아기곰의 10년 동안 써먹을 부동산 비타민

책 정보

 

아기곰의 10년 동안 써먹을 부동산 비타민 - 중앙일보조인스랜드

아기곰 지음

 

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

부동산 투자 중 필독서 중 하나입니다. 

 

책의 주관적 평점 ★★

 

표지가 상당히 부끄럽습니다. 사람이 많은 데서는 읽기가 좀 그런..

책이 출간된지 시간이 좀 지나서 그런지 정책 등에 대해서는 바뀐 부분이 많습니다.

투자의 기본을 말해주는 2장의 내용은 참 인상적이고 도움이 된다고 생각합니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

제1부 투자가치 있는 곳을 선점하라

(수요가 특정 지역에 몰리는 현상에 대해)

첫째, 노동력이 한 곳에 모여 있으므로 노동력을 구하기 쉽다.

둘째, 사람이 몰려 있다는 의미가 노동력의 공급원이라는 측면도 있지만, 다른 한편으로는 상품의 소비시장이 크다는 의미가 된다.

셋째, 어떤 업종이 한 지역에 몰려 있으면 기업의 생산성이 배가 된다.

유효 수요의 연령에 따라 집값 상승 여부가 달라진다.

예) 평균연령이 내집마련을 하기에는 아직 젊기 때문이다. 그러므로 전세시장에 먼저 영향을 주고, 전세 매매가 비율이 높아짐에 따라 2차적으로 매매시장에 영향을 줄 것이다. 매매시장에서는 가격이 상대적으로 저렴한 소형 평형부터 영향을 받게 될 것으로 예상된다.

유효 수요의 소득에 따라 집값의 상승 여부가 달라진다.

지역 노동 안정성에 따라 집값의 상승 여부가 달라진다.

예) 비정규직이 많거나 사양 산업이 많아서 고용이 불안한 지역의 경우는 이직률이 높ㅇ르 수 밖에 없다. 어떤 지역에 인구를 유입시킬 수 있는 큰 기업이 들어 온다고 해도, 이 기업의 종업원들이 대부분 비정규직이라면 그 지역은 매매수요보다 전세수요가 많을 것이고, 전세수요보다는 월세나 하숙에 대한 수요가 많게 될 것이다. 따라서 이런 지역에서는 매매가 대비 전세비율이 무척 높다는 특징이 나타난다.

조망권에 한강 조망권만 있는 것은 아니다. 산도 있고, 공원도 있다. 골프장도 대단히 좋은 조망권을 가지고 있다. 미국의 경우 바다 조망권과 더불어 골프장 조망권을 제일로 쳐준다.

제2부 내집마련에 실패하지 않는 40가지 전략

1. 내집마련은 신혼 전셋집에서 결정된다

직장의 위치 때문에 낡았지만 인기 지역에 전세를 살던 사람의 경우, 입지에 따라 집값의 상승률이 달라지는 것을 몸소 체감하게 되면서 남들보다 내집마련에 관심이 깊어진 경우도 많다

2. 자라온 곳을 떠나라

내집마련을 할 때 많은 사람들이 겪는 실수가 '내가 편한 곳'과 '투자 가치가 있는 곳'을 혼동하는 것이다

3. 아는 곳을 공략하라

4. 주관적 기준을 버려라

시장은 각 개인의 사정을 봐주지 않는다. 전세 만기가 되는 것도, 월급이 오르는 것도, 적금이 만기가 되는 것도 집을 사는 데에 필요한 본인의 사정일 뿐 시장의 상황은 아니라는 이야기이다. 곧 시장상황이 나의 일정에 맞춰지는 것은 불가능한 일이므로 시장 상황에 맞춰 나의 일정을 맞추려는 의지가 필요하다는 뜻이다.

5. 살고 싶은 곳과 사고 싶은 곳이 같을 필요는 없다

6. 눈앞의 정보를 맹신하지 말라

단기 호재 때문에 급등한 지역에 투자를 할 때는 다른 지역과의 내재가치를 비교해 보아야 한다.

