나도 상가투자로 월세 부자가 되고 싶다

책 정보

나도 상가투자로 월세 부자가 되고 싶다 - 원앤원북스
장경철 지음

 

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

상가 투자에 대한 부분도 공부할 필요가 있다는 생각이 들어

이 책을 읽어보게 되었습니다.

 

 

책의 주관적 평점 ★★★★

 

'나도 상가투자로 월세 부자가 되고 싶다'에서는

수익형 부동산의 특징과 상권 분석, 세법까지 알려주고 있습니다.

수익형 부동산이나 상가 투자 등 모든 투자라는 것은

쉽지는 않은 것이라는 생각이 많이 드네요.

 

 

인상 깊었던 부분

 

시공사: 시행사가 진행, 개발하는 상가건물의 시공(건설)을 맡아 진행하는 업체로, 오직 공사에 관한 부분만을  책임진다.
신탁사: 개발, 관리, 처분 업무 등을 위임, 의뢰받아서 프로젝트를 진행하고 그 대가로 신탁수수료를 받는 업체를 말한다.

 

 

(역세권 상가투자시 고려할 것으로) 사람들이 이동하는 동선이다. 이를 쉽게 알 수 있는 방법은 노점상이 지하철역을 중심으로 얼마나 분포되어 있는지 살피는 것이다. 또한 유명 의류대리점이 입지한 곳도 상가의 투자성이 높다.

상가가 대표적인 출구에 있는지를 살펴야 한다. 특히 출구에 따라 상권의 규모가 분류되어 상권의 나뉨현상이 나타난다.

 

집객 역할을 하는 대형시설물이 있어야 한다.

 

 

신도시 상권 투자의 경우 업종 선점이 상당히 중요하다.

 

 

주요 택지지구에 분양된 근린상가 1층 수익률은 총투자금의 30%정도 융자를 받는다고 가정할 때 평균 6~8%정도 되고, 지하층과 2층 이상의 수익률은 이보다 1%포인트 높은 7~9% 저도로 나타났다.

 

 

(상가주택의 추첨 분양 당첨 후 분양권 이전 시) 소유권이전등기 전 전매시에는 초기 분양가 이하로만 가능하다는 사실에 유의해야 한다. 서울과 수도권에서는 해당 지역에 살고 있는 무주택 가구주에게 우선 공급되지만 지방에서는 청약 제한이 없다. 아파트와 같은 전매 제한 규정도 없다.

가격은 수도권의 웬만한 택지지구 내 용지를 살려면 필지당(264m2 기준) 4억~7억 원 정도 필요하다. 토지비와 건축비를 합하면 약 10억원 내외의 초기 자금을 투입해야 한다.

 

 

주출입구를 찾는 방법

• 노점상이 들어선 곳을 찾는다.
• 유명 의류대리점, 프랜차이즈를 확인한다.
• 다양한 버스 노선이 있는지 확인한다.
• 영화관, 백화점 등 편의시설, 관공서를 확인한다.

 

 

수익률 측면에서 오피스텔은 북향이 유리하다는 말이다. (매매가는 싸고 임대료는 비슷하므로)
북향 점포가 선호되는 이유로 상품이 변질될 염려가 적고, 진열된 상품이 조명을 잘 받으며, 상품의 전시 효과가 뛰어나다는 이점이 있기 때문이다.

 

 

신흥 상권에서는 업종 선점이 중요하기 때문에 과도한 임대료로 선임대가 맞추어지는 경우가 적지 않다. 문제는 임대기간이 끝나 타 업종으로 임대를 맞추려고 하면 높은 임대료 수준에 들어올 업종이 없고, 공실이 생길 경우 이자나 관리비 부담 등이 투자자에게 돌아온다는 사실이다.

 

전문가들은 융자금액은 전체 매입대금의 40% 선이 적정하다고 보고 있다.

 

 

오른손의 법칙은 우리나라의 상권은 대부분 오른쪽에 형성된다는 법칙이다.

낮은 곳의 법칙은 물이 흘러서 모이는 것처럼 상권은 낮은 곳 또는 평지에 만들어진다는 법칙이다.

가구당 1m2 법칙은 가구당 상가면적이 1m2 내외를 크게 웃도는 곳은 피하는 것이 좋다.

3일의 법칙은 3일의 매출로 월세를 감당할 수 있으면 적어도 망하지  않는다는 말이다. 임대료가 매출액 대비 10%, 날짜로는 3일을 넘지 않는 점포를 계약하는 것이 관건이다.

 

 

분양신고조차 하지 않은 채 불법으로 상가를 분양하는 사례가 속출해 투자자들의 피해가 우려된다.
불법 선분양은 보통 신탁계약을 맺지 않거나 분양신고도 하지 않은 채 돈을 받고, 분양 계약서 대신 청약서, 영수증 등을 제공하는 형태다.

