지성의 돈되는 부동산 1인법인

책 정보

 

지성의 돈되는 부동산 1인법인 - 잇콘

지성 지음

 

이미지 출처: Google

 

책을 선택한 이유

 

어느 투자에서든 절세가 가장 중요합니다.

그 절세의 방법으로 주목받는 방법이 바로 법인인데요

1인 법인, 부동산 법인에 대해 알기 위해 이 책을 읽어보게 되었습니다.

 

 

책의 주관적 평점 ★★★★★

 

'지성의 돈되는 부동산 1인법인'에서는 법인의 설립에서 해산까지

전 과정과 부동산 투자에서 법인 설립의 필요성에 대해 설명하고 있습니다.

 

책을 읽고 자본력을 갖추고 있다면 어느 방법으로든 다양한 절세의 방법을 통해

투자 수익을 극대화 할 수 있다는 것을 많이 느낍니다.

 

부동산 투자, 법인 등에 관심이 있는 사람이라면 꼭 읽어보시면 합니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

법인의 세금

 

법인은 양도세라는 것이 없고, 대신 비사업용 토지나 주택을 양도할 경우 법인추과세만 양도차익의 10%를 냅니다. 나머지 금액은 법인세에 포함이 되지요. 조정대상지역 내 주택을 몇 채 가지고 있느냐도 고려 대상이 아닙니다.

 

 

		법인 설립 여부
		설립함	설립 안 함
임대 주택 등록 여부	등록함	법인 임대 사업자 세법상 법인 관련 세금: 법인세 등 임대주택 혜택 O	개인 임대 사업자 세법상 개인 관련 세금: 양도소득세, 종합소득세 등 임대주택 혜택 O
	등록 안 함	법인 세법상 법인 관련 세금: 법인세, 법인추가과세 등 임대주택 혜택 X	개인 세법상 개인 관련 세금: 양도소득세, 종합소득세 등 임대주택 혜택 X

 

법인을 만들면 세금이 절약되긴 하는데, 그렇게 만든 수익을 개인이 함부로 가져올 수가 없어요. 굳이 가져오려면 기장을 하고 배당으로 처리해야 하는데 그러면 세금이 15.4% 발생해요.

 

법인세로 넘어가면 공제받을 수 있는 필요경비의 항목이 대폭 늘어납니다.

굳이 법인의 돈을 억지로 가져올 필요가 없다는 겁니다. 투자와 관련된 비용은 법인카드로 처리하고, 개인적인 비용은 법인에서 받은 월급을 쓰면 됩니다.

 

법인의 또 다른 장점은 건강보험료를 아낄 수 있다는 겁니다.

법인을 설립하고 대표이사가 되면 직장가입자가 됩니다.

 

가장 좋은 점은 주택 수가 많아져도 여전히 나는 1주택자로 남을 수 있다는 겁니다.

 

 

개인의 세금 vs 법인의 세금

개인		법인
취득세	취득 시	취득세
재산세, 종합부동산세	보유 시	재산세, 종합부동산세
종합소득세에 포함	임대소득 발생 시	법인세에 포함
양도소득세	양도 시	법인세에 포함, 부가세

보유세는 개인과 법인의 차이가 없기 때문에 이 책에서 특별히 다루지 않을 예정입니다.

 

기존에는 개인이 1년 동안 벌어들인 주택 임대소득이 2000만 원 이하일 경우 임대소득세가 면제되었지만 2019년부터는 부과됩니다(기준시가 9억 원 이하 주택을 보유한 1주택자는 제외). 다만 분리과세라고 해서 다른 소득과 합산하지는 않고 별로도 계산하기 때문에 누진세율이 상대적으로 약하게 적용되긴 하죠.

임대주택으로 등록하지 않았을 경우에는 비용으로 인정해 주는 필요경비의 범위도 50%로 줄어듭니다. 간주임대료 계산 대상에서 제외되는 '소형아파트'의 기준도 전용면적 40m2 이하이면서 기준시가 2억 원 이하일 때만 혜택을 받을 수 있습니다.

 

법인의 경우는 임대소득세라는 개념이 따로 없습니다. 모든 수익을 합쳐서 법인세라는 하나의 항목으로 과세하기 때문이죠.

