부자들의 상가투자

책 정보

부자들의 상가투자 - 한스미디어

권강수 지음

 

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

상가 투자에서 알아야 할 주의사항과 기본적 내용을 알기 위해

이 책을 읽어보게 되었습니다.

 

 

책의 주관적 평점 ★★

 

두터운 책의 두께에 비해 썩 만족스럽지는 못한 책입니다.

책의 1/3은 상가 투자에 대한 이론적 내용을 설명하고

나머지 2/3은 서울의 주요 상권의 특징에 대해 분석하고 있습니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

현재 택지개발지구 내 상가주택이 들어설 수 있는 단독주택 용지는 정부의 규제 강화로 잔금 납부 전까지 전매가 금지되었습니다.

 

 

상가투자 시 가장 깐깐하게 굴어야 되는 상가가 바로 신도시와 택지지구에 위치한 상가입니다. 해당 상가는 반드시 상권 형성 기간을 보고 장기적으로 접근해야 합니다. 아파트 입주 후 적어도 1년 이상, 대부분 3년은 넘어서야 안정화 단계에 이를 수 있습니다.

 

 

주변에 사무실 등이 별로 없고 아파트나 주택 등 주거시설이 몰려 있는 곳을 아파트 혹은 주택가 상권이라고 합니다. 대다수의 전문가들은 이러한 상권을 B급 상권이라고 부릅니다.

 

 

연면적 3000m2 이하의 소형 상거는 법의 저촉을 받지 않기 때문에 여전히 피해에 따른 보상을 받기 어려운 상가도 많습니다. 그러므로 상가투자에 임하기 전 시행사와 시공사의 신용도와 함께 건축허가, 대지 소유권 확보 등을 검증하는 작업이 꼭 필요합니다.

시공사를 검증할 때는 도급순위 등 건설 능력이 뛰어나고 과거에 실적이 많은지, 인지도가 높은지 등을 다져봐야 합니다. 시공능력평가에 따른 건설사 도급순위는 대한건설협회에서 매년 7월마다 홈페이지를 통해 발표하고 있어 누구나 쉽게 확인이 가능합니다.

 

 

테마상가 등 신축 거눌은 시공사 선정과 부지 매입을 제대로 하지 않고 분양하지는 않는지 확인해봐야 합니다. 마찬가지로 토지 등기부 등본을 떼어 사업 부지에 대한 소유권을 시행사가 가지고 있는지, 근저당이나 가압류 등 권리관계도 깨끗한지도 확인해볼 사항입니다.

 

최근 건물 관련 법령 중 소방 관련 법률과 환경 설비에 대한 규제가 강화되고 있어 이를 충족할 수 있는 상탱인지 알아볼 필요가 있습니다.

 

 

상가 1층이 100이라고 봤을 때 2층은 1층의 30~40% 사이, 3층의 2층의 80%대, 4층은 3층의 80% 정도의 수준에서 가격이 책정됩니다.

 

단지 내 상가는 전용률이 높은 편으로 약 80% 정도면 적당하다고 봅니다. 일반 근린상가는 60%, 주상복합 상가는 50%, 테마상가는 45% 이상은 돼야 합니다.

 

 

코너 자리는 입지가 좋고 그만큼 임대료 부담이 더 있는 편이기 때문에 이를 감당할 수 있는 프랜차이즈 매장이 들어오는 경우가 많습니다. 만약 코너 자리와 바로 옆 점포를 터서 같이 쓴다면 무조건 코너 바로 옆자리가 더 이득입니다. 코너 옆 점포가 분양가가 저렴하지만 코너 자리와 동일한 임대료를 받을 수 있으니 투자 수익률이 더 높게 나올 수 있습니다.

 

 

(경매에서) 분양가 아래로 나온 신도시 상가 매물만 노리는 것이 바로 선수들입니다. 선수들은 신도시의 특성을 누구보다 잘 알고 있기 때문에 최소 3년가량을 버틸 수 있는 여유자금을 보유해 매입에 나섭니다.

 

 

주거 혹은 사무실 용도로 모두 사용하기 적절한 층은 상가 바로 위층에 위치한 오피스텔입니다. 통상 상가는 지상 1~2층에 들어서는데, 이때 지상 3층의 오피스텔이 숨겨진 알짜 중의 알짜입니다.

 

 

지식산업센터에 투자하기 위해서는 해당 지식산업센터에 입주 가능한 업종의 사업자로 등록돼 있어야 합니다.

 

 

부자들의 상가투자, 한스미디어

 

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