나는 부동산 투자로 인생을 아웃소싱했다

책 정보

나는 부동산 투자로 인생을 아웃소싱했다 - 나비의 활주로
이나금 지음

 

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

얼마 전 PD 수첩에서 부동산 시장 상승 원인에 유명 강사의 입김이

큰 영향을 끼쳤다고 평가를 했습니다.

두 사람이 언급됐는데 빠숑과 이나금 두 명이죠.

빠숑의 책은 지금까지 많이 읽어봤는데

이나금의 책은 처음이라 호기심에 읽게 되었습니다.

 

 

책의 주관적 평점 ★★★★

 

'나는 부동산 투자로 인생을 아웃소싱했다'는 이나금이 왜 유명 강사로

성장할 수 있었는지를 여실히 보여주는 책이라 생각합니다.

아파트에만 머물러 있는 투자에 대한 시선을 여러 방향으로 돌려주고

지금까지 생각하지 못했던 여러 투자 방법에 대해서도 알려주고 있습니다.

책에 나오는대로 꼭 따라할 필요는 없더라도 이런 투자도 있다는 것을

알아두는 것만으로도 큰 도움이 되리라 생각합니다.

단지 high risk, high return의 투자법이라는 느낌이 드는 것은 분명합니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

청량리역을 한번 보자. 서울 동북부 지역 관문으로 지하철 1호선을 비롯해서 경원선, 경춘선, 경의 중앙선이 운행 중이며 최근 경강선이 개통이 되어 강릉까지 88분만에 도착할 수 있게 되었다. 또한 올해 연말 분당선 연장선이 개통이 된다. 수도권 광역교통인 GTX B,C 노선도 예비타당성 조사를 하고 있으며 이 노선이 개통이 되면 서울 황금축인 용산과 여의도로 빠르게 이동이 가능하다.

 

강북 광운대 역세권 주변, 노원 및 창동 역세권 개발지 주변, 수색역세권 개발축 등을 공부하라고 강조한다. 이번 정부의 도시재생사업과 맞물려 반드시 높은 가치를 형성할 지역들이기 때문이다.

 

신도시의 점포 겸용을 여러 해 전부터 강조해 왔다. 일단 초기자본이 적게 들어가고, 중도금 역시 아파트 분양권처럼 분납으로 납부하기에 부담이 적을뿐더러, 신도시가 완성되어 갈수록 가치가 계속 오른다.
신도시에 점포 겸용 단독주택을 받을 수 있는 방법은 두 가지다. 조합원 자격을 갖추어 한국주택토지공사나 각 지자체 도시공사로부터 감정가격으로 권리를 받아 추첨 일까지 기다렸다가 추첨으로 토지를 분양받아서 건축을 하는 경우와 조합원분 이외 일반분양분을 추첨이나 입찰을 통해 분양받아 건축을 하는 경우다.

 

좋은 단지 내 상가의 기준은 100가구당 1개의 점포가 있어야 하며 이면 도로를 기고 있어서 일정 부분 유동성을 지나고 있어야 하며 2층 규모라면 엘리베이터가 있는 것이 가장 좋다. 단지상가는 규제에서 벗어나 있어 제대로 된 접근을 한다면 재미있는 투자가 가능할 것이다.

단지상가 입찰을 받는 방법은 통상적으로 두 가지다. 하나는 공공택지의 아파트로 한국토지주택공사의 공고에 따라 전자입찰을 통해 매입할 수가 있고 또 하나는 민영건설사의 단지상가를 각 건설사별로 자체 현장 모델하우스에서 현장입찰을 통해 낙찰을 받는 방법이다.

 

경기도시공사에서는 판교 테크노밸리를 시작으로 광명-시흥 테크노밸리, 일산 테크노밸리, 최근에는 남양주-양주 테크노밸리까지 다양한 곳을 지정하여 일자리가 있는 신도시와 지역 간 균형개발에 중점을 두고 조성 중이다.

