흔들리지 않는 부동산 투자의 법칙

책 정보

흔들리지 않는 부동산 투자의 법칙 - 메이트북스
이광수 지음

  

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

부동산 시장이 어떻게 변할지 지식을 쌓기 위해 책을 선택하게 되었습니다.

 

 

책의 주관적 평점 ★★★

 

흔들리지 않는 부동산 투자의 법칙'는 부동산 시장 전반에 대해 다루고 있습니다.

다른 저자들과 약간 다른 관점이 보이기도 하지만

그렇게 다른 시각으로도 볼 수 있고 생각해야 한다는 점에서 흥미롭습니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

인구 증가 요인을 정확히 알기란 어렵습니다. 대안으로 소득 증가율이 가장 높은 40대가 가장 많이 증가하는 곳을 주목해야 합니다.

 

주택을 보유한 잠재 매도자와 잠재 매수자는 시장 호황기에 똑같이 두려움을 느낀다. 그러나 문제는 행동은 다르게 나타난다는 것이다. 매도자는 매물을 거둬들이는 행동으로 두려움을 극복한다. 반면에 매수자는 더 빨리 매수하려는 행동으로 감정을 해소한다. 같은 감정이 다른 행동을 낳는다.

 

심리가 부동산 가격을 움직인다. 가격이 하락할 때는 위기론이 커지면서 하락을 더욱 부추긴다. 가격이 지속적으로 오를 때는 긍정적인 전망이 시장을 압도한다.

가격 폭등기에는 '강남불패, 집값 양극화, 지금이 가장 싸다, 집값 상승 원인은 유동성 확대, 정부 정책 무용론'등이 지배적인 의견이다. 반면에 집값이 폭락했을 때는 '집은 투자가 아니라 거주, 전세가격 상승은 집을 안 사기 때문, 집 보다 차, 부동산 신화는 깨졌다'며 '집 값 더 빠진다'는 이야기가 지배적인 심리가 된다.

 

부동산 투자자는 시장변화를 예측할 때 투기적 공급자들의 변화를 가장 관심 있게 지켜봐야 한다. (보유세 상승 등 정부 정책의 영향으로) 집을 가지고 있는 것이 부담되는 상황이 지속되면 매도물량 증가로 집값 하락의 신호로 해석해야 한다.

 

투자자 입장에서 부동산 정책을 생각할 때 규제보다 부양이 더욱 관심을 가져야 한다. 규제는 바뀔 수 있지만 부양(개발)은 한 번 이루어지면 돌이킬 수 없기 때문이다. 특히 정부가 주도적으로 하는 개발사업은 주목할 필요가 있다.

 

투자는 flow(흐름)다. Flow에 투자해야 한다. Flow는 변화를 의미한다.
현재 수준의 전세 비율이 높다고 레버리지를 이용해 집을 사는 건 단순히 현재 수준만 보고 투자하는 것과 같다. 전세가격이 높을 때 집을 샀는데 만약에 전세가격이 하락하면 어떻게 할 것인가? (갭 투자를 하더라도 현재의 상황만 볼 것이 아니라 흐름을 보고 전세가가 상승하는 곳에 투자를 해야한다는 의미)

 

결국 투자대상 부동산을 선택해서 철저하게 지금 가격이 과거와 비교해 어떤 수준인가를 판단해야 한다. 투자자들이 가장 경계해야 할 것은 주기와 변화를 무시하고 향후 전망을 하는 것이다. 부동산 투자는 결국 타이밍이다. 주기 변화를 생각하고 과거 수준과 비교해서 가격이 낮을 때 매수해야 한다.

 

결과가 어찌됐든 남들하고 같이 행동했다면 변명할 수 있는 이유가 생긴다. 그러나 남들하고 다르게 행동해서 결과가 나쁘다면 기댈 곳이 없어진다. 불확실한 미래를 선택하는 상황에서 남들과 다르게 행동하는 것이 어려운 이유다.

 

40대가 많이 증가하는 지역은 상대적으로 유의미한 투자수요가 증가하고 있다고 말할 수 있다.

 

1) 온라인판 정기구독 ($59)
2) 오프라인판 정기구독 ($125)
3) 온라인 및 오프라인판 정기구독 ($125)
많은 사람들의 선택 중에서 3번이 가장 이익이라고 생각하고 있다. 그 이유는 2번 때문이다. 2번을 제외하고 설문했을 때는 1번을 선택한다.
사람들은 비교를 통해 선택하고 그것이 합리적이라고 생각한다. 그런데 사실 비교를 통한 선택은 비교대상이 바뀌면 또한 바뀌게 되는 결과를 초래한다. 결국 우리가 하는 선택은 비교 때문에 항상 바뀔 가능성이 높고 비합리적인 선택일 가능성이 높다.

 

2000년 이후부터 2017년까지 전국 주택가격 상승률은 연평균 4.8%였다. 서울은 연평균 5.6%였다.

 

가격이 오른 상황에서 집을 팔아야 하는 시점은 바로 수요는 증가하는데 공급이 감소할 때다. 가격은 오르는데, 거래량은 증가하지 않고 오히려 조금씩 감소할 때다. 가격이 오르면 추가 상승의 기대감으로 공급은 감소하게 되어 있다. 따라서 가격이 올랐을 때는 수요가 증가하는 시점만 찾으면 된다.

 

투자자 입장에서 부동산 중개사를 컨설팅으로 생각하고 적극적인 도움을 얻을 수 있다.

 

(입주 시에는)통상 입주가 시작되고 6개월에서 1년 이내에 가격변동 폭이 클 수 있다. 때문에 이 기간에 관심을 가져야 한다.

 

 

흔들리지 않는 부동산투자의 법칙, 메이트북스

 

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