오르는 부동산의 법칙

책 정보

오르는 부동산의 법칙 - 매일경제신문사

조현철 지음 

 

 

 

이미지 출처: Google

 

 

 

책을 선택한 이유

 

부동산 관련 서적에 갈증이 생길 무렵

우연히 '오르는 부동산의 법칙'을 카페에서 보았습니다.

어떤 안목을 가지고 있어야 하나 가벼운 마음으로 보기 시작했습니다.

 

 

 

 

 

책의 주관적 평점 ★★★★★

 

부동산과 관련된 기초에서부터 세계 경제와의 연관성까지

'오르는 부동산의 법칙'에서는 독특한 방식으로 부동산에 접근합니다.

특히 정책과의 연관성에 대한 분석이 적나라합니다.

지금 시기에는 꼭 한 번 읽어볼 책이 아닌가 생각합니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

집값이 정상적인 범위보다 크게 오르는 데는 두 가지 이유가 있다. '공급 부족'과 '과잉유동성'이다.

 

건물은 낡고 평면은 유행을 탄다. 브랜드는 꾸준히 새롭게 출시되지만 건물이 위치한 입지는 변하지 않는다. 아니 정확히 말하면 '매우 천천히' 변한다.

 

 

2005년에 이미 미국 부동산 업계에서는 모두가 시장 과열과 이에 따른 필연적인 버블 붕괴에 대해 논의하고 있었다. 핵심은 폭락하느냐 아니냐가 아니라 언제 폭락하느냐 였다. 부동산 거품이 붕괴된 후 한 투자은행가가 한 유명한 말 "음악이 계속되는 한 우린 모두 춤을 추어야 했다"처럼 시장 참여자들은 수익 극대화를 위해 언제 음악이 멈출지 촉각을 곤두세우면서도 계속 춤을 추었던 것이다.

투자자들 모두 알고 있었던 사실은 '이번 장이 끝나면 언제 또 이런 상승장이 올지 모른다'는 것이었다. 경험으로 보면 최소한 10년은 기다려야 다시 사이클이 돌아온다. 짧은 인생, 이런 좋은 기회가 왔을 때 최대한 수익을 극대화하고 빠져나가려는 것은 인간의 본성이자 현명한 투자라고 할 수 있다.

 

 

공급은 수요에 비해 예측할 필요도 없어 지역별로 향후 몇 년간 입주예정 물량까지 손쉽게 구할 수 있다. 때문에 개인적인 투자 차원에서라면 굳이 맞는다는 보장도 없는 수요예측 모델을 개발하기보다 공급 측면을 주의 깊게 관찰하는 것이 보다 효율적인 분석 방법이라는 말이다.

 

 

일반적으로 주가는 부동산 시장에 1~2년 정도 선행하다는 것이 기존의 경험치였는데 최근 동조화되고 있다는 주장도 있다.

 

 

신규 택지지구의 경우 입주 초기에는 주변 정비가 안 끝나고 편의 시설도 부족해 전세가가 매우 낮게 형성이 되고, 이는 필연적으로 매매가를 억누른다는 것을 경험으로 배웠다.

 

매수는 최대한 이사철을 피해서 한여름과 한겨울의 비수기를 노려야 한다. 신규단지라면 입주시기가 좋다.

 

 

한 동네가 여타 동네에 대해 비교우위를 갖는 단 하나의 속성을 꼽으라면 역세권도, 편의시설도, 학교도 아닌 '일반 사람들이 그 동네를 부촌으로 인식하는지' 여부다.

 

부촌의 이동은 여기서 시작한다. 단순히 내가 사는 동네가 낡아서 사람들이 떠나는 것만은 아니다. 나보다 한 단계 낮은 계층이라고 생각하는 사람들이 이웃으로 이사오기 시작하니 진짜 부자들은 이 사람들을 피해 또 다시 자신들만의 새로운 부촌을 찾아 떠나는 것이다.

 

 

강남 사람들이 많이 이주하여 강남의 집값을 기준점으로 따라오른 분당과, 강북 혹은 강서 사람들이 많이 이주한 일산의 집값 차이를 가져왔다. 결국 두 신도시의 집값은 어디서 누가 이주해왔느냐가 결정한 것이다.

 

한남, 용산과 서초, 성수를 잊는 부의 트라이앵글 안에서만 움직이고 있다.

 

 

큰 지역단위를 놓고 보면 '신도시의 시대'는 끝났다. 아무리 '천당 밑의 분당'이라고 해도 건물이 낡는 순간 신도시의 한계가 드러난다. 신도시는 입지에 베팅해서 계속 가지고 가는 장기투자가 아니다. 새로운 신도시가 생기면 초기에 입주했다가 안정단계에서 고점매도하는, 즉 치고 빠지는 파도 타기를 해야 하는 투자대상이다.

 

더 이상의 팽창은 없다. 신도시도 없고 새로운 택지지구도 없다. 기존의 부촌과 뚝 떨어져서 새로이 조성되는 부촌도 없을 것이다. '지금의 부촌이 앞으로도 부촌으로 남을 것이고 부촌의 이동도 인접지역으로 제한될 것이다.'

 

 

압구정동 일대의 재건축이 시작되면 잠원동 일대 일부 중형평형이 주목을 받겠지만 잠원은 이미 시세가 높이 형성되어 그 상승폭이 제한적일 것이다. 오히려 한강 건너 옥수동이 다시 조명을 받고 그 영향은 인근 금호동까지 미칠 것이다.

 

 

위례는 지금 당장 열악하기도 하지만 가까운 장래에조차 많이 개선될 기미가 보이지 않는 교통 환경을 갖고 있다. 그럼에도 불구하고 메이저 브랜드 중대형 단지라는 프리미엄을 등에 업고 조만간 판교 시세를 따라잡을 기세를 보이고 있다. (아파트 브랜드의 중요성)

 

 

이번 상승장 투자 우선순위

투자처	비고
부촌 중대형 아파트	강남, 서초, 한남, 성수, 용산
관리처분인가 받은 재건축	2017년 말까지 관리처분인가
도심권 빌라, 단독주택	광화문, 종로, 동대문, 마포, 성수
서울 상가, 꼬마 빌딩	다가구 제외
수도권 GTX역 인근 아파트	상가건물 제외
서울 시내 역세권 대단지	중소형

 

 

이번 상승장에서 한동안 소외돌 수도권 외곽의 중대형 아파트까지 오르게 되면 어떻게 될까? 아마 이번 대세상승의 꼭지점을 알리는 시그널이 아닐까 한다.

 

 

종부세를 강화한다면 주택시장에서 자금이 빠져나가 상업용 부동산으로 이동하게 된다. 이들은 종부세 대상이 아니기 때문이다.

 

 

이번 상승장에서 정책 변수로 부촌이 일시 하락 압력을 받는다면 매수 타이밍으로 봐도 무방할 것이다.

 

 

 

오르는 부동산의 법칙, 매일경제신문사