수익형 부동산 투자하지 마라 이걸 알 때까지

책 정보

수익형 부동산 투자하지 마라 이걸 알 때까지 - 맑은샘

심주호 지음

 

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

수익형 부동산에 대해 알아보던 중 읽어보게 되었습니다.

 

 

책의 주관적 평점 ★

 

'수익형 부동산 투자하지 마라 이걸 알 때까지'에서는

기본적인 수익형 부동산에 관한 지식을 알 수 있습니다.

하지만 도입부에서 향후 금리에 대한 모순된 저자의 의견이 있고

마지막 부분에서 특정 단지를 광고하는 듯한 느낌이 있어

독자가 적절히 가려 읽을 필요는 있을 것 같습니다.
 

 

인상 깊었던 부분

 

요즘 수도권 신도시나 역세권 등 웬만한 곳의 1층 근생 상가를 분양 받으려면 평당 최소 3000만 원대 이상이고, 코너 자리나 건물입구 상가의 경우 거의 4000-5000만 원대 이상입니다.

 

 

2012년 역세권 개발에 관한 법률이 시행되면서 소액 투자자에게도 역세권 토지 투자를 쉽게 할 수 있는 새로운 길이 열리게 되었습니다.

역세권개발법은 특정 부지를 제외하고 역세권 토지를 강제수용하기보다는 토지의 용도 변경과 용적률 상승 등의 구획정리를 통해서 환지(또는 현금청산)로 보상하는 방식으로 추진한다는 점에서 정부와 지주가 서로 윈윈하는 전략입니다.

 

 

세입자가 입주한 후 주소 이전과 전입신고를 했을 때에도 레지던스는 1가구 2주택에 해당되지 않으나, 오피스텔은 주거용도로 임대했더라도 주택임대 사업자 등록 시에만 1가구 2주택의 중과세를 피해갈 수 있습니다.

 

 

취득 시 발생 세금

레지던스나 오피스텔 취득 시, 즉 분양 시부터 입주 전까지에는 분양가에 대한 부가가치세가 발생되며, 입주할 때는 취득세가 발생됩니다.

단, VAT의 경우 일반임대사업자로 등록한 경우 전액 환급이 가능하지만 주택임대사업자나 사업자를 등록하지 않는 비등록일 경우에는 VAT환급은 불가합니다.

 

 

보유 시 발생 세금

보유 시 재산세의 경우 일반임대사업자는 건물분(연간 0.25%), 토지분(2억 원 이하 0.2%)이 발생하지만 주택임대사업자는 전용면적 40m2 이하는 100% 감면, 60m2 이하는 50%를 감면 받을 수 있습니다.

 

 

임대소득세의 경우 다소 복잡하여 임대소득이 발생되면 매년 5월 종합소득세 신고 시 근로소득 등 다른 소득과 합산해서 6~42% 세율을 적용 받으며, 부동산 임대소득 신고 시 2000만 원 이하의 경우 2018년 12월 31일까지 비과세 적용을 받지만 2000만 원 초과의 경우 15.4%의 분리과세 적용을 받습니다.

 

 

신탁사가 분양대금을 직접 받는 것이 아니라 시행사나 시공사가 분양대금을 받아서 자금관리를 한다면 매우 위험하다고 할 수 있는데, 요즘은 상가나 오피스텔 등의 수익형 부동산 선분양 시 대부분 신탁사에 자금관리를 위탁하고 있기 때문에 꽤 안전하다고 할 수 있습니다.

특히 신탁관리 중에서도 자금관리만 하는 관리신탁보다 신탁사가 시행부터 준공까지 모두 책임지는 개발신탁이 훨씬 더 안전하다고 볼 수 있는데, 개발신탁으로 진행될 때에느 신탁사가 시행사가 되기 때문에 사업 자체의 안전성이 매우 크다고 할 수 있습니다.

 

 

직접 들어와 살 곳이 아닌 투자 용도라면 향, 층, 호실은 투자자 본인의 입장보다는 숙박객이나 임차인의 입장에서 주로 원하는 곳이 로열 호실이라고 생각합니다.

 

 

수익형 부동산 투자하지 마라 이걸 알 때까지, 맑은샘

 

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