전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

책 정보

전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 - 매일경제신문사

이현철 지음

 

 

 

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

 

예전부터 읽고 싶은 책이었는데 이제야 읽어보네요.

전세가와 부동산 시세의 상관 관계에 대한 설명한 책이라 들었습니다.

 

 

 

 

책의 주관적 평점 ★★★

 

'전세가를 알면 부동산 투자가 보인다'에서는

부동산 가격 상승의 원인을 전세가로 보고 있습니다.

투자 수요가 아닌 실수요자들에 의해 부동산 가격이 상승했다는 것이죠.

동의를 할 수 밖에 없는 게 전세자금대출에 의해 전세금 대출이 너무 쉬워졌고

이로 인해 전세가는 계속 올랐고 결국 이것이 매매가를 상승시켰다고 생각합니다.

 

부동산 시장의 전반적인 흐름에 대해서도 논하고 있으니

'전세가를 알면 부동산 투자가 보인다'는 읽어볼 만한 책이라고 생각합니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

청약 당일에는 광고를 보고 몰려든 청약 대기자들을 줄 세웁니다. 실제 모델하우스에 들어가 보면 생각보다 한산합니다. 구경을 제대로 하게끔 하고자 한다는 명분으로 밖에서는 줄을 길게 세우고 안으로는 조금씩 들여보냅니다. 이것은 사람들의 심리적 효과를 노리는 방법인데요. 밖에 줄이 길게 서 있게 되면 대기자들은 경쟁률이 엄청 심할 것이라는 생각을 하게 됩니다.

 

 

아파트 경기 사이클

폭락기

• 주택매매가와 전세가가 동시에 하락하는 현상이 나타나게 됩니다.

• 정부정책은 공급적인 측면에서는 더 이상의 공급을 늘리지 않는 방향으로 정책을 수정하게 됩니다.

• 수요 측면에서는 수요를 진작시키려는 정책이 대거 나타납니다. 가장 많이 쓰이는 정책이 대출 부분과 세금 부분인데, 대출 부분에서는 금리 우대 정책을 쓰게 되고, LTV와 DTI 규제도 대폭 완화하게 됩니다.

하락 안정기

• 하락을 어느 정도 멈추고 매매가는 진정이 되고 전세가는 서서히 상승하는 시기입니다. 적극적인 투자자들 같은 경우 이 시기에 주택을 조심스럽게 투자를 진행합니다.

• 전세가가 서서히 상승하기 시작합니다. 전세공급은 줄어드는데 전세수요는 늘어나기 때문입니다. 전세공급은 투자자가 집을 추가로 구매해 전세를 내놓아야 공급이 이루어지는데 이 시기에는 투자자도 적극적인 투자를 하지 않기 때문에 공급은 줄어들게 됩니다.

• 정부정책은 부양책이 주를 이룹니다.

• 전세가 비율이 거의 최고의 상태에 이르게 됩니다.

상승 안전기

• 매매가와 전세가가 동시에 올라가는 현상을 나타냅니다.

• 전세가 매매가를 밀어 올리는 현상이 훨씬 더 맞는 설명입니다.

폭등기

• 정부정책의 규제정책은 생각보다 효과를 보기가 어렵습니다. 잠깐 눌릴 뿐이라고 보시면 됩니다.

• 정부의 강력한 규제에도 불구하고 하락하지 않고 그 규제를 넘어서 지속적인 상승이 이루어지면 나중에는 정부의 더 강력한 규제가 나오더라도 그때는 더 이상 효과를 보기 어렵게 됩니다. 규제를 함에도 불구하고 시장이 상승을 지속하기 때문에 학습효과가 발생하는 것이죠.

• 이 시기 다음은 반드시 폭락이 대기하고 있습니다. 폭등기 다음에 찾아오는 것이 폭락기입니다.

 

 

아파트도 대세 하락기가 있습니다. 이때는 팔고 나서 집은 꼭 필요한 것이기 때문에 전세라는 상품으로 갈아타는 것이 현명합니다.

