아는만큼 돈 버는 부동산 절세 전략

책 정보

 

아는만큼 돈 버는 부동산 절세 전략 - 위즈덤하우스
이상혁 지음

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

어떤 투자에서든 가장 중요한 것은 세금을 미리 계산하는 게 아닌가 생각합니다.

규모가 큰 부동산 투자에서는 더욱 중요하겠지요.

부동산과 관련된 세금을 알아보고자 이 책을 읽게 되었습니다.

 

 

책의 주관적 평점 ★★★★★

 

'아는만큼 돈 버는 부동산 절세 전략'에서는

부동산을 샀을 때부터 보유했을 때, 팔 때까지

부동산과 관련된 모든 세금에 대해 자세히 알려주고 있습니다.

 

관련 세금을 절세할 수 있는 방법에 대해서도 나와있으니

꼭 한 번 읽어보셨으면 하는 좋은 책입니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

다운계약서 작성에 협조한 매수자가 1세대 1주택에 해당하더라도 다운계약서를 쓴 사실이 드러나면 비과세 혜택을 받지 못하기 때문에, 비과세에 해당하는 매수자라도 다운계약서 작성에 협조할 가능성이 예전보다 낮아졌다.

 

 

상속세와 증여세의 제척기간은 10년이고, 무신고하거나 사기나 기타 부정행위로 세금을 내지 않은 경우에는 15년이 적용된다. 상속세와 증여세 외의 세금은 신고한 경우에는 5년, 무신고한 경우는 7년, 사기나 기타 부정한 행위로 세금을 내지 않은 경우에는 10년이 적용된다.

 

 

취득세는 유상으로 매매하는 경우 외에 증여나 상속을 받을 때도 부담해야 한다.
유상 거래인 매매의 경우, 실거래가를 기준으로 취득세율을 곱해서 취득세를 계산하고, 상속이나 증여의 경우, 가격을 지불하고 취득한 것이 아니므로 시가표준액을 기준으로 취득세를 계산한다.

 

 

부동산을 임대해서 소득이 발생하면 근로소득이나 다른 사업소득, 2000만원 이상의 금융소득 등과 합산하여 종합소득세를 계산한다.

 

주택 임새소득의 경우, 부부 합산하여 주택 수를 따져서 1주택이면 월세 소득과 보증금에서 발생하는 소득 모두가 비과세이고, 2주택이면 월세소득만 과세대상이 되며, 3주택 이상일 때는 월세소득과 보증금에서 발생하는 소득이 모두 과세 대상이다.

 

 

주택의 공시가격은 분명히 토지 가격과 건물 가격의 합계인데 오히려 토지공시지가보다 낮은 경우가 대부분이다. 수도권의 경우, 토지개별공시지가가 시가의 60~70% 수준이지만 주택의 공시가격은 토지공시지가보다도 낮다.

 

 

부동산 임대업은 연간 매출이 2400만 원 미만일 때 단순경비율 적용이 가능하다. 주의해야 할 점은 신고 의무를 구분하는 매출 기준이 '전년도 매출'이라는 점이다.

 

부동산 임대업의 경우 연간 임대소득이 2400만 원 이상 4800만 원 미만인 경우에 기준경비율로 신고할 수 있다.

 

 

부가가치세 대상인 부동산은 국민주택 범위를 초과하는 중대형 주택과 오피스텔, 사무실, 상가 등 사업용으로 사용되는 부동산 중 사업자가 매매하는 부동산이다.

토지 부분에 해당하는 금액에는 부가가치세가 계산되지 않고, 건물 부분에만 부가가치세를 계산한다.

 

 

매입자가 양도소득세를 부담하는 조건으로 구입할 때도 양도소득세를 필요경비로 인정받을 수 있다.

 

1세대 1주택 비과세는 양도일 현재, 거주자가 국내에 2년 이상 보유한 9억 원을 초과하지 않는 1세대 주택에 대해서 양도소득세를 과세하지 않는다는 내용이다.

1. 거주자인 1세대가 국내에 1주택을 소유할 것
2. 2년 이상 보유할 것
3. 주택의 양도 가격이 9억 원을 넘지 않을 것
4. 주택의 부수 포지를 포함

2주택자를 위한 절세전략

기존주택 취득일로부터 1년 지난 후 신규주택을 취득하고, 기존주택을 2년 이상 보유 및 거주한 후에 신규주택 취득일로부터 3년 내에 기존주택을 양도하면 된다.

