부동산의 재발견

책 정보

부동산의 재발견 - 스몰빅라이프
임채우 지음

 

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

부동산 중 아파트나 토지 투자에 관한 책은 많습니다.

그 외의 상품인 상가, 오피스텔 등의 투자 방법에 대해서도 알아두고자

이 책을 읽어보게 되었습니다.

 

 

책의 주관적 평점 ★★★★

 

'부동산의 재발견'에서는 부동산의 모든 상품에 대해서

장단점과 투자 방법에 대해 알려주고 있습니다.

전반적 부동산 상품에 대한 흐름과 투자 방법 등에 대해

궁금하신 분들은 꼭 읽어봤으면 합니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

2019년부터 주택 임대소득이 연간 2000만 원 미만인 경우에는 14%로 분리과세되고, 2000만 원이 초과되면 종합소득세로 다른 소득과 함께 합산 부과된다.

 

전용면적 60m2 아파트의 발코니를 확장하면 대략 8평 내외의 전용면적 공간을 추가로 확보할 수 있다. 그러면 86m2의 전용면적 공간을 갖게 되어 전용면적 85m2 아파트와 거의 같아진다.

 

(월세를 정할 때) 아파트는 연 5~6% 전환율을 적용하고 다세대, 연립주택은 연 6~8% 전환율이 적용되고 있다. 예를 들어 25평 아파트의 전세 보증금이 2억 원인 경우, 전세보증금을 1억 원만 받고 나머지 1억 원을 연 6%로 전환한다면 월세는 50만 원(1억 원*6%/12개월)이 된다.

전세를 월세로 전환할 경우 생각해야 하는 것 중 또 하나는 소득세이다. 9억 이하의 주택을 한 채만 가지고 있고 그 집을 월세로 줄 경우에는 세금을 납부하지 않아도 된다. 하지만 집을 두 채 이상 가지고 있으면서 그 중에 한 채를 월세로 임대할 경우에는 매년 5월에 종합소득세를 신고하고 납부해야 한다.

 

 

용도지역을 확인하고 공시지가가 높은 곳을 매입한다. 재개발 주택을 매입할 때는 반드시 토지이용계획확인원을 열람하여 재개발 물건이 어느 용도에 해당하는지 알아보고 지구단위계획구역 등 특별한 토지이용계획이나 공법상의 제한이 있는지도 알아봐야 한다.

 

 

전용면적 60m2 이하 오피스텔을 신규로 취득하여 주택임대사업자로 등록하면 취득세를 100% 감면 받을 수 있다. 그리고 전용 면적 60~85m2는 20% 감면받는다. 여기서 알아두어야 할 점은 취득세 감면은 신규로 분양받은 경우만 해당하고 기존 오피스텔에는 해당되지 않는다는 것이다.

오피스텔 구입 후에는 재산세를 납부하게 되는데, 주택임대사업자의 경우 전용면적 60m2 이하의 오피스텔은 50%, 85m2 이하는 25% 감면되고, 부가가치세는 주택임대업은 면세이므로 신고 의무가 없다.

만약 5년 전에 매도하고 싶다면 주택임대사업자에게 포괄 양도 양수하면 된다.

 

 

(상가에서) 분양가에 대해서는 조금 고민해봐야 한다. 같은 층이라도 코너 상가는 같은 라인의 일반 상가에 비해 분양가가 보통 20% 이상 높게 형성된다.

상가는 일반사업자로 등록하므로 대출을 받을 때 사업자 대출로 받게 된다. 일반적으로 담보대출보다는 대출 비율이 높다. 대출받는 사람의 신용이 좋을 경우 70%까지 가능하다.

근로소득이나 다른 임대소득 등으로 인해 종합소득세를 많이 내고 있다면, 월세를 많이 받더라도 세금으로 빠져나갈 수 있으므로 이때는 상가 투자도 좋지만 땅이 있는 건물 등 매각차익이 좀 더 큰 투자 상품으로 전환하는 것도 현명한 전략이 될 수 있다.

 

 

(다세대 선택 시) 용도지역도 확인해 봐야 하는데, 용적률이 높게 나오는 곳이 투자 가치가 높다.

 

이주자택지는 토지조성원가의 80% 수준으로 저렴하게 공급되므로 약간의 프리미엄을 주고 매입해야 한다. 싸게 매입할 수 있다는 장점은 있지만 낮은 감정가로 인해 대출금액이 적고 목돈이 있어야 한다.

자금 여력이 없다면 일반인에게 분양하는 점포겸용택지를 분양 받으면 된다.

상가주택의 가치는 1층 상가에서 얼마나 많은 임대료를 받느냐에 따라 결정되기 때문에 1층 상가에서 월세가 적게 나오거나 없다면 수익률에 치명타가 될 수 있다.

 

 

(건물에서) 예를 들어 보증금이 5억 원, 월 임대료가 2000만 원이라고 하면 이 건물의 적정 가치는 연간 임대료 2억 4000만 원과 연간 보증금 운용이익 1000만 원(운용이익이 연간 2%인 경우)을 합한 2억 5000만 원을 자본환원율 4.5%로 나눠주면 55억 500만 원이다.

(임대료를 통해 건물의 가치가 평가되므로) 부동산을 매입할 때는 현재 건물에서 나오는 임대료 수준이 적정한지 반드시 따져보아야 한다.

 

임대인은 두 가지(임대료, 관리비 중 일부)를 제외하고 추가로 임대수익을 창출할 수 있는지 고민해 보아야 한다. 예를 들어 음료수 자판기를 설치할 수 있다.

 

 

주말 체험 농장용지는 일반 농지를 구입할 때와 달리 여러 가지 혜택이 이다. 우선 농지원부와 농업경영계획서가 필요 없다. 그리고 농지를 양도할 때에는 부재지주라도 양도소득세 중과세를 하지 않는다. 그리고 취득하려는 농지의 지역은 크게 상관하지 않는다. 즉, 거리의 제한이 없다.

 

전용주거지역이 아니면 단독주택을 상가로 용도변경하는 것은 문제가 되지 않는다. 상가건물로 용도변경하여 임대를 주면 주택으로 임대하는 것보다 월세가 2~3배 정도 높아진다.

 

부동산의 재발견, 스몰빅라이프

 

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