• 분양계약서 대신 약정서나 청약 영수증을 줌 - 계약서를 받지 못하면 법적으로 보호되지 않음
• 건축심의중인 물건이라며 계약을 재촉함 - 착공 허가 없으면 불법 분양임, 약정서 등 위조 가능성이 있음

 

시행사가 건분법에 따라 신탁을 하거나 분양보증을 받았는지, 골조의 2/3 이상이 완공된 상태인지, 시행사가 믿을 만한 업체인지를 꼼꼼히 확인하고, 분양신고를 제대로 했는지도 허가관청에 반드시 확인해서 분양받아야 피해를 줄일 수 있다.

건축허가, 착공용 토지 사용허가 유무 등을 확인하고 등기부등본, 토지대장, 금융권 신탁계약에 대한 사실관계를 꼼꼼히 체크해야 한다.

 

 

전용률이 높을수록 내부 통로나 주차공간, 휴게공간 등이 취약해 상가 이용객들의 동선을 오직 외부 동선에만 의지할 수밖에 없으며, 상권 활성화를 위해 필요한 면적이 충분히 확보되지 못할 가능성이 높기 때문이다.

 

 

(사람들의 동선을) 직접 눈으로 확인하려면 인근 건물에 올라가보면 된다. 이를 위해서는 오후가 좋다.

 

 

(분양가는) 지하 1층은 1층의 30~35% 선이 적당하다. 2층은 1층의 35~40%, 3층은 1층의 25~30%를 넘지 않아야 한다.

 

도면 확인은 한국토지주택공사 민원실에 해당 상가의 관련된 도면을 신청하면 된다.

 

상가계약서에 입점예정일이 명시되었는지 확인해야 한다. 입점예정일 조항은 향후 지체보상금 산정이나 계약해지시 중요한 기준이 될 수 있다.

계약시 면적과 공적인 서류에 적힌 면적이 다르게 나오는 사례도 있으니 그 차이만큼 반환이 가능하도록 특약사항으로 분명히 짚고 넘어갈 필요도 있다.

 

 

거래신고시 분양회사와 계약자가 모두 실거래가 신고서를 쓴 뒤 계약일로 60일 이내에 시, 군, 구청에 제출해야 한다.

 

 

분양이후 20일 안에 일반과세자로 일반임대사업자등록을 해야 분양대금 전부에 대한 부가가치세를 환급받기 위해서다.

간이과세자로 일반임대사업자 신고를 하면 분양대금에 포함된 부가가치세 환급을 받을 수 없다.

 

또한 상가를 양도하고자 할 때 부가가치세에 대한 세금계산서를 발급할 수 없어 매도자 자신이 해당 상가를 분양받으면서 부담한 부가가치세를 매수자에게서 받을 수 없다.

일반과세자는 월임대료 대해서 세입자에게 반드시 세금계산서를 발행해주어야 한다.

 

	일반임대사업자	간이임대사업자
요건	연매출액 4800만 원 이상	연매출액 4800만 원 이하
세율	공급대가(부가가치세 포함)의 10%	공급대가 * 업종별 부과세율의 1%
공제율	부가세 공제 가능	매입세액의 20~40%만 공제
세금계산서	발행 의무 있음	영수증만 발행 가능
면세	없음	6개월간 공급대가 1200만 원 이하 면세

 

건물분 분양가와 토지분 분양가로 나누어지는데 토지분은 면세이기 때문에 부가가치세가 붙지 않는다.

간이과세자의 경우에는 부가가치세를 환급받지 못하고 임대료의 3%를 부가가치세로 대신하게 된다. 만약 임대료가 매월 200만 원을 넘지 못하면 납부 의무가 없다.

 

(임차인의 입장에서) 부가가치세는 일반과세자의 경우에는 차후에 환급의 형태를 띠게 된다. 만약 의사나 의료사업자, 학원 등 면세사업자의 경우에는 이미 부과된 임대료에 대한 부가가치세는 환급되지 않는다.

 

상가를 10년 이내에 양도하면 이전에 환급받은 부가가치세를 반환해야 한다. 그러나 상가를 포괄 양도하면 남은 기간의 부가가치세를 부담하지 않아도 된다.

 

재산세는 상가의 토지와 건물 부분에 부과되며, 종합부동산세는 상가빌딩의 부속토지에 대해서만 부과된다.

 

상가 임대와 관련된 경비로는 세입자를 구하기 위한 중개수수료, 상가유지, 보수비용, 건강보험료 등이 있다.

 

 

사업 소득금액이 500만 원을 초과하는 자는 일정한 소득 이상자로 판정되어 건강보험료를 납부해야 한다. 즉 피부양자에서 지역가입자로 지위가 전환된다.
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나도 상가투자로 월세 부자가 되고 싶다, 원앤원북스

 

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