김 부장은 왜 꼬마빌딩을 사지 않고 지었을까?

책 정보

김 부장은 왜 꼬마빌딩을 사지 않고 지었을까? - 매일경제신문사

김종흔 지음

 

이미지 출처: Google

 

책을 선택한 이유

꼬마빌딩에 대한 수요가 증가하고 있는 것 같습니다. 

현 정책 하에서는 부동산 시장은 주거용 부동산보다는 상업용 부동산에 집중되는 것이 당연하긴 하니까요. 상업용 부동산과 빌딩과 관련된 투자에 대해 알기 위해 책을 읽게 되었습니다.

 

책의 주관적 평점 ★ ★ ★ ★

'김 부장은 왜 꼬마빌딩을 사지 않고 지었을까?'는 빌딩을 짓는 과정을 간략히 설명해주는 책입니다. 

단순히 매매를 통해 상업용 부동산을 갖는 개념을 넘어서 이와 같이 신축하는 방법까지 알고 있으면 훨씬 투자에 대한 관점과 보이는 시야가 많이 달라지리라 생각합니다. 기본적인 개념을 쉽게 익힐 수 있는 책이라 생각되네요.

 

 

 

인상 깊었던 부분

원활한 대화를 위해 건축 용어들을 알아보기로 했다.

• 건폐율: 대지면적에 대한 건축물의 건축면적의 비율
• 용적률: 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 합계 비율. 지하층, 지상층의 주차장으로 쓰이는 면적, 주민 공동 시설, 피난안전구역, 대피공간면적은 보통 용적률 계산 시 포함되지 않는다.
• 건축면적: 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평 투영면적. 옥외 피난계단, 차량 통행로, 장애인용 승강기, 지하주차장 출입구 등은 건축면적에 포함되지 않는다.
• 바닥면적: 해당 층 각각의 면적
• 연면적: 하나의 건축물 각 층 바닥면적의 합계. 지하층도 포함된다.
  
  • 연면적 산입 제외 부분은 다음과 같다. 지붕 구조물 없는 베란다 및 1.5m 미만의 발코니, 높이 1m 미만의 테라스, 주차나 보행로로 사용되는 필로티 구조물, 다락의 층고가 평평할 경우 1.5m 이하, 경사지붕은 1.8m 이하, 지하층, 옥탑
  • 용적률에는 제외되지만 연면적에는 포함되는 항목은 다음과 같다. 지하층, 지상층에 주창용으로 쓰이는 면적, 그 외 피난 안전구역면적, 대피공간면적 등
• 전용면적: 사용인이 독점적으로 사용하는 면적
• 공급면적: 복도, 엘레베이터, 화장실 등 공용면적을 합친 면적
• 근린생활시설: 건출물 용도 중 하나로 일상생활에 필요한 시설
  • 제1종 근린생활시설: 슈퍼마켓, 소매점, 제과점 등 생활에 꼭 필요한 필수적인 시설
  • 제2종 근린생활시설: 생활하는 데 유용한 시설
• 층수: 지상층만을 층수에 포함된다.
• 지하층: 지표 아래에 있는 층으로 해당 층고의 1/2 이상이 지표 아래에 있어야 한다. 경사 지반일 경우 가중 평균을 계산하여 1/2 이상이 지표 아래에 있어야 한다.
• 발코니: 건축물의 외벽으로부터 튀어나온 실내외 완충 공간. 폭 1.5m 이내
• 베란다: 아래층의 면적보다 위층의 면적이 좁아지면서 발생하는 여유 공간. 바닥 면적에서 제외된다.
• 테라스: 지면에 만들어진 건축물의 외부 공간

 

건물이 들어설 토지와 건축물에 대한 상세 정보는 '토지대장'과 '건축물대장'에서 찾을 수 있다.

토지 이용 규제 정보 시스템 - 토지의 위치와 면적 그리고 공시지가와 이용계획 및 토지 대장, 건축물대장, 등기부등본, 용적률, 건폐율, 지적도 발급까지도 가능하다.

건축물대장 - 민원 24에서 열람, 발급 받을 수 있다. 등기부등본에서 확인하기 어려운 건물의 세부 내역을 알 수 있다.

 

용도 지역 구분별 건폐율과 용적율

			서울특별시
			건폐율	용적률
주거 지역	전용 주거 지역	제1종 전용 주거 지역	50% 이하	100% 이하
		제2종 전용 주거 지역	40% 이하	120% 이하
	일반 주거 지역	제1종 일반 주거 지역	60% 이하	150% 이하
		제2종 일반 주거 지역		200% 이하
		제3종 일반 주거 지역	50% 이하	250% 이하
	준주거 지역		60% 이하	400% 이하
상업 지역	중심 상업 지역		60% 이하	1000% 이하
	일반 상업 지역			800% 이하
	근린 상업 지역			600% 이하
	유통 상업 지역			600% 이하
공업 지역	전용 공업 지역		60%	200% 이하
	일반 공업 지역			200% 이하
	공업 지역			400% 이하

 

대한건축사협회 홈페이지에서 '정보광장-업무대가산정'을 클릭한 후, 연면적과 총 예상 공사비를 입력하면 건축업무대가가 산정된다. 

