뉴스테이 시대, 사야할 집 팔아야 할 집

책 정보

 

뉴스테이시대, 사야할 집 팔아야 할 집 - 헤리티지

채상욱 지음

 

이미지 출처: Google 

 

책을 선택한 이유

 

부동산 시장에 새로운 바람이 불고 있죠. 바로 민간 기업이 부동산 시장에 진출해

임대업을 할 수 있도록 한다는 개념인 '뉴스테이' 입니다.

뉴스테이에 대해 이해를 하기 위해 이 책을 읽어보았습니다.

 

 

책의 주관적 평점  ★★★★

 

책은 뉴스테이에 대해 분석을 하고 있습니다.

뿐만 아니라 전반적인 부동산 시장의 정책 변화에 대해서도 간략히 설명하고 있습니다.

따라서 부동산 정책의 기본에 대해 이해하고자 하시는 분들이 읽으면 좋으리라 생각합니다.

뉴스테이의 등장으로 인해 개인 부동산 시장에 미칠 수 있는 영향을

극단적으로 부정적인 방향으로 해석한 경향이 있으니 주의해서 읽어야 할 듯 합니다.   

 

 

인상 깊었던 부분

제1부 뉴스테이 시대의 개막 - 한국 부동산 시장의 미래는 이미 예견됐다

 

1. 임대가 개인의 전유물이라는 걸 수상하게 생각한 적 있는가?

 

2. 기업형 임대주택(뉴스테이)이 부동산 시장을 바꾼다
민간 기업이 주택을 임대 목적으로 매입하기 시작하면서 임대시장의 구조를 근본부터 바꿔놓을 것이다.

 

3. 1990년대 주택시장에서 벌어진 생사의 갈림길

4. 주택 수를 알아야 부동산이 보인다

 

5. 주택보급률이 100%를 넘어도 집을 더 지어야 한다니
인구(가구) 통계에서 유의할 점은 한국의 인구 증가율이 2030년 이후 마이너스로 전환하며 감소하지만, 가구만큼은 2035년까지도 증가하는 것으로 추정한다는 것이다.

6. 주택 수는 절대 부족하다 : 인구 천 명당 주택 수가 전하는 진실
서울의 인구 천 명당 주택 수는 347호, 경기도는 337호라는 것이다. 강원도 407호, 전남 418호 등 한국에도 400호를 넘는 지자체들이 즐비한데, 막상 서울과 수도권의 인구 천 명당 주택 수는 한국 평균이 364호에도 못 미친다.

7. 다주택자의 두 얼굴 : 탐욕의 화신 vs 착한 사마리아인

8. 집이 있어도 남의 집에 사는 사람들

 

제2부 뉴스테이가 몰고 올 부동산 시장의 파문 - 재건축, 재개발과 손을 잡은 자본이 임대시장을 지배한다

 

1. 휴거를 부른 공공임대주택 실패와 주택시장 민영화

 

2. 집 지을 땅을 공급하지 않는다면?
현 정부는 2014년 9`1 부동산 대책으로 LH가 추진하는 신도시 개발사업은 세종시, 위례, 동탄 등 2기 신도시로 사실상 종료했다. 이후 신규택지 건설을 위한 택지공급 규모를 과거보다 훨씬 줄이겠다고 발표한다. 나아가 택지공급을 위해 1980년 제정한 '택지개발촉진법'도 폐지하기로 선언한다. 이 결정은 30년을 넘게 유지한 '공공에 의한 택지 공급'이라는 시대의 종언을 선포한 것이다.
2020년 시점을 전후한 어느 해부터는 공공택지 공급시장은 재고소진으로 소멸할 것이다. 정부는 이제 공공주택에서뿐만 아니라 공공택지 시장에서도 철수한 셈이다.

 

3. 주택시장의 금수저, 아파트 재건축
한국 정부가 공공주택뿐만 아니라 공공택지도 공급을 억제하고 있다는 것을. 그런데 정부도 적극적으로 촉진하는 사업이 있다. 바로 재건축과 같은 구도심 재생사업이다.

 

4. 주택시장의 게임체인저, 뉴스테이의 확산

 

5. 은행도 임대주택을 공급하는 현실, 한국에 뉴스테이 전성시대가 열린다
뉴스테이는 앞으로 총 3가지 방식으로 추진할 것으로 예상한다.
첫째 방식은 재건축, 재개발과 연계한 '정비사업 연계형'이다. 정비사업에서는 조합분양과 일반분양 물량이 발생하는데, 그 일반분양 물량을 기업이 통째로 매수하는 형태다.
둘째 방식은 민간 기업이 보유한 구도심 토지를 재개발하는 '민간 제안형'이다.
셋재 방식은 기존부터 '공공임대주택'이라는 이름으로 시행되던 LH공사가 보유한 토지에 임대주택을 공급하는 것이다. 다만 이 형태는 사업주체만 공공에서 민간으로 넘어간 것이어서 임대주택의 물량 자체에는 변화가 없는 'LH형'이다.