 

 

대곡역세권은 3호선과 경의중앙선이 지나며 서해선인 대곡-소사선이 개통되는 것은 물론이고 GTX 대곡역 개통 예정, 교외 순환선 예정, KTX 광명 직결선까지 예정되어 있어 6개 노선이 교차하는 서북부의 교통요충지로 탈바꿈할 것이다.

 

 

미래에 건물이 들어온다는 것을 가정하고 건축 허가 및 분양 승인이 남과 동시에 먼저 분양하는 구분 상가를 선분양 상가라고 말한다. 이런 형태의 분양은 대부분 신도시에서 많이 이루어진다. 그 조건은 상가를 지어 사업을 하는 시행사에서 빠른 자금 조달을 위해 분양하는 경우에 해당된다.
그리고 상가 분양권은 전매 제한에서 자유롭다. 이렇게 받은 입지 좋은 선분양 상가를 보유하다가 상가 건물의 착공이 시작되고 어느 정도 건물의 구조가 보이기 시작할 때쯤 좋은 입지의 상가를 찾는 분에게 매도하여 상당한 차익을 남기는 것이다. 주로 신도시 내에서 많이 이루어지지만 때에 따라 상권이 확장이 되는 역세권 상가에서도 기회를 얻을 수 있다.

 

길을 나서면 수많은 아파트들이 먼저 눈에 들어오지만 그만큼 상가들도 존재하고 있다는 것을 알아야 한다. 그리고 새로 아파트가 지어지는 만큼 상가들 또한 새로이 지어진다.

 

이축권이 왜 돈이 될 수 있을까? 원래 그린벨트 내에서는 지목이 대지인 경우만 주택을 신축할 수 있다. 그러나 이축권은 임야를 제외한 지목에 특별히 주택을 신축할 수 있게 해주는 권리인 셈이다.

 

먼저 한양도성의 도심권은 과거와 미래가 공존하는 역사문화 중심지로 수립
청량리 및 왕십리의 동북 1권역은 자족기능을 갖춘 지역으로 수립
창동 상계는 동북 2권역으로 수도권 생활의 중심 지역으로 수립
상암과 수색이 있는 서북권은 살기 좋은 주거 환경과 창조문화산업을 선도하는 지역으로 수립
여의도와 영등포는 서남권으로 구분해 서울의 신 성장을 선도하고 삶의 질을 업그레이드시킬 수 있는 지역으로 수립
잠실과 강남은 동남권으로 국제 업무 및 관광, 쇼핑, 문화는 물론이고 안정된 주거공간을 선도하는 글로벌 복합도시로 수립했다.

 

지역중심에 들어있는 지역 중 주목해야 할 곳은 노량진, 신길, 망우, 미아, 연신내, 불광, 봉천, 사당, 이수, 천호, 길동 등이다.

 

 

(인천에서) 내년 초 수인선의 마지막 구간이 개통을 앞두고 있으며 향후 월곶-판교선 개통은 이 지역에 큰 프리미엄을 가져다 줄 것이다. 구도심이지만  향후 미래 가치가 높은 부평은 부천과 연계된 광역 생활권역으로서의 기능과 함께 7호선의 연장으로 중심으로 들어오면 더욱 입지가 좋은 지역이 될 것이다.

 

서울의 재건축이나 뉴타운의 정보를 얻기 위해서는 서울시청 홈페이지를 즐겨찾기 해 놓자. 여기에 들어가 보면 아파트 분양 정보 카테고리가 있다. 여기에 서울시의 분양계획이 자세히 나온다. 신문에 이러한 정보가 소개될 때는 이미 준비가 늦었다고 생각하면 된다.

 

상계동 재건축

주공 5단지는 재건축 사업을 추진하는 준비위원회가 들어섰으며, 최근 재건축 안전진단기관과 최종 계약을 체결함으로써 규제를 피하게 된 유일한 단지다.

