합법적으로 세금 안내는 110가지 방법: 부동산편

책 정보

 

합법적으로 세금 안내는 110가지 방법: 부동산편 - 아라크네
신방수 지음

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

세금에 관해 자세히 알기 위해 펼쳐본 책입니다.

 

 

책의 주관적 평점 ★★★★★

 

처음 '합법적으로 세금 안내는 110가지 방법' 시리즈를 보았을 때

'아는 것이 힘이다'라는 말을 절실히 깨닫고는 했습니다.

뭐든지 알아야 실천할 수 있고 요구도 할 수 있는 법이지요.

 

이 책에서는 부동산 세금에 관하여 상세한 설명을 하고 있습니다.

2019년 개정판에 맞게 최근 반영된 각종 세법 규제도 다루고 있으니

부동산 관련 투자자분들은 꼭 읽어보시길 바랍니다.

 

 

 

인상 깊었던 부분

실무적으로 보면 세율은 결정되어 있으나, 과세표준은 그렇지 않은 경우가 많다. 따라서 세금을 줄이기 위해서는 이 과세표준을 정확히 이해할 필요가 있다.

 

2주택 이상 보유자들의 보유세 계산 방식

• 보유한 주택이 전국에 걸쳐 3주택인 경우에는 추가 과세 제도를 적용받는다.
• 납세의무자의 2주택이 모두 조정대상지역에 소재한 경우에 추가 과세를 적용받는다.

종부세

 

1세대가 1주택을 보유하면 정부에서 해마다 4월 말경에 발표한 기준시가가 9억 원이 넘지 않는 이상 종부세는 부과되지 않는다.

 

신규임대등록사업자

• 1주택 이상 소유자가 조정대상지역에서 주택을 취득해 임대한 경우에는 종부세 비과세를 받을 수 없게 되었다.
• 조정대상지역 외의 지역에서 주택을 취득해 임대한 경우에는 아래와 같은 요건을 충족하면 비과세를 받을 수 있다.
• 기준시가가 6억 원(지방은 3억 원)이하일 것
• 의무임대 기간이 8년 이상일 것

 

미등록 사업자

• 2018년 9월 14일 이후에 (주택을) 취득한 경우라면 등록 시 아래와 같은 혜택을 누릴 수 있다는 것이다.
• 종부세 비과세를 받을 수 없다. 단, 조정대상지역 외의 지역은 가능
• 양도세 중과세를 받을 수 있다. 단, 조정대상지역 외의 지역은 적용받지 않는다.
• 양도세 계산 시 장기보유 특별공제 50~70%, 양도세 100% 감면(2018. 12. 31 종료)을 받을 수 있다. 단, 주택 규모가 85m2 이하인 동시에 기준시가가 6억 원(지방 3억 원) 이하가 되어야 한다.

 

임대 소득세

주택 수	월세	전세보증금
1채	비과세 (기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외 주택 과세)	비과세
2채	과세
3채 이상	과세	- 보증금 합계액 3억 원 이하: 비과세 - 보증금 합계액 3억 원 초과: 초과분의 60%에 대하여 이자 상당액을 수입금액으로 보아 과세 - 간주임대료 = (보증금 합계액 – 3억 원) * 60% * 1.8% - 임대 관련 이자, 배당

임대소득 과세 방식은 부부의 주택 수를 합산해 판단하나, 세금 계산은 부부의 소득을 합해서 하는 것이 아니라 각자에게 분배된 소득에 대해서만 함

임대소득세는 개인별로 과세하므로 주택임대소득 2000만 원은 개인별로 산정한다. 공동명의 주택의 경우에는 원칙적으로 각자의 임대소득을 기준으로 한다. 2000만 원은 비과세 소득을 제외한 과세소득을 의미하며, 아래와 같이 월세와 간주임대료를 합해 계산한다.

 

장기임대주택은 준공공임대주택으로 불리기도 한다.

(사업자등록은) 2020년부터 의무화가 된다.

 

(양도소득세에서) 세대 분리를 활용하면 세금을 피할 수 있다.

 

(임대 사업자의) 거주용 주택은 양도 당시에 2년 거주 요건을 충족해야 한다. 여기서 2년 거주 요건을 둔 이유는, 임대사업자는 기본적으로 다주택자에 해당하므로 거주 주택에 대한 비과세 규정이 탈법 수단으로 변질될 수 있기 때문이다.

 

2주택자가 1채를 임대주택으로 등록하고 거주 주택을 양도세 비과세로 판 후, 의무임대 기간 후 임대주택을 1세대 1주택 상태에서 팔 경우 양도세 비과세 혜택은?
(거주 요건 2년을 채우지 못했으므로) 비과세는 직전 거주용 주택 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해서만 적용한다. 임대주택 사업자등록일 이후 거주 요건 2년을 채울 경우 비과세를 받을 수 있다.

 

 

중과세

 

중과 대상 주택 수 판정: 전국 주택을 대상
중과 배제되는 주택 여부 확인: 조정대상지역 내의 장기 임대주택 등은 중과 배제
최종 중과세율 적용 여부: 조정대상지역 내에 소재한 일반주택에 대해 중과세 적용

 

• 조정대상지역 외의 지역에 소재한 주택을 먼저 양도한다. 이 주택들은 중과세의 가능성이 없다.
• 조정대상지역 내에 중과세 대상 주택이 2주택 이상이 있다면 중과 배제되는 주택을 먼저 처분한다.
• 만일 중과 배제되는 주택이 없다면 양도차익이 적은 것부터 먼저 처분한다.
• 처분을 하지 않을 것으로 결정한 경우에는 주택임대사업자 등록을 검토한다.

 

신규임대등록사업자는 913대책이 발표된 2018년 9월 13일 후에 조정대상지역에서 주택을 취득해 임대한 사업자를 말한다.

• 1주택 이상 소유자가 조정대상지역에서 주택을 취득해 임대한 경우에는 양도세 중과세를 적용한다.
• 조정대상지역 외의 지역에서 주택을 취득해 임대한 경우에는 기준시가 6억 원(지방 3억 원) 이하이고 의무임대 기간이 8년 이상이면 중과세를 적용받지 않을 수 있다.

 

부동산 처분 시 알아 둬야 할 절세법

• 비과세나 감면을 우선하여 받는다 – 양도소득세 비과세
• 중과세 제도의 변화를 읽어라
• 보유 주택 수를 조절한다
• 다주택자들은 임대사업사업등록을 한다
• 세대 분리를 하면 세금이 떨어진다
• 처분 시기를 잘 선택한다
• 보유 시기를 조절하라
• 공제되는 필요경비를 확인하라

 

주택임대사업자들이 가장 선호하는 세금 혜택이 있는데, 그것은 다름 아닌 조특법에서 적용하고 있는 양도세 감면이다.

 

4년 이상 임대를 요하는 단기 임대사업자, 다른 하나는 8년 이상 임대를 요하는 장기 임대사업자이다. 이 법은 임대 기간에 따라 사업자 유형을 구분하고 있다. 반면, 세법은 자체적인 규정에 따라 세금 혜택을 부여하고 있다. 따라서 민간임대주택법상 4년, 8년 의무임대 기간과는 달리 세법은 5년, 8년, 10년 등의 기간을 충족해야 관련 혜택을 받을 수 있다.

주거용 오피스텔은 원래 주택이 아니지만 특별히 이를 포함해서 등록을 할 수 있도록 하고 있다.

 

 

합법적으로 세금 안내는 110가지 방법, 아라크네

 

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