 

 

3주택자의 주택 중 중과에서 제외되는 주택
수도권, 광역시, 세종시 이외 지역에 있으면서, 양도 당시 기준시가 3억 원 이하의 주택은 양도소득세 중과 대상 주택에서 제외된다. 광역시, 세종시에 속하더라도 읍, 면 지역에 있는 기준시가 3억 원 이하의 주택도 양도소득세 중과 대상에서 제외된다.

• 지방 기준시가 3억 원 이하 주택
• 장기임대주택
• 조세특례제한법상 감면주택
• 상속받은 주택(5년 내 양도시)
• 장기사원용 주택
• 가정어린이집
• 문화재주택
• 저당권 실행 등 취득주택

 

2주택자의 주택 중 중과에서 제외되는 주택

• 3주택자 중과 제외 대상 주택
• 지방 기준시가 3억 원 이하 주택
• 근무 형편 등 이유로 양도하는 주택
• 혼인합가 주택 (혼인합가일로부터 5년 이내)
• 동거봉양 합가주택
• 소송 진행 중인 주택
• 일시적 2주택의 종전주택
• 저가주택: 양도 당시 기준시가 1억 원 이하 주택

 

 

관리처분계획인가일을 기준으로 부동산이 부동산을 취득할 수 있는 권리(입주권)로 바뀌었다가, 새로운 부동산이 준공되면 다시 부동산으로 바뀌기 때문이다.

 

입주권은 부동산에 관한 권리이므로 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. 그런데 주택 수를 계산하면서 살펴보았듯이 입주권은 주택 수에 포함된다.

관리처분계획인가일을 기준으로 기존 건물 상태에서 이미 보유 및 거주 요건을 충족했다면 비과세 요건을 갖춘 것으로 보고, 입주권에 대해서도 비과세를 적용해준다.

 

1주택자: 재건축 주택 완공 전 또는 완성일로부터 2년 이내에 종전주택을 양도하고, 신규주택의 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

(의무임대기간이) 단기임대주택의 경우는 4년, 준공공임대주택의 경우는 8년이다.

 

주택임대사업자로 등록하면 취득세를 감면받을 수 있다. 전용면적 60m2 이하의 신규분양 공동주택일 때만 적용된다.
주거용 오피스텔도 취득세를 감면받을 수 있고, 감면 효과도 더 크다.

전용면적이 60m2 초과 85m2 이하의 신규분양 공동주택은 의무 임대기간이 8년 이상인 준공공임대주택으로 20호 이상 등록할 때만 취득세를 50% 감면해주는데, 기업형 임대사업을 하는 게 아니라면 적용받기 어려운 조건이다.

 

재산세 감면 혜택을 보려면 두 채 이상을 임대주택으로 등록해야 하고, 공동주택일 때만 가능하다.

공시가격이 6억 원을 초과하면 종합부동산세를 내야 하지만, 임대주택으로 등록된 주택은 합산에서 배제되므로 임대주택의 공시가격은 반영되지 않는다.

임대개시일 당시의 공시가격이 수도권은 6억 원, 수도권 밖 지역은 3억 원 이하여야 한다는 점이다. 재산세와 달리 면적 요건은 없다. 임대주택으로 등록한 후에 6억 원을 초과하는 것도 상관없다.

임대소득세에 대한 감면은 한 채 이상의 임대주택을 등록한 경우로, 등록 당시 공시가격 6억 원 이하이면서 전용면적이 85m2 이하면 혜택을 받을 수 있다.

 

임대주택의 비과세 요건은 다음과 같다.

1. 거주주택에서 보유 기간과 거주 기간이 모두 2년 이상이어야 한다.
2. 임대개시일 당시 임대주택의 공시가격이 6억 원 이하여야 한다.
3. 임대주택은 5년 이상 임대해야 한다.

주택임대사업자로 등록하면 건강보험 지역가입자로 전환되기 때문에, 건강보험료가 추가로 발생한다.

 

 

 

아는만큼 돈 버는 부동산 절세 전략, 위즈덤하우스 

 

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