 

강동 둔촌 재건축

명일삼익그린2차, 길동신동아 1,2차, 길동신동아 3차

 

송파구 재건축

잠실장미아파트, 미성크로바아파트, 잠실삼익맨션, 잠실진주아파트, 잠실5단지, 잠실우성아파트 등 그 규모는 3만 세대 이상에 달한다. 사업 추진만 원만하게 진행된다면 2020년 이후 일시적으로 가격 정체 시기가 올 때 매입 타이밍을 잡을 수도 있다.

 

수색 역세권 개발

지하철 6호선, 경의선, 공항철도가 지나는 DMC역의 철도 부지에 복합단지를 개발한다는 것으로 서울시의 가용 용지 개발의 일환이다.
현재 수색은 상암동 아파트와 비교하면 2억에서 3억 낮은 가격으로 가치가 형성되어 있지만, 신규아파트에 대한 프리미엄까지 갖춘 지역으로 똑똑한 내 집 장만 기회를 잡을 수 있는 곳이다.

 

 

노원-창동 역세권 개발
4호선과 7호선의 환승지인 노원역과 1호선과 4호선의 환승지인 창동역 사이를 개발하고 차량기지를 남양주 진접으로 이전함에 따라 대규모 가용 용지를 개발하겠다는 계획이다.

 

 

광운대 역세권 개발

서울의 대표 낙후 지역인 노원구 월계동에 자리잡은 광운대역 철도 및 물류 부지를 주거, 상업, 공공시설들로 탈바꿈 시켜 성북, 석계 지역에 일자리를 창출하고 신경제 전략거점으로 개발시킨다는 계획이다.

 

(월곶-판교선에서) 트리플역세권을 갖출 장현지구와 시흥시청역과 안양의 인덕원역 주변 부동산은 역사 부지 보상 단계나 착고이 시작되는 시가가 오면 가격이 뛸 것으로 보인다.

 

 

(신안산선)은 총 8곳의 환승역을 거치게 되는데 여의도역, 영등포역, 신풍역, 구로디지털단지역, 석수역, 광명역, 중앙역, 시흥시청역 등이다.

 

소사-원시선과 소사-대곡선은 교통 불모지인 시흥, 안산, 부천의 교통을 개선시킨다는 의미를 넘어서, 그동안 저평가 되었던 수도권 외곽 지역을 30분 내에 서울 및 산업단지로 진입시켜주는 획기적인 철도라고 볼 수 있다.

7호선 연장선은 2019년 인천 서구 석남역 개통을 앞두고 있다. 최근에는 청라신도시 연장이 확정되었다.

 

평택은 향후 5년간 개발 호재는 물론이요, 인구 유입 또한 가장 많은 도시가 될 것이다. 현재 약 47만 명이며 2022년 정도에는 약 80만 수준으로 늘어나리라 기대된다. 주한미군기지 이전에 따라 스타트를 끊은 고덕신도시는 삼성 효과와 더불어 평택시의 대장주로 할 만한다.

지제역 같은 경우는 SRT 개통 호재로 인해 수년 전부터 투자자들이 꾸준히 장기 및 중기 투자로 많은 시세 차익을 남긴 곳이다.

평택브레인시티는 평택시 도일동에 성균관대 사이언스파크와 함께 교육, 연구, 문화, 기업의 4차 산업혁명을 이끌 지식기반 도시 조성을 목적으로 개발 중이다.

서해안의 중심인 평택항과 접한 황해경제자유구역의 현덕 지구는 쇼핑과 관광의 멀티메가시티로 거듭날 전망이다. 본격적 개발이 시작되고 도시가 형성되기 시작하는 2020년 이후 5년 내에는 약 20억 아시아인이 찾는 대규모 쇼핑허브로 자리 잡게 될 것이다.

 

판교신도시와 인접해 미니판교라 불리는 대장지구는 5900여 세대에 1만 5천 명을 수용하는 미니신도시이다.

 

검단신도시는 서울에서 가장 가까운 수도권 서북부의 마지막 신도시이다.

 

 

나는 부동산 투자로 인생을 아웃소싱했다, 나비의 활주로

 

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