건축사 정보는 건축사 협회에서 확인할 수 있다.

설계, 감리와 시공은 분리하는 것도 장점이 많다.

 

국토부 표준 계약서의 지급 시기

구분	지불 비율	지불 금액	비고
계약시	20%
계획 설계도 제출시	20%		건축심의 해당시 심의도서 포함
중간 설계도 제출시	30%		건축허가도서 포함
실시 설계도 제출시	10%

설계비/감리비 잔금은 사용승인 후에 지불해야 아무래도 건축사가 건물 준공 때까지 신경을 쓰게 되므로 설계비만 별도로 계약한 경우라도 그 지급 시기 또한 중요하다는 점을 명심해야 한다.

 

1층은 임차인들이 가장 선호하는 층이라 임대료가 가장 높기 때문이다. 1층의 층고가 높으면 높을수록 건물이 크고 웅장해보인다.

지붕 없는 층, 파라펫이라고도 한다. 도로를 지나다보면 맨 위층에 지붕이 없는 건물들을 종종 보게된다. 지붕이 없으면 연면적에는 포함이 안 되나 건물의 층수를 높이는 효과가 있으므로 건물이 웅장하게 보인느 효과가 있다.

냉난방기의 실외기 장소를 설계에 반영할 필요가 있다. 그렇지 않으면 마구잡이로 설치되고, 배관이 건물 외벽에 무질서하게 설치될 수 있다.

 

옆이나 뒤쪽에서 보면 지표면 아래에 있거나 어느 정도 잠겨 있으나, 건물 앞쪽에서 볼 때는 일반 건물의 1층과 거의 차이가 없는 건물들이 있다. 이 건물들이 지하층 면적을 활용하여 건물의 연면적을 높인 경우다.

 

주차장법에는 법정 주차 대수, 주차장의 넓이, 출입구 설치 기준 등이 상세히 정해져 있다.

2018년부터 모든 신축 주택과 200m2 이상의 소규모 건축물은 내진 설계가 의무화됐다.

 

제소전 화해주소의 요지는 소송 전에 당사자가 화해하여 합의한 내용을 법원을 통해 인증해놓으면, 확정판결과 같은 효력을 가진다는 것이다. 임대차 계약을 맺을 때 제소전 화해조서를 받아 놓았으면 명도 시 문제가 발생하지 않았을 것이다.

 

시공사 면허 보유 여부 확인, 회사 매출 규모 확인, 시공 사례의 점검이다. 그리고 비용이 지급되는 순간 갑과 을은 바뀐다는 점을 잊지 말아야 한다.

지명원 및 건설사협회의 시공능력평가순위를 살펴보면 어느 정도 검증 가능하다.

시공능력평가제도란 매년 7월말 발표되는 대한건설협회에서 확인할 수 있다.

건축 현장에 현장 소장이 상주 배치되는지 확인하고, 계약서에 명시하는 것은 대단히 중요하다.

지명원을 제공하지 않는 경우는, 많은 경우 건설 면허를 대야혀새 시공하는 업체일 가능성이 높다

 

골조 공사가 차지하는 비율이 전체 공사의 보통 60~70%이므로, 계약금 10%, 준공 후 자금 10%를 제외한 80%의 비용을 각 공정별로 비율을 고려하여 협의하면 된다.

 

계약 시에는 계약의 원활한 이행을 위해서 다음 5가지를 명확히 해야 한다.

• 계약이행보증서 발급: 시공사가 공사 계약 체결 이후 부도 등의 이유로 공사를 진행하지 못하는 경우에 받는 일종의 담보물이다.
• 선급금이행보증서 발급
• 기성비 지급 시기
• 자재 스펙 정의서
• 건축주/시공자 부담 항목: 전기/상하수도/도시가스 인입비, 현황측량비, 민원처리비, 제반검사비용 등 부담 주체가 누구인지 사전에 협의하고 계약서에 담는 것이 좋다. 건축주가 부담할 내역, 시공사가 부담할 내역을 사전에 정의하고, 여기에 정의되지 않는 것은 시공사가 부담한다는 등의 조건들도 계약 시 추가한다면 안전하다.

 

철거비용과 일정에 영향을 미치는 요소는 '철거 대상 건물의 석면 사용 여부'다. 오래된 건물들은 석면 슬레이트로 시공되어있다. 고용노동부에서 지정한 업체를 통해서만 처리되어야 한다.

 

추가 공사가 필요하다고 판단되는 경우에는 반드시 공사 전에 공사 범위를 명확하게 하고, 그에 대한 비용 견적을 요구할 필요가 있다.

 

하자보증이행증권은 공사나 제품 납품 후 하자에 대해 수리나 수선을 약속하는 증권이다.

하자보수업체의 건설업등록정보는 국토교통부 건설산업지식정보 시스템에 접속해서 조회하면 된다.

 

 

김 부장은 왜 꼬마빌딩을 사지 않고 지었을까?, 매일경제신문사

 

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