 수를 잘 살펴보고 조합에 문의를 한 후 분양자격 취득에 이상이 없음을 확인해야 한다.

기존 무허가 건축물은 분양자격이 주어진다.

계약 시 특약

1) 조합원 자격 및 분양자격 관련 특약

• 매도자는 매수인의 조합원 자격 및 분양자격 확보에 적그 협조해야 한다. 만약 비협조적인 부분으로 매수인이 온전한 권리를 획득하지 못하였을 경우 이 계약은 무효로 한다.

• 분양 자격 취득을 목적으로 한 계약이며, 계약 진행 과정에서 분양자격 등에 문제가 발생하면 이 계약은 무효로 한다.

2) 무허가건물 매매 시 특약

• 무허가건물에 대한 입증자료를 매수인에게 제출하기로 한다.

• 점용료, 대부료, 변상금 등의 체납은 잔금 지급 전에 매도인과 매수인이 해당 관청을 방문하여 처리하도록 한다.

• 무허가건축물 관리대장의 명의변경은 매도인 책임 하에 진행하며, 변경이 되지 않을 경우 이 계약은 자동 해제된다.

3) 이주시점에서의 특약

• 절차 위반으로 취득세가 추가 발생 시 매도자가 그 비용을 부담하기로 한다.

종전자산평가 이후의 물건은 건물 상태에 대해 그다지 신경을 안 써도 되지만 종전자산평가 이전의 물건은 건물 상태를 잘 확인해야 한다. 매도인의 하자담보책임이 있기 때문이다.

투자수익률이 조금 떨어진다고 하더라도 자금 회수 시기를 앞당겨야 한다.

감정평가 금액이 통보되기 전에는 감정평가 금액을 어느 누구도 알 수 없다. (매도자의 예상보다 감정평가 금액이 낮게 나오는 경우가 많다)

감정평가 후 매입을 한다면 다소 안정적인 상태에서 매입을 하게 된다. 이 시기에는 되도록 빠른 시기에 매입을 결정해야 한다.

비례율이 높게 산정될 수 있는 지역을 먼저 고르고 그 다음 종전 자산평가액이 높게 나올 물건을 선택한 후 투자수익률을 따지는 것이 가장 올바른 투자방법이다. 비례율이 높게 나오려면 조합원수가 적어야 한다. 사업수익이 좋으려면 일반분양이 많아야 하고 용적률이 높아야 한다. 일반분양가를 높게 하라면 주변 시세가 비싼 지역을 선택해야 한다.

재개발, 재건축 구역의 주변 단지를 노려라. 관리처분인가 후 이주의 시기가 도래하면 주변지역의 가격 상승도 아울러 일어난다.

토지이용계획확인원의 지역지구 등 지정여부란을 보면 다른 법령 등에 따른 지역, 지구 등에 XX정비 구역(도시 및 주거환경정비비법)이라고 표시가 되어 있으면 재개발, 재건축 등의 구역이다.

공시지가는 재산세를 부과하기 위한 하나의 재원으로 사용되는 것이지 재개발의 토지 보상과는 전혀 상관이 없다. 재개발 구역은 개별공시지가로 산정하지 않고 인근지역의 표준지 공시지가를 기준으로 산정하기 때문에 개별공시지가에 너무 연연해 할 필요는 전혀 없다.

관리처분인가 후 지자체마다 주택의 취득세 부과 시점을 달리하고 있으나 대체로 단전, 단수 이전이면 주택의 취득세, 이후면 토지의 취득세를 부과하고 있다.

감정평가 완료 단계에서의 가격은 총액기준으로 봤을 때 소폭 인하를 할 수 있다. 잉전에 높은 기대 심리로 올랐던 가격이 막상 감정평가 통지를 받고나면 낮은 가격으로 책정이 되어 있는 경우가 많기 때문에 조합원들의 반발 심리가 반영이 되어 감정평가 통지 초기에는 싼 매물들이 나올 수 있다. 대부분 이 시기가 투자자들에게는 최대의 수익을 안겨주는 시기다.

종전자산평가금액이 적은 물건을 선호한다.

(관리처분인가 후 이주 단계에서는) 매수자는 매도자의 이주비 대출을 공제하고 물건을 구입할 수 있으므로 자기자본을 최소화할 수 있다. 이때는 프리미엄이 최고조에 올라와 있는 단계다. 지나친 프리미엄을 주고 매입하는 것은 자제해야 한다. 일반 분양 물량의 프리미엄까지 염두하고 미리 가격이 상승했다면, 많은 자금을 묶어가면서 매입할 이유는 없다.

상가 주택은 상가 1개, 아파트 1개로 2개의 입주권이 나올 수 있다.

적은 금액으로 나대지를 확보하는 것이 좋다. 유주택자 90m2, 무주택자일 경우는 단일필지로 구성된 30m2 이상 확보하면 분양자격을 취득할 수 있다.

도로는 적은 금액으로 조합원 분양자격을 얻을 수 있어 요즘 들어 인기가 좋다.

무허가건축물의 매입 시 '무허가건축물확인원'을 반드시 소유자가 발급을 받아 올 때까지 구입을 하면 안 된다.

관리처분인가 전 주택에 대한 취득세는 1%대로, 취득 시 세금이 적다.

관리처분인가 후에는 입주권으로 권리가 변환된다. 주택 취득세인지, 토지 취득세인지를 판가름 하는 단전, 단수 이후에는 토지 취득세를 내야 하기 때문에 상대적으로 부담이 크다.

재개발 재건축 투자의 모든 것, 한국경제신문