 

6. 주택시장의 만년 조연 단독주택, 뉴스테이와 함께 주연이 된다.
단독주택 중심의 주택 재개발, 재건축이 뉴스테이 도입 여건에서 아파트보다 상대적으로 더 유리한 고지를 확보하는 것은 아파트 재건축의 경우 전체 대상 주택 수가 2015년 말 기준으로 약 24만 호 수준으로 적은데 비해, 주택 재개발은 당장 지정된 것만 108만 호가 넘어 전국에 분포되어 있기 때문이다.

7. 주택 재건축, 재개발 촉진으로 임대료는 상승 장기화한다
일대의 재건축이 활성화하기 시작하면서 임차가 필요한 세대가 대거 유입된 것이다.
1991년 이후 준공한 1기 신도시 아파트들은 30년이 지난 2021년부터 재건축 대상 아파트로 지정될 수 있다. 이 물량이 5년간 총 180만호다. 이런 대규모 주택 교체는 국내 역사상 단 한 차례도 없었다.
2020년을 전후로, 한국에도 사상 유례없는 주택 멸실의 시대가 열릴 것으로 예상한다. 멸실이 가속화되는 오랜 기간 임대료는 주거 불안정을 핑계로 상승할 가능성이 크다.

 

8. 분양은 사라진다
미래에는 구매할 여력이 있더라도, 기존과 비교해서 분양주택 수가 감소하기 때문에 매수할 기회가 줄어들기 때문이다.

 

9. 주택을 거래하는 방식이 달라진다

 

10. 죽은 사업도 살려내는 용적률 인센티브 효과
국계법에서 일반주거 1종은 200%, 2종은 250%, 3종은 300%라는 법정 용적률 상한선이 있다.

 

제3부 사야 할 집, 팔아야 할 집 - 무주택, 전월세 세입자에게 마지막 기회가 될

 

1. 2018년 부동산 위기론의 실체
2018년 위기론은 2015년 분양 물량이 52만 호 수준으로 급격히 증가하면서 시작됐다.
이 때문에 2018년 입주 물량은 이 시점에 개인으로서 매수할 수 있는 주택으로서 새로운 가치를 지니게 될 것이다.

 

2. 부루마블과 부동산 시장의 비밀

 

3. 주택가격 전망
현재의 주택시장은 과거의 주택시장과 3가지 요소가 달라졌기 때문에 가격 강세가 현실화할 수 있을 것으로 전망한다.
첫째 요소는 재개발과 재건축 등 전국적으로 약 700만 호에 이르는 노후주택들이 뉴스테이 등에 의해 민감임대주택을 공급할 경우, 용적률이 50% 증가할 수 있게 바뀐 점이다. 이는 재고주택의 가격상승을 자극할 것이다.
둘째 요소는 아파트 시장의 변화로, 재건축 연한이 30년으로 단축되면서 미래가치가 현실화되는 시기가 더 빨리졌다는 점이다.
셋째 요소는 새로운 '점유 주체'로서 기업이 주택시장에 진입했다는 점이다.

주택가격이 하락하거나 경색할 리스크는 없을까? 세계 경기의 불확실성이 확대된다거나 부동산 정책이 변화할 수 있다는 점이 확실히 주택시장의 안정성을 해치는 요소다.

 

4. 주택 수요의 구조에 숨겨진 한국 부동산 시장의 비밀

 

5. 주택도 주식처럼 투자하라
과거 분양가상한제에서는 주변 시세가 높더라도 분양원가를 웃도는 분양가를 책정할 수 없었다. 그래서 주변 시세 대비 낮은 가격에 분양이 이뤄진 주택들에 대해서는 분양권 프리미엄이란 것을 기대해볼 만 했다.
앞으로 5년이 주택을 살 마지막 기간임을 잊지말자.

 

6. 전세시장의 하이에나, 무피투자
무피투자자가 바라는 것은 결국 '조합원 자격' 취득이고, 재건축 재개발의 허점을 이용해서 성공 가능성을 키우는 것이다.

7. 공인중개사가 사라진다

8. 기업에 월세를 내는 삶

9. 부동산 리츠가 밀려온다

 

10. 한국 주택시장의 미래
민간 기업의 임대서비스는 다양한 제품의 렌탈, 보안, 청소, 교육, 육아 등의 서비스들을 추가로 늘려가며 확대될 것이다. 그리고 임대로는 옵션제로 상승할 것으로 예상된다.