7. 주위의 말은 참고만 하라

8. 위기를 돈으로 만들자

9. 선택과 집중이 중요하다

10. 부동산도 분산투자가 가능하다

11. 환경요인이 변하는 곳을 찾아라

12. 장기 수요와 단기 호재가 있는 곳을 노려라

장기 수요는 없지만 단기 호재가 있는 곳은 실제 가치보다 부풀러져 알려진 경우가 많다. 그런 단기성 호재가 오버슈팅이 되어 내재가치보다 시장 가격이 너무 높게 되면 그것을 만회하기가 어렵다.

순환매가 일더라도 실수요가 많아 2차적으로는 오르는 곳에 사놓는 것이 안전하다. 당장은 2등으로 보이지만 장기적으로 보면 언제나 평균 이상의 투자수익률을 보장해주기 때문이다.

13. 호재에도 등급이 있다

시장이 뜨거울 때는 이들 호재가 비슷하게 보이지만, 시장이 식게 되면 그 재료의 진짜 가치가 나타나게 된다.

연면적 이상으로 중요한 것이 그 건물의 용도이다. 전망대와 놀이 시설, 호텔 등과 같은 것은 별로 도움이 되지 못한다. 물론 이런 시설을 운영하는 데에도 인력이 들어가는 것은 맞다. 그러나 그 종업원의 연령층이 젊기 때문에 집 구매 결정권이 없다는 것과 고액 연봉자들이 아니기 때문에 구매력이 약하다는 점에서 주변 집값 시세에 미치는 영향력은 극히 제한적이라 할 수 있다. 오히려 이들 시설을 이용하려고 몰려드는 인파 때문에 교통 등 주거 환경이 더 열악해질 수 있다.

단순히 몇 층짜리 빌딩이 들어선다고 이를 호재로 인식해서 투자하기보다는 먼저 그 빌딩의 용도가 무엇인지 파악해야 한다. 초고층 빌딩 건설에서 주목해야 할 것은 결코 층수가 아니다. 연면적으로 나타나는 그 건물의 규모와 그 용도에 주목해야 할 것이다.

재료 중에서도 인구 집중 유발 효과가 큰 것이 제일 큰 호재이다.

14. 테마에 따른 순환매를 노려라

실수요가 받춰주지 않는 곳은 언젠가는 내릴 수밖에 없다는 점이다.

15. 사람따라 집값도 간다

16. 차선을 최선으로 만들자

17. 잔 파도를 보지 말고 흐름을 읽어라

18. 손따라 두면 필패다

19. 시장은 양날의 검

2년 후 전철이 개통된다는 정부 발표가 나왔다. 그러면 집값은 상승한다. 집값이 올랐다고 전세가가 당장 오를 수 있을까? 그건 아니다. 전철이 개통되는 것은 2년 후의 일이기 때문에 현 세입자로서는 그 혜택을 누릴 수가 없기 때문이다. 그래서 전세가는 더 오르지 않게 되고 전세가 비율은 떨어진다.

전세가 비율이 점점 낮아진다는 것은 시장참여자들이 그 자산의 미래가치를 점점 높게 평가한다는 의미이고, 전세가 비율이 점점 높아진다는 것은 호재가 이미 다 노출되어 가까운 미래에 더이상 시장가를 변화시킬 만한 호재가 없다는 의미이기도 하다.

20. 파는 사람은 내 머리 꼭대기에 있다

단기 호재는 거래 가격에 포함되어 있을 가능성이 높다

상승기의 과도한 추격 매수는 내재 가치보다 비싸게 사는 오버슈팅의 위험성이 있다.

시세 하락기나 바닥을 다지는 시기에 매수를 해야 가격주도권을 갖게 된다.

21. 조급하면 지게 된다

조급함은 가격협상의 최대 적이다. 적어도 두 개 이상의 매물을 놓고 협상에 임해야 가격주도권을 쥘 수 있다.

22. 거래량이 많은 곳을 찾아라

건설교통부에서 2006년 초부터 매월 말일에 전월에 거래된 아파트의 실거래가와 단지 및 평형별 거래건 수를 공지하고 있기 때문에 관심을 가지고 있는 아파트 단지의 거래량 추이를 쉽게 알 수 있다.

