책 정보
다시 부동산을 생각한다 - 라이프런
채상욱 지음
책을 선택한 이유
지금의 부동산 시장
과연 하락은 언제까지 될 것이고, 언제 상승장이 다시 시작될 것인지
많은 이들이 궁금해하고 있습니다.
현재 시장에 대해 어떻게 전문가들은 평가를 하고 있는지
이 책을 통해 힌트를 얻고자 했습니다.
책의 주관적 평점 ★★★★
'다시 부동산을 생각한다'에서는 부동산 정책에 따른 투자 수요의 움직임에 주목하여
앞으로의 부동산 시장을 전망하고 있습니다.
부동산 정책에 따른 세금 변화와 이에 따른 심리 변화, 투자 수요 변화를 분류하고
어떤 방향으로 움직일 것이라는 것을 조심스레 예측합니다.
투자에서는 세금이 얼마나 크게 작용하고, 정책이 얼마나 크게 작용하는지
새삼 느끼게 해주는 좋은 책이라 생각합니다.
인상 깊었던 부분
8.2 대책은 투자수요가 소형 주택에 몰리게 하였으므로, 중대형보다는 소형 중심으로 높은 가격 수준을 나타냈다.
서울시 자금조달계획서상 월별 투자수요의 흐름을 정확히 확인할 수 있다. 맨 왼쪽의 '보증금 승계'라고 표시된 부분이 투자수요에 해당한다. 매수 시점에서 '갭투자'로 산 것인지 아닌지를 보여준다.
강남54.6, 강서59.6, 광진58.3, 동작56.3, 서초58.9, 성동67.8, 송파63.3, 용산56.9, 중구59.9% 등이 서울에서도 투자수요 비중이 높은 지역들이다.
투자수요의 쏠림이 해당 지역의 가격 상승을 만든다.
2019년 서울시의 주요 고가 아파트들은 투자수요가 빠져나가면서 가격하락이 지속해서 진행될 것이다.
(조합원 입주권에 대한) 제도의 시행일은 2018년 1월 24일인데, 만약 1월 24일 이전에 재개발 조합이 사업시행인가를 신청했다면, 이후에 분양 시점과 무관하게 입주권 거래를 할 수 있다. 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청했다면 입주권 거래를 할 수 없게 된 셈이다.
중요한 점은 이미 분양했거나 2019~2020년에 분양 예정인 재개발 사업장의 거의 예외없이 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 신청해놨기 때문에 입주권 거래가 가능하다는 것이다. 아마 2020년대 들어서야 개정된 제도가 작동하면서 전매 제한 규정이 적용될 것이다.
투자를 목적으로 입주권을 보유한 다주택자들이 앞으로 입주권 매각에 대한 압박을 많이 받을 것이다. 역으로 생각하면 실수요자들은 신규 분양 단지의 입주권을 노려볼 만한 세상이 열린 셈이다.
입주권 매수자가 매매계약 체결할 때: 권리가액 + 프리미엄 + 매도자 순지출액
(재건축 아파트는) 사업 단계 초기와 후기로 나눠서 볼 필요가 있는데 대체로 재건축 초기 단계의 아파트는 약세 전환할 것으로 보인다.
(재건축 초기 단계의 아파트들은) 펀더멘탈한 요소, 즉 입지나 상품가치로 보면 웬만한 외부 충격이 있지 않고는 가격 하락이 어울리지 않는 지역이다. 그러나 제도가 바뀜에 따라 투자수요가 높은 지역이면서 동시에 보유 부담이 높아지는 지역이 됐다. 반면 중대형 중심의 단지는 소유자가 거주하고 있을 가능성이 높다 보니 상대적으로 강세가 유지될 것이다. 그러나 중소형 중심이고 외지인들이 해당 아파트를 적극 매수한 경우 이를 다시 사줄 추가 투자수요는 사라지고 매도세만 존재할 확률이 높아 가격 하락은 불가피하다.
구축 아파트 매수를 제외한 모든 '분양', 즉 재개발이든 재건축이든 조합이든 일반이든 신축 아파트는 5년에 한 채만 분양받을 수 있다는 것도 염두에 둬야 한다.
공시가격은 통상 시세의 50~60% 수준을 유지한다. 공시가격에 관련 법률에 의해서 최대 시세의 80%까지도 적용될 수 있지만, 그렇게 높은 공시가격이 발표된 적은 없다. 그리고 중요한 것은 이 공시가격은 연 2회 발표된다는 것이다. 매년 1월 1일 시세로 그해의 4월에 발표되는 것이 주요하고, 그해 6월 1일 시세로 9월 말경 발표가 된다.
