오동협의 발품 팔아 꼬마빌딩

책 정보

오동협의 발품 팔아 꼬마빌딩 - 국일증권경제연구소

오동협 지음

 

이미지 출처: Google

 

책을 선택한 이유

빌딩과 관련된 지식을 얻기 위해 읽게 되었습니다.

 

책의 주관적 평점 ★ ★ ★ ★ ★

'오동협의 발품 팔아 꼬마빌딩'은 빌딩 투자에 관한 많은 부분을 다루고 있습니다. 빌딩 투자와 관련하여 최근 읽은 몇 권의 책들 중 가장 좋은 책이라 생각됩니다. 초보자가 읽기에도 좋고 숙련자도 전체적인 내용을 기억하고 정리하는 데 좋은 책이라 생각됩니다.

 

 

 

인상 깊었던 부분

기회를 놓치지 않으려면 평소에 관심을 두고 공부를 해둬야 합니다. 지난 10년 사이의 거래 사례, 시세 변화, 개발 계획 등을 꿰고 있어야 합니다.

 

용도지역 관련법 규정이 2004년에 개정되면서 현재의 기준으로 세분되고 강화되었습니다. 2004년 이전에 준공된 빌딩 중에서 용적률이 큰 매물을 고르는 것이 좋습니다.

 

환산보증금은 '보증금+(월세*100)'으로 계산합니다. 서울에 있는 임차인의 경우 환산보증금이 9억 원 이하일 때 상가건물 임대차보호법을 적용받습니다. 만기 시 연장할 때 보증금 또는 임대료 상한률이 최대 5%까지만 가능합니다. 그래서 임대인은 1년 단위로 계약하면서 매년 5%씩 올리기도 합니다.

환산보증금이 9억 원을 초과하여 상가건물 임대차보호법을 적용받지 못하는 임차인은 보증금 또는 임대료를 5% 이상 올릴 수 있습니다.

 

계약갱신을 요구할 수 있는 기간은 최초 입주한 날로부터 10년이 될 때까지 가능합니다.

 

주택이 포함된 건물은 '올근생'보다 시세가 10% 정도 저렴한 편입니다. 다시 말해 용도변경만으로도 10%의 추가수익이 발생하는 것이죠.

 

꼬마빌딩은 (대형 쇼핑몰과 같은) 그런 흡입력이 없습니다. 그나마 기대할 수 있는 것이 내 빌딩에 입점한 작은 상점의 마케팅 능력일 것입니다. 상권의 성장과 발달로 지가 상승이 이루어지면서 빌딩주가 이득을 보는 것의 80%는 임차인이 만들어주는 것입니다.

근생상권을 만들고 키우는 사람은 남성보다 여성입니다. 또한 기혼자보다는 미혼이, 40~50대보다는 20~30대가 상권을 키웁니다.

 

상가건물은 상가건물 임대차보호법의 계약갱신요구가 총 10년까지이고, 주택은 주택 임대차 보호법의 계약갱신요구가 총 4년까지라서 주택의 명도가 상가보다 쉽습니다. 또한 상대적으로 주택이 용도를 변경하기가 더 쉬우므로 이런 지역에 골목상권이 잘 생기고 빠르게 확장될 확률이 높은 것입니다.

 

(종합부동산세는) 빌딩은 주택이 아니기 때문에 건축물이 있는 토지에 부과됩니다. 건축물에 대해서는 부과되지 않고 토지에 대해서만 부과되는 것입니다. 과세 기준이 높아서 토지의 공시지가가 80억 원이 넘는 경우에만 내면 됩니다.

빌딩 내에 유흥주점 등의 위락시설이 있다면 취득세의 기본세율이 달라집니다. 빌딩 매입 후 5년 안에 유흥업종이 들어오면 취득세가 중과된다는 점도 유의해야 합니다.

빌딩은 오래 소유하면 특별공제를 받을 수 있습니다. 3년 이상 보유 시 최소 6%, 10년 이상의 20%, 15년 이상은 최대 30%까지 장기 보유 특별공제가 가능한 것입니다.

2021년까지는 '주택≥상가'인 경우 전체를 주택으로 보고 양도소득세를 계산하고, '주택<상가'인 경우 연면적으로 주택과 상가를 안분하여 양도소득세를 계산했습니다. 하지만 2022년부터는 주택과 상가 부분의 면적대로 매매금액을 나누어 양도소득세를 계산합니다.

 

대출 시기는 연말보다 연초, 분기 말보다는 분기 초가 좋습니다. 지점마다 책정된 예산이 있는데 이것이 소진되면 문을 닫아버리기 때문입니다. 

대출받겠다는 의사표시를 확실히 하면 은행은 감정평가사에게 감정을 의뢰합니다. 물론 감정료는 은행이 부담합니다.

 

현 건물주가 빌딩을 매입할 때 설정된 근저당권은 본인이 감당할 수 있다고 판단하고 대출받은 것이라서 액수가 많더라도 크게 문제가 되는 경우는 별로 없습니다. 하지만 매입 때가 아니라 보유기간에 추가 설정된 대출이 많을 때는 눈여겨 봐야 합니다. 매년 2-3억 씩 근저당 설정이 되는 경우가 있습니다. 생활비를 충당하기 위해 대출을 받은 경우가 많죠. 매도자의 현 상황을 유추할 수 있습니다.

 

역으로 설명하면 필자가 수익률 3%를 기준으로 역계산해서 매매가를 책정한 다음 시장에 내놓은 것이기도 합니다.

 

리모델링이나 신축을 계획하고 있다면 반드시 확인해야 할 것이 토지이용계획확인원입니다.

 

(소방안전 관리자는) 4일간 교육받고 시험에 합격하면 2급 소방안전 관리자 자격증을 취득할 수 있습니다.

 

 

오동협의 발품 팔아 꼬마빌딩, 국일증권경제연구소

 

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