23. 지역에도 브랜드가 있다

24. 갈아타기에도 방향이 있다

그 지역에 부자들이 많이 살고 있는지를 먼저 살펴봐야 한다. 부자들이 많이 살지 않는다면 부자들이 선호하는 대형 아파트에 대한 수요가 적을 테니까 브랜드 이미지가 좋은 다른 지역의 좁은 평수로 갈아타는 것이 유리하다. 그리고 그 지역에 부자가 많이 산다고 해도 대형 아파트가 많다면 희소성이 적기 때문에 대형 평수의 아파트가 오를 가능성이 적다.

부자들이 많이 살면서 대형 평수 아파트가 적은 곳이라면 그 지역 대형 평수로 갈아타는 것이 유망하다. 이런 원칙의 바탕에는 돈이 있는 사람들이 어떤 결정을 할 것인지를 생각해야 한다는 것이 내재되어 있다.

25. 몸을 가볍게 만들라

26. 매도 먼저 맞는 게 낫다

3년마다 갈아타기를 하는 것이 장기보유보다 세금을 적게 낼 수도 있다.

27. 거주하지 않아도 돈 되는 곳이 있다

다주택자의 경우는 실거주 여부와 상관이 없으므로 투자 지역을 제한할 필요는 없다. 그러나 1가구 1주택자의 경우는 실거주 여부에 따라 투자 지역도 달리하는 것이 좋다. 서울이나 과천 또는 5대 신도시의 경우는 3년 보유 외에도 2년간의 실거주를 해야 양도세가 비과세 또는 감세되기 때문이다.

2년 이상 실거주가 가능한 사람이라면 서울이나 과천 또는 5대 신도시에 내집마련을 하는 것이 좋다.

1가구 다주택자도 지역에 따라 파는 순서를 달리해야 한다.

28. 해외에 가더라도 내집마련은 하고 가라

29. 대출도 약이 될 수 있다

30. 백지장도 맞들면 낫다

31. 똘똘한 집 한 채는 자식보다 낫다

32. 세상에 공짜는 없다

33. 팔리지 않는 데는 이유가 있다

34. 매물이 나오는 시기를 이용하라

신규 아파트는 매물이 많이 나오는 시기에 사는 것이 유리하다. 입주 때와 2년 후, 3년 후의 3차례에 걸쳐서 매물이 출회한다.

35. 떨어지는 칼날은 잡지 마라

36. 신중한 것과 주저하는 것은 다르다

37. 집값, 오르내리는 원리부터 알자

38. 경제 흐름을 보면 집값이 보인다

39. 거래가 잦다고 돈을 버는 것은 아니다

40. 상승장과 하락장의 대응 전략

상승장에서의 매매전략

첫째, 과거 시세에 연연할 필요가 없다.

둘째, 판단은 신중하게 내려야 하고, 행동은 빨리해야 한다. 불확실성이 제거되기를 바로고 기다리면 그때는 지금과는 다른 시세가 형성되어 있을 것이다.

셋째, 상승장에서는 한시적 1가구 1주택 전략을 활용해야 한다. 1가구 1주택자에게 양도세 비과세 혜택을 준다. 그러나 기존 집을 팔고 새로운 집을 사는 경우, 기존 집을 파는 기간을 1년 정도로 보고 이 기간 동안에 기존 집을 팔 때는 비과세 혜택을 주고 있다.

넷째, 무조건적인 추격 매수는 지양해야 한다.

하락장에서의 매매전략

첫째, 과거 시세와 거래량 추이를 함께 살펴봐야 한다. 하락장의 특징은 거래량이 먼저 주는 것이다.

둘째, 판단은 신중하게 하고, 행동은 한 박자 천천히 해야 한다. '사연이 있는' 매물이 나오기 시작한다.

셋째, 하락장에서는 팔고 사고 전략을 활용해야 한다. 갈아타기를 할 때 일시적 1가구 2주택 전략을 쓰는 것은 아주 유용하다. 그러나 하락장에서는 거래 자체가 되지 않는 경우도 많아서 본의 아니게 1가구 2주택자가 되는 경우가 많다.

넷째, 목표 매수가를 제시하는 것도 방법이다.

제3부 세상이 변할 때를 주목하라

 

 

출처: 아기곰의 10년 동안 써먹을 부동산 비타민, 중앙일보조인스랜드