10년동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?

책 정보

10년동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까? - 비즈니스북스

김재수(렘군) 지음

 

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

제목이 이렇게 긴 책은 오랜만입니다.

게다가 부동산 관련된 책도 오랜만이구요.

 

 

책의 주관적 평점 ★★★★★

 

오랜만에 뒷통수를 맞은듯한 대단한 책을 만난 것 같습니다.

부동산 투자에 어떻게 데이터를 활용하는지

어떤 데이터를 이용하여 흐름을 파악하는지를

정확하고 상세하게 알려주는 책입니다.

 

지금껏 감으로 생각하고 어설프게 생각했던 부동산 투자와

부동산 투자에서 데이터의 활용에 관한 생각들을 종결시켜 주는 책입니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

신도시는 불편함의 시간만큼 가격으로 보상받는다. 상가는 인프라가 완전히 완성된 후 들어가는 게 좋고, 오피스텔은 일자리가 밀집한 곳의 역세권이 가장 좋다.

 

신도시는 10년 동안 만들어지는 곳이다. 최초의 가격으로 그 도시를 판단하면 안 된다.

 

신도시 투자 기준은 다음과 같다.

1. 사업 규모가 어떠한가? - 사업면적이 클수록 많은 사람을 수용할 수 있고, 사람이 많아지면 더 많은 시설을 유치할 수 있다. 아파트가 20개 이상 들어오면 신도시의 사업면적을 갖는 것은 물론이거니와 그중에서도 큰 편에 속한다.
2. 신도시를 만드는 주체는 누구인가? - 신도시 건설은 예산 확보가 무엇보다 중요하다. 그래서 지자체보다는 LH에서 주관하는 것이 보다 안전하다.
3. 인근 구도심의 좋은 입지와 근접성이 어떠한가?
4. 일자리가 함께 들어오는가?

 

 

구도심의 투자 성공 여부는 수요를 얼마나 예측할 수 있는가에 달려있다.

 

전세가율의 평균을 기준선으로 그으면 어떤 시기가 매도 적기이고 어떤 시기가 매수 적기인지 쉽게 살펴볼 수 있다. (전세가율이 전세가율의 평균보다 높을 때가 매도기, 낮을 때가 매수기)

 

단순히 전세가율로 비교하는 우를 범하면 안 된다. 아파트별로 과거의 평균 전세가율과 현재의 전세가율을 비교해야 한다.

 

30년 이상된 택지개발 지역은 재거축 아파트, 30년 이상 됐으나 택지개발이 아닌 형태로 형성된 구도심은 재정비촉진지구의 주택, 재건축 또는 재개발이 없는 30년 이내의 구도심은 1군 입지의 구축 아파트에 관심을 가져야 한다는 얘기다.

 

 

나는 4년간 기존 아파트 가격 대비 30퍼센트 미만으로 오른 아파트를 살펴보는 편이다. 30퍼센트 미만에 매입해서 50퍼센트 정도에 팔면 적당하다는 생각이다.

 

 

밸류맵 사이트(www.valueupmap.com)를 이용하는 것이다. 전국 토지 및 건물의 시세를 실제 거래된 매물 정보를 근거로 지도에 표기해주는 사이트다.

 

 

평형별 적정 평당가 비율표(경기도 기준)

구분	24평 기준	56평 기준
24	100	131
33	90	118
44	82	107
56	76	100

 

 

가격이 아닌 비율로 비교하는 습관을 들여야 한다. 입지 대비 상승률이 낮은 아파트가 있으면 그게 저평가 아파트이고, 같은 아파트 내에서도 평형 대비 상승률이 낮은 아파트가 있으면 그게 저평가 평형이다.

 

 

(적정 분양가를 판단하려면) 연식에 따른 시세 차이는 연간 물가상승률을 고려해 비교할 수 있다. 물가가 1년에 2~2.5퍼센트 상승률을 보인다고 가정해 보자. (분양단지 인근의 아파트의 현재 시세에 물가상승률을 반영하여 동일한 연식이 지난 후의 분양단지의 아파트의 가격을 산정해 비교 대상 아파트와 비교하는 방법)

 

 

(거래량을 통한 투자자들의 움직임 확인 방법) 한국감정원 통계사이트에 들어가 '부동산통계 - 부동산거래현황 - 아파트매매 거래현황 - 월별 매입자거주지별' 메뉴를 클릭하자.

• 관할시군구내: 실거주 목적일 가능성이 크다.
• 관할시도내: 투자와 실거주 경계선에 있다.
• 관할시도외_서울, 관할시도외_기타: 투자성이 있는 건

각 항목의 월별 거래 건수를 가지고 10년 치 평균을 구한다. 그리고 이번 달과 10년 치 평균을 비교해본다.

 

 

(전세가 비율이 높은 아파트는 그 내에서도) 평당가가 높은 순으로 정렬해보자. 입지가 좋거나 상품성이 가장 좋은 아파트가 상위에 보일 것이다.

 

 

 

10년동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?, 비즈니스북스

 

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