돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라

책 정보

돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라 - 위즈덤하우스

김민규 지음

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

카페의 추천 도서입니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★★

 

강남, 서초, 송파 등 서울 내에서도 주목 받고 있는 곳이 아닌

서울의 외곽 지역, 사람들이 잘 알지 못하는 곳의

입지와 가격 등에 대한 분석이 있는 책입니다.

서울 외곽 지역에 관심이 있으신 분들이 보기에 참 좋은 책입니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

빌라는 영세 건축업자가 짓는 경우가 많고, 시공 감리가 제대로 이루어지지 못해 소음, 단열, 결로 등의 문제에 취약합니다. 문제가 생기면 분양 업자를 찾아가 하자 보수를 요구해야 하는데, 해결되지 않는 경우가 태반입니다.

 

결정적으로 빌라는 팔고 싶을 때 제대로 팔 수 있다는 보장이 없습니다.

 

 

아파트를 찾을 수 있는 사이트: FindAPT 사이트

 

1년에 3-4회 무료로 신용 등급을 조회해 볼 수 있는 사이트: 올크레딧, NICE지키미

 

 

학교알리미를 통해 국가 학업 성취도 평가 결과를 조회해봅니다. 평균 이상 성적의 학생 비율이 높을수록 대체로 안정적인 학구열이 조성된 학교로 볼 수 있습니다.

 

 

1. 신내: 서울 아파트 가격의 마지노선을 파악할 수 있는 지역

 

신내6단지 아파트

 

신내동을 이해한다는 것은 서울 아파트 가격의 마지노선을 파악한다는 의미를 갖습니다. 직장까지 1시간 거리에 역세권 단지로 생활 시설이 어느정도 갖추어졌지만, 20년이 갓 넘은 아파트의 가치를 사람들이 어떻게 평가하는지 살펴볼 수 있는 지역입니다.

 

신내동 아파트 단지 중에서 20평대를 찾을 수 있는 곳은 신내 4, 6, 9, 11단지 아파트와 동성아파트입니다. 신내 5, 7, 8단지 아파트는 중대형 평형으로 구성되어 있으며, 10, 12단지 아파트는 전체가 임대 아파트로 일반 매매가 불가능합니다.

 

비슷한 가격대와 생활환경 인프라가 갖추어진 지역으로는 노원구를 고려해볼 만합니다. 그러나 전부 1990년 이전에 지은 아파트로, 노후화 문제가 가시적으로 나타나고 있습니다.

 

 

2. 가양, 동촌: 지하철과 신도시 개발의 힘

 

가양 강변 3단지 아파트, 가양 6단지 아파트

 

사람들이 가양동에 대해 가지고 있는 선입견은 바로 임대 아파트 밀집지라는 것입니다.

 

원래 이 지역의 대장 아파트는 등촌 주공 3, 5단지 아파트입니다. 그런데 9호선 개통 후 등촌 주공 8, 10단지 아파트, 가양 3, 6단지 아파트가 역세권 메리트를 갖는 추세입니다.

가양역은 급행열차가 정차한다는 장점도 있지만, 출근 시간대에 가양역에서 출발해 신논현까지 다니는 셔틀형 급행열차가