(종합부동산세의) 세부담 상한이란 2018년에 400만 원의 보유세를 내면 2019년에 계산세약이 얼마가 나오든 150%인 600만 원이 세금 상한선이라는 뜻이다. 3주택 이상자는 300%의 세부담 상한을, 조정 지역 2주택자는 200%의 세부담 상한을 안게 됐다.
앞으로 2년 이내에 종합부동산세를 최대 네 배 내고, 3년 이내에 최대 여덟 배 낸다는 것이다.
종합부동산세와 재산세 등 보유세가 갖는 세금 상한선의 폭이 대폭 확대됨에 따라, 향후 수년간 보유해야 하는 투자 대상들, 가령 재건축이나 재개발 아파트들의 보유 부담이 크게 높아졌다.
(비거주 장기 보유 1주택자에 대해) 2020년 1월 1일 이후 1주택자의 양도분부터, 2년 이상 거주 요건을 충족하지 못하면 장기보유특별공제 80%를 받을 수 없다. 최대 15년간 보유했을 때 일반 장기보유특별공제 30%를 적용받는다. 즉, 2019년 12월 31일까지 매도하면 종전의 10년 이상 보유한 경우 양도소득세의 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용받고, 2020년 1월 1일 이후 매도하면 15년 이상 보유해야만 30%를 감면받는 것으로 감면 혜택 폭이 대폭 낮아진다.
때문에 현재 1주택자 중 고가 주택을 보유하고 있으며, 2년 실거주 요건을 충족하지 못한 장기 보유자라면 2019년 12월 31일까지 매도 압력을 받을 수밖에 없다.
요컨대 2019년에 부동산 시장에 나올 매도에는 정상적인 시장의 매도 외에 크게 두 주체가 추가될 가능성이 크다. 하나는 4월 말 이후 공동주택 공시가격을 보고 난 후 보유세 부과 기준일인 6월 1일 이전에 급매로 팔고자 하는 경우, 두 번째는 2019년 12월 31일까지 고가 주택을 오래 보유했으나 거주 요건을 충족하지 못해 장기보유 특별공제가 10년 80%에서 15년 30%로 낮아지면서 더 많은 세금을 내야 하는 가구에서 매도하는 경우이다.
85m2 이하, 공시가격 6억 원 이하의 주택을 사고자 하는 실수요자라면, 단기적으로는 적극 매수해야 한다. 왜냐하면 이 구간은 2019년에 다주택자들의 투자수요가 집중되는 구간이기 때문에, 향후 가장 높은 시세 상승이 예상되는 세그먼트이기 때문이다.
(공시가격 6억 원 초과, 전용면적 85m2 이하의 세그먼트에서) 실수요자라면 당연히 매수를 유보할 필요가 있다. 왜냐하면 2019년에는 이 세그먼트의 매도 압력이 사실상 가장 높기 때문이다. 사고 싶은 주택의 가격이 10~15% 이상 조정될 여지가 있어 앞으로 투자 기회를 잡을 수 있을 것이다.
투자자들이 비선호하는 만큼 잠재적 매수자들은 원하는 가격대가 됐을 때 기회를 놓치지 말자.
(85m2를 초과하는 면적의 주택들) 8.2 대책에서는 버려졌지만, 9.13 대책 이후에는 점진적으로 매력을 발산할 것이다.
공시가격 6억 원 초과의 주택에 대해서 양도세와 장기보유특별공제를 0%로 낮추면서 투자 매력을 낮추었고, 보유세 강화를 통해서 종합부동산세 부담을 높여서 고가 주택 보유에 대한 부담도 높였기 때문이다. 한마디로 집을 더 사면 피곤하기만 하다는 말이다.
가격 조정을 받는 시점은 증여가 굉장히 활발해질 수 있는 때다. 증여는 주택이라면 종전 실거래가 대비 시세의 30%나 최대 3억 원 이내로 낮은 가격에 할 수 있어서, 최근에 거래되는 종전 실거래 대비 2.95억 원이나 3억 원 낮은 가격의 거래들은 사실상 증여 거래로 봐도 무방하다.
세법령의 장기임대주택은 가격 기준이 수도권 6억 원, 지방 3억 원이고, 면적 기준이 없기에 가격 기준에 해당되는 주택은 등록이 가능하다.
(재건축 및 재개발은) 보유하는 동안 보유세가 높아지면서 장기간 보유하는 투자 대상은 반드시 매각 시 이익이 높아야만 투자 매력이 있다.
다시 부동산을 생각한다, 라이프런
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