 

(부가가치세는) 토지에는 부과되지 않고, 건물에 대해서만 거래가격의 10%가 부과됩니다.

양도차익이 아닌 거래가격의 10%이기 때문에 금액이 상당히 큽니다.

국민주택 규모인 전용면적 85m2 이하에 해당하는 물건만 매수하는 겁니다. 이런 물건은 부가가치세가 면제되기 때문에 거래할 때 부담이 없습니다.

 

 

법인의 설립

 

 

법인의 이름을 만들 때 해당 구역 안에 같은 상호가 존재한다면 그 상호는 사용할 수가 없습니다.

인터넷등기소 메인페이지 왼쪽 하단에 '법인 상호 검색' 버튼이 있는데, 이걸 클릭하면 본인이 생각한 상호가 존재하는지 여부를 알아볼 수 있는 검색 페이지가 나옵니다.

 

(사업장 주소지)는 수도권 과밀억제권역 지역은 무조건 피해야 합니다.

법인의 주소지가 과밀억제권역 내에 있고, 이 법인이 과밀억제권역 내의 물건을 매수할 경우 취득세가 중과됩니다.

 

(사업 목적에는) 웬만하면 처음부터 부동산과 관련된 사업목적은 전부 등록하는 것이 좋습니다. 그 이유는 나중에 지출이 발생할 경우에 사업목적과 관련된 업무 활동에 의한 것이라면 비용으로 처리할 수 있기 때문입니다.

 

이지비즈 서비스라는 곳을 소개합니다. 정관은 물론 다양한 서류를 대행해서 만들어 주는 사이트입니다.

 

 

법인의 운영

 

 

(전세자금대출 시) 임대인이 법인이라면 사업자등록증에 '주택매매임대'가 있는지를 반드시 확인합니다. 만약 그 항목이 없다면 임차인에게 전세자금대출도 해주지 않지요.

 

 

(기존 부동산을 법인으로 넘길려면) 세감면 포괄양수도는 법인을 새로 설립하면서 동시에 기존 개인 사업자가 가지고 있던 자산과 부채를 한꺼번에 인수하는 방식입니다. 주로 현금자산이 풍부한 고소득 자영업자들에게 적합한 방법입니다.

 

세감면 현물출자는 말 그대로 돈이 아니라 부동산 등의 현물로 출자하는 것을 말합니다. 신설된 법인에 출자할 부동산은 이미 사업용 자산으로 인정받은 것이어야 한다는 것입니다.

현물출자는 당장 현금이 없어도 법인 설립을 할 수 있고 양도소득세를 획기적으로 절약할 수 있습니다. 하지만 법인을 설립하는 시간이 상대적으로 오래 걸리고 감정평가 등의 비용도 들어간다는 단점이 있습니다.

 

세감면 포괄양수도와 세감면 현물출자의 장점은 단순히 세액이 줄어든다는 것뿐만이 아닙니다. 세감면이라는 말이 붙은 이유는 원래 개인이 내야 할 양도소득세를 법인으로 이월과세할 수 있고, 법인의 취득세도 면제되기 때문입니다.

 

 

소유자가 법인이라고 해서 임차인이 주택임대차보호법을 적용 못받는 것도 아니고, 법인의 회계는 개인보다 훨씬 투명하기까지 하니 불안할 필요가 전혀 없습니다.

혹시 모르니 계약서에 특약을 하나 추가해 달라고 요청할 겁니다. '이 계약의 모든 책임은 대표이사가 진다'라는 내용의 특약입니다.

 

법인은 양도소득세를 내지 않지만 임대주택으로 등록할 경우 법인추가과세를 내지 않아도 되고, 법인세와 종합부동산세 등에서 혜택이 있습니다.

 

개인은 1년 미만을 보유하고 양도할 경우 양도소득세 44%를 부담해야 하지만, 법인은 그러한 규제가 없기 때문에 잠깐 보유하고 매도하는 게 가능합니다.

 

법인은 당해 사업연도부터 10년까지 손실을 이월하는 것이 가능합니다.

 

 

폐업을 한 후에도 완전히 청산되기 전까지는 법인의 권리와 책임이 그대로 유지됩니다.

 

 

 

 

 

지성의 돈되는 부동산 1인법인, 잇콘

 

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