손에 잡히는 부동산 대출

책 정보

 

손에 잡히는 부동산 대출 - 네오비북스
최의범 지음

 

이미지 출처: Google

 

책을 선택한 이유

 

부동산을 공부하다 보면 가장 중요하게 작용하는 것이 세금과 대출인 것 같습니다.

그에 대한 자세한 공부를 하고자 이 책을 읽어보게 되었습니다.

 

 

 

책의 주관적 평점 ★★★★

 

'손에 잡히는 부동산 대출'에서는 부동산 대출에 관한 전반적 내용을 다루고 있습니다.

매매 시 적용 가능한 대출과 전세자금대출 등을 모두 다루고 있는데

최근에 달라진 대출 상황도 적용이 되었는지는 다른 자료들을 통해 확인해봐야 할 것 같습니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

담보주택 평가액으로 분양가액을 적용하는 신규입주아파트 요건으로는 첫째, 분양계약서 또는 입주자모집공고문 상 300세대 이상이어야 합니다. 둘째, 대출신청일 또는 대출승인일이 (임시)사용승인일(다만, 분양전환임대아파트의 경우에는 지자체의 분양전환승인일)로부터 6개월 이내인 경우 이어야 합니다.

 

(담보물건 하나에 대출을 여러 건 받은 경우) 담보물 건수를 기준으로 산정합니다. 즉, 동일 물건으로 여러건의 대출을 받았다 하더라도 주택관련대출 건수는 1건으로 산정됩니다.

 

금융기관과 특약을 체결하는 경우 LTV 한도는?

 

1) 2년이내처분상환조건
기존에 1건의 주택관련대출을 보유한 세대가 투기지역의 아파트를 담보로 주택관련대출 신청 시 신규대출 취급 후(중도금, 이주비 대출인 경우에는 신규 아파트 준공 후 소유권이전등기일 기준) 2년 이내에 기존주택을 처분(명의이전완료)하여 기존대출을 상환하는 조건

 

2) 즉시처분상환조건
투기지역소재 아파트를 담보로 신규주택관련대출 신청 시 기존주택을 처분(주택매매계약서와 계약금 입금내역을 확인)한 잔금으로 기존 주택관련대출을 상환하는 조건(처분, 상환 모두 확인함)

 

3) 즉시상환조건
신규 주택관련대출 신청 시 기존주택을 처분(주택매매계약서와 계약금 입금내역을 확인)하여 기존 주택관련대출을 상환하는 조건(상환여부만 확인하고 처분여부는 확인 안함)

 

4) 축소조건(기한연장)
투기지역 소재 아파트를 담보로 기한연장 시 주택관련 대출이 2건이상인 세대의 구성원을 대상으로 1년 이내에 투기지역 아파트 담보대출(중도금대출 및 이주비대출 포함)을 1건으로 축소하는 조건

 

조정대상지역의 경우에는 주택담보대출 건수 제한이 없으므로 추가 대출이 가능합니다.

지역에 관계없이 이미 주택담보대출이 있는 경우 투기지역 소재 아파트에 대해서는 신규 담보대출이 불가능합니다. 다만 단독주택 등 아파트가 아닌 주택의 경우에는 투기지역 이더라도 대출이 가능합니다.

 

 

DTI는 총부채 상환비율을 말하는데 신 DTI의 적용은 주택담보대출에 대해서만 적용되고 전세자금대출에는 적용되지 않습니다.
신DTI = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자) / 연간소득

기타대출이자는 전세대출이자, 마이너스 한도대출이자, 신용대출이자 등 개인이 대출받은 이자를 합해서 산출합니다.

 

DSR = (모든 금융회사 대출의 연간원금리 상환액) / 연간 소득

아래 각 호의 어느 하나에 해당하는 대출을 신규 취급하는 경우에는 DSR 산출 대상에서 제외합니다.

• 분양주택에 대한 중도금대출
• 재건축, 재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출
• 서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검다리론 등)
• 건당 대출금액 3백만 원 이하 소액 신용대출
• 전세자금대출
• 예적금담보대출, 유가증권 담보대출
• 상속, 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 대출 채무를 인수하게 되는 경우(매매 또는 증여로 인한 경우는 제외)
• 실직, 폐업 등 재무적 곤란상황에 처한 차주에 대해 거치기간을 설정하는 대환(재약정), 타과목 전환

대출한도를 늘리는 대출로는 MI대출, 주택임대사업자대출, 디딤돌대출, 보금자리론, 제2금융권 사업자대출, 신탁등기를 활용한 대출, MCI, MCG를 활용한 대출이 있습니다.

 

1) MI대출
대출고객이 서울보증보험이 보증하는 MI(Mortgage Insurance) 보험에 가입하여 정부가 규제하는 LTV 대출한도 보다 20%정도 더 많이 받을 수 있는 대출

 

2) 주택임대사업자대출
RTI = 연간 임대소득 / (해당 임대업대출의 연간 이자비용 + 해당 임대건물 기존대출의 연간 이자비용)
원칙적으로 주택임대업대출은 1.25배, 비주택임대업대출은 1.5배 이상인 경우에만 신규취급이 가능

 

3) 경락잔금 대출
개인인 경우 LTV 규제비율이 적용되나 주택임대사업자로 대출을 받는 경우
Min{(낙찰가*80%)-조세채권-임대채권, (감정가*70%)-소액보증금}

4) 디딤돌 대출

 

5) 보금자리론

 

6) 제2금융권 대출로 대출한도 늘리기
LTV 99%까지 가능(사업자인 경우)

 

7) 신탁등기 활용하기
다가구의 경우 소액보증금보다 보증금이 적은 경우 소액보증금을 공제함으로써 대출받는 금액이 줄어들어 신탁등기를 활용하여 대출 금액을 늘릴 수 있다

 

8) MCI, MCG를 활용하여 대출한도 늘리는 방법
소액보증금 만큼 더 대출을 받기 위해 보험이나 보증에 가입하여 대출금을 LTV 한도까지 받을 수 있도록 하는 보험 및 보증

 

 

버팀목 전세대출 이외의 서울보증보험, 주택금융공사, 주택도시보증공사 보증 전세자금대출은 대출만기일까지 이용이 가능하지만, 버팀목전세자금대출은 대출이용 기간 중 주택을 취득하게 되는 경우에는 전액을 상환해야 한다.

 

 

손에 잡히는 부동산 대출, 네오비북스