서울휘의 월급받는 알짜 상가에 투자하라

책 정보

서울휘의 월급받는 알짜 상가에 투자하라 - 국일증권경제연구소

서울휘 지음

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

상가 투자에 관한 책 중 추천이 많은 책입니다.

 

 

책의 주관적 평점 ★★★★

 

'서울휘의 월급받는 알짜 상가에 투자하라'에서는

상가의 입지에서 투자까지 기본적인 내용을 설명하고 있습니다.

기본적으로 경매 투자를 바탕으로 하고 있으며

상가 투자에 관한 책을 읽어보면 확실히 아파트보다 수요가 부족해서인지

아파트 투자에 관한 책들보다 내용의 깊이는 얕다는 기분이 듭니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

(상가) 분양이나 일반 매매는 대출이 매입 금액의 50% 나온다고 보면 된다.

 

 

노후대비를 위해서 상가에 투자할 때는 인근에 큰 변화가 일어나지 않는 곳을 찾는 게 핵심이다. 가령 택지개발이 완료되어 더 이상 새로운 건물을 지을 땅이 없는 곳, 이런 곳은 시간이 흐를수록 가치가 점점 올라가기 때문에 최적의 위치라 할 수 있다.

 

 

권리금의 산정은 약 1년 정도의 수익금을 기준으로 책정한다고 보면 이해가 빠르다. 한 달에 1000만 원의 수익이 나온다고 할 때, 그 자리에 다른 임차인이 들어온다면 권리금은 1억 2000만 원 정도 줘야 하는 의미로 보면 된다.

권리금을 세부적으로 살펴보면 임차인 간에 지급하는 대가로 영업 권리금과 시설 권리금으로 나누어진다. 이는 임차인 간의 거래사항이므로 임대인이 관여하지 않는다. 반면, 지역 권리금은 임대인이 받을 수 있는 권리금이다. 향후 계약 종료 시 반환하지 않는 게 특징이며 이를 계약서상에 명시하는 게 일반적이다.

 

 

상가는 보통 1년 이내에 매각하면 수익의 50%, 2년 이내는 수익의 40%를 양도세로 내지만 매입 후 2년이 지나면 정도에 따라 6~38%의 일반세율로 차등해서 세금을 낸다. 그러므로 매각 시기는 최소 2년 후가 적절하다.

 

 

상가는 재산세 외에도 1년에 한 번 납부하는 교통유발부담금이 있다. 교통유발부담금이란 상각 접하고 있는 도로를 이용함으로써 발생하는 혼잡세의 성격이 강하다. 가지고 있는 상가들의 한 달 임대료를 합산한 금액보다 오히려 세금이 더 많이 나온다면 시세보다 임대료를 낮게 받는 것으로 볼 수 있다.

 

한국감정원의 부동산통계정보시스템을 통해 주요 상권 내 상가, 건물의 임대료 기초정보가 제공된다.

 

 

분양 상가의 경우 가능하면 분양 후 3~5년의 세월을 기다린 후 접근하는 것이 좋다. 분양 후 상권이 어느 정도 형성되면 상권의 지도가 완성되고 신도시 나름의 색깔이 드러나면서 그에 맞는 상권으로 자리를 잡아가기 때문이다.

 

 

적정한 임대료를 책정할 때 보증금의 기준은 무엇일까? 평균적으로 약 1년 6개월 간의 월 임대료를 보증금으로 책정한다. 이는 보통 임대료나 관리비를 미납했을 경우와 임대차 계약 기간이 끝났는데 임차인이 상가를 비워주지 않을 때 명도 소송 기간까지 고려한 금액이다.

 

 

보통 3개월분의 임대료를 3기 임대료라고 하는데 연체되는 순간 명도 대상이 된다.

 

 

임대료는 매출액의 20%가 넘으면 임차인에게 부담으로 다가온다(2017년 평균 매출액 대비 임대료 비율은 약 17% 정도).

 

 

시장에서 인기 있는 블루칩의 입지를 선점하라. 내가 좋아하는 물건이 아니라 시장에서 매도가 잘 되는 물건을 고른다.

 

 

5억 원 이하의 물건은 감정가를 넘기지 않는다면 80~90% 대출을 받을 수 있다.

10억 원이 넘는 물건은 사업자 대출로 진행해야 한다.

 

 

RTI = 연 임대소득 / 연 이자 비용

주택은 RTI 1.25배, 상가는 1.5 이상 나와야 한다.

 

 

가시성은 상가가 눈에 잘 띄는 정도를 말하는데 입지의 최우선 조건이라 할 수 있다. 접근성은 고객이 차량이나 도보로 얼마나 상가에 쉽게 접근하여 이용할 수 있는가가 핵심이다. 인지성은 해당 점포를 기억하고 있어 점포의 위치를 알리거나 설명하기 용이한지가 판단의 기준이 된다.

 

 

상권을 분석할 때 가장 직관적인 방법이 바로 현장에서 권리금 라인을 파악해 보는 것이다.

 

 

LH에서 토지를 분양할 때도 다른 용지와 비교해 상업용지를 가장 비싸게 매각하는데 상업용지 비율이 낮은 지역일수록 그 분양가는 더 높아진다.

 

 

더 오를 상가를 사고 싶다면 상권을 먼저 봤어야 했다. 비싸더라도 좋은 상권에 있는 상가가 더 오를 것이기 때문이다.

 

 

주상복합형 상가는 배후 세대도 적고 건축비도 많이 들어 분양가가 높아질 수 밖에 없는 구조다. 게다가 관리비가 많이 나와 임차인들이게 부담으로 다가온다.

 

 

신도시 상가의 분양 상가는 그 상권 내에서 1등 건물의 상가나 1층 상가 위주로 투자해야 공실의 리스크를 줄일 수 있다.

신도시 상가 중에서 하천을 끼고 있는 수변 상가는 주의해야 한다. 수변 상가의 경우 전망이 좋은 데 반해, 습기가 많고 악취가 생긴다는 고질적인 문제가 있다.

 

 

상권이 하락하는 데에도 단계가 있다. 제일 먼저 시작된 것이 권리금의 내림세였다. 그 다음엔 렌트 프리 기간이 길어지고, 마지막 단계에 접어들면 임대료가 떨어진다.

 

 

상권의 악재 - 대형 상권의 등장, 초대형 쇼핑몰의 등장, 약한 상권의 역 개통, 민폐 업종의 증가

 

 

7년 차 임차인이라면 더욱 신경을 써야 한다. 초기에 들어간 인테리어 비용과 시설 감가상각이 끝날 무렵이기 때문에 주변에 새 건물이 들어섰다면 임차인은 충분히 옮기고 싶을 수 있다.

 

 

 

서울휘의 월급받는 알짜 상가에 투자하라 - 국일증권경제연구소

 

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