 

제4부 어떻게 주택을 사야 하나 - 내 집을 마련하는 실전 노하우

 

1. 서울에 20평 1억 아파트 공급이 가능할까?
(공동주택에 대해)
이런 방식은 외견상 분양으로 보이지만, 결국은 임대아파트에 사는 것이다. 만약 아파트의 생애주기를 30년으로 본다면, 30년간 최초 분양가를 지급하는 것이니 30년 동안 감가상각을 가정하면 30년 후 잔존가치는 건축물 가치가 0원, 토지는 여전히 지자체 소유가 된다.

 

2. 2015년, 재개발 재건축의 사업성이 소리 없이 좋아진 이유
재개발, 재건축 등 정비사업에서 가장 중요한 변소는 두 가지다. 첫째는 분양면적이고 두 번째가 분양가격이다. 그동안 분양면적은 용적율 등을, 분양가격은 분양가상한제를 통해서 규제돼왔다.

 

3. 지분제와 도급제 방식의 차이를 알자
두 방식은 사업의 주체가 재건축 조합이냐 아니냐로 나뉜다.
도급제 방식에서 사업주체는 조합이다. 건설사는 조합에 건설서비스를 의뢰받는 하도급 업체의 지위만을 가진다. 사업 리스크를 조합이 지기 때문에 조합이 고위험, 고수익이 되며 건설사는 사실상 리스크 제로다.
지분제 방식에서 조합과 건설사의 위치가 정반대로 된다. 건설사는 입주권이 있는 조합원에게 그 조합원이 갖는 토지의 가치를 평가하여 지분율로 인정하고 일반 분양자들에게는 분양권을 넘기고 분양대금을 수취한다.

본인이 투자한 단지가 지분제 사업방식을 택한 것이라면, 적은 부담 적은 수익이 된다고 인식하면 틀리지 않는다.

 

4. 주택 재건축 투자의 정석

 

5. 주택 재개발 투자의 정석
재건축이든 재개발이든 정비사업은 사업 담당 지자체로부터 받는 3건의 '인가'를 중심으로 파악하는 것이다.
가장 빠른 인가 단계가 '조합설립인가'다.
두 번째 단계는 '사업시행인가'다. 이 단계는 사업방식을 확정 지어서 주택건설 인허가를 받는 것을 말한다.
마지막 단계는 '관리처분인가'다. 이 단계를 위해서 조합은 감정평가를 수행하며, 조합원이 갖는 '토지와 건물'의 가치를 각각 추정한다.

 

투자 위험과 기회는 어디서 발생하게 될까?
먼저 재개발을 위한 예비 사업계획에서 조합분양과 일반분양의 수 그리고 분양가가 대략 결정된다. 두 가격 차가 시세 차익이 된다.
리스크는 크게 두 가지 측면, 즉 가격 측면과 절차 측면에서 발생한다.
가격 측면의 리스크는 '관리처분' 단계에서 수행하는 감정평가액이 예상을 밑도는 경우다.
또 다른 가격 측면의 리스크는 관리처분인가 이후의 분양 경기와 조합추진위원회 단계의 분양 경기 차이에 따른 리스크다.
이런 장기투자에서는 가장 낮은 주변 시세를 적용하고, 가장 보수적인 감정평가액을 토대로 사업의 손익을 계산해서 투자해야 한다.
우리의 투자 손익은 '일반분양가 - 조합분양가 > (매수거래가격+세금) - 감정평가액'이 된다.

 

6. 주택 재개발 및 재건축 현황
서울의 대표적 광역 정비사업지역은 서울 성북구 장위동 일대 장위재정비촉진기구로 총 2만 6,500호를 공급할 계획이다. 신길 재정비 촉진기구에서 총 2만 호, 이문 휘경 재정비 촉진기구에서 1만9,500호, 아현 촉진지구에서 1만8,500호를 공급한다.
경기도의 재개발 사업지와 물량은 광명 4만3,000호, 능곡 1만4,500호, 소사 3만8,000호, 일산 1만 호, 인창수택재정비촉진지구에서 2만8,000호 등이다.

 

Q&A
1기 신도시 전 지역은 매매가 대비 전세가가 높아 자기자본 투자 금액도 매매가격의 15~20% 내외로 드는 경우가 일반적이므로 부담도 낮다. 소액투자로 주택을 살 때 가장 유망한 지역이 1기 신도시 지역이다.

출처: 뉴스테이 시대, 사야할 집 팔아야 할 집, 헤리티지