마흔살, 행복한 부자 아빠

책 정보

 

마흔살, 행복한 부자 아빠 - 길벗

아파테이아 지음

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

부동산 입문 추천서 입니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★

 

원룸 투자에 관한 내용입니다. 원룸 투자의 이점에 대해 잘 설명해주고 있습니다.

하지만 이런 책을 읽으며 늘 의문이 드는게 있습니다.

대출을 통해 결국은 집을 구매하고 전세를 놓는 개념인데요

대출이 많은 집에 누가 전세 계약을 하려고 할지가 참 의문입니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

과시욕이나 명예욕 등 타인의 이목이 주는 속박으로부터 완전하게 벗어나야 한다. 재테크의 성패도, 돈과 시간으로부터의 자유도, 결국 나만의 신념과 철학으로부터 가능해지는 것이다.

밑에 깔린 땅이 모두 내 소유인 수익형 부동산은 대지지분이 적은 오피스텔이나 아파트에 비해 지가 상승의 영향을 크게 받으며 재테크 측면에서 수명이 매우 길고 상승의 한계점이 높다.

내 건물의 다음 소유자를 위해 최대한 대출을 받아두고 상환 여부의 선택권을 주면 된다. 월세로 다 전환하고도 돈이 남는다 해도 대출을 상환할 필요가 없다. 그 이유는 팔 때 환금성을 높이고 매매가도 더 높일 수 있기 때문이다. 다시 말해 대출이 많이 끼어 있어야 내가 가진 건물을 사려고 접근하는 수요층을 더 많이 확보할 수 있다.

월세보증금이 싸다는 건, 다른 말로 바꾸면 공급이 많거나 수요가 적다는 뜻이다. 이런 곳은 수요자 우위의 시장이 형성돼, 공실을 피하기 위해 경쟁이 치열하고 수익이 떨어진다.

투자금액을 높였더니 다달이 들어오는 돈은 증가했지만 수익률은 오히려 떨어지는 걸 확인했다. 수익형 부동산 매입 결정시, 이처럼 투자금액을 너무 소액으로 하여 계산하거나 브리핑받은 경우에는 수익률이 기형적으로 높아져 잘못된 판단을 할 수 있다.

중요한 것은 주거 공간 대비 회사수와 같이 수요에 영향을 미치는 요인을 고려하여 공실률을 분석하는 것이다.

공실률을 분석할 때도 좋은 아파트나 오피스텔을 찾는 방식으로 접근하면 큰 실수를 범한다. 일례로 수익형 부동산은 교통이 불편한 곳일수록 공실이 적다.

원룸의 공실률을 낮추는 것은 아파트의 요건과는 다르다. 회사가 많고 직장에서 가깝고 슈퍼가 있으며 술 한잔 할 수 있는 곳, 노래방, 당구방, PC방 등 편의시설이 있으면 OK다.

대중들은 도시가 형성되는 도중 쌀 때는 쳐다보지도 않다가 형성되어 보기 좋아지고 비싸지면, 그때 활발하게 거래하는 경향이 짙다.

좋은 토지는 빨리 상승하는 토지일 뿐이고, 택지지구 내에서 대로변의 토지를 제외하고 B급, C급 토지는 오랜 시간이 지나면 가격이 평준화되는 편이다.

상가주택용 땅을 사기 위한 체크리스트

• 특급 땅: 1층 상가를 쪼개서 세를 놓을 수 있는 위치

1. 완충녹지가 없는 대로변

2. 쌩쌩 달리는 주도로가 아닌 곳

3. 중심상업지구 근처

• A급 땅: 중심상업지구와 연계된 지역 진입로 코너

• B급 땅: 중심상업지구와 연계되는 나머지 단독주택지, 1층을 원룸으로 꾸밀 수 있는 땅

소형평수로 세대수가 많다면, 그만큼 인구가 많아 수요가 많은 것이므로 좋다.

초등학교 반경 200m 내에는 학교정화구역에 해당돼 노래방이나 PC방이 입점하지 못한다.

택지지구가 아닌 곳의 가장 큰 장점은 가구수, 세대수 제한이 택지지구보다 적다는 점이다.

 

 

출처: 마흔살, 행복한 부자 아빠, 길벗