 

 

다들 새 아파트에 사는 것을 선호합니다. 그래서 택하는 방법이 바로 전세로 들어가는 것이죠. 처음 입주할 때는 물량이 많아서 일시적으로 전세가가 낮게 형성됩니다. 한 번 입주하고 나면 나오는 물량이 없습니다.

입주 후에 전세가가 급등하기 시작합니다. 입주할 때 일시적으로 싸게 맞춰졌던 전세 시세가 없는 물량과 늘어나는 수요로 인해 정상을 찾기 시작하는 것이죠. 이로 인해 매매가도 상승하는 것입니다.

 

 

학군이 교통보다는 좀 더 우위에 있는 조건임을 증명해주고 있는 것입니다. 사실 역세권은 범위가 넓습니다. 역을 기준으로 원을 그려서 그 원 안에만 있으면 모두 역세권 아파트가 됩니다. 학군으로 따지면 다릅니다. (해당 학교에 배정받을 수 있는 아파트가 정해지므로)

 

 

전세가율이 높다는 것은 매매로는 인기가 없는 물건이라고 봐도 무방할 것입니다. 전세는 물건이 없어서 가격이 치고 올라오는데 막상 매매로 하기에는 뭔가 부족한 집이기 때문에 매매가는 거의 제자리이고 전세가가 올라 턱밑까지 다다른 상황이라고 보면 됩니다. 이때 과연 이 집이 올라갈까 하는 의구심이 들 것입니다.

그런데 이런 물건들은 과감히 구입하셔도 좋습니다. 전세가 상승에 의해서 매매거래 하나 없이도 매매가가 올라갈 수 잇는 물건이라고 보면 됩니다.

 

공인중개사에게 전세부터 맞춰달라고 의뢰합니다. 전세부터 최고시세로 맞춰주면 무조건 매수하겠다고 제안하시면 됩니다. (팔 때는 역으로 전세를 최고시세로 맞춰놓고 팔면 매수자가 늘어난다)

 

 

(오피스텔 투자에서) 과거에는 허용되지 않았던 주택임대사업자가 허용되었습니다. 40m2 이하의 경우 취득세를 주택 임대사업자를 내게 되면 면제받게 됩니다. 투자자는 임대를 놓을 때도 주소 이전이 가능한 정상적인 임대를 놓을 수 있게 되었고, 비록 부가세는 환급을 받을 수는 없지만, 취득세를 감면받음으로써 투자금에 대한 부담이 줄었습니다.

 

피부양자로 등록된 분이 사업자를 내면 지역가입자로 자동등록됩니다.

주택 임대사업자 같은 경우는 직장에 다니시는 분들이 소득이 있더라도 직장소득과는 별개로 임대소득이 분리과세 되기 때문에 직장인 명의로 해도 무방합니다.

 

 

(지역 주택조합에서) 토지 매입이 완료되었다고 말하는 것은 거의 대부분이 계약금 중 일부만을 지불한 상태일 가능성이 매우 큽니다.

 

확정분양가가 아닌 점과 변경되는 조건의 문제점이 있습니다.

 

 

빌라가 많이 오르는 시기가 있습니다. 바로 아파트 사이클에서 하향안정기 시점입니다. 자금이 많이 부족한 세입자들의 경우 급등하는 아파트 전세에 감당하기가 어려워 어쩔 수 없이 빌라 전세를 선택하거나 자가를 고민하는 분들이 빌라 매매를 선택하게 됩니다.

 

빌라는 살기에 불편하고 아파트에 비해 삶의 질이 너무 떨어지기 때문에 인기 있는 상품은 아니라는 것입니다.

 

 

집값은 언제내려가나요?

1. 한 지역시장에서 최소 3~4년 이상 공급과잉이 있어야 합니다. 한두 해 공급과잉이 있다 해서 가격이 내려가지 않습니다. 입주할 물량이 해마다 쌓여 있어야 합니다.

2. 공급물량과 과잉되는 기간 동안 폭등이 있어야 합니다. 폭등으로 인해 전세가와 매매가의 갭이 상당히 떨어져 있어야 합니다.

 

전세가를 알면 부동산 투자가 보인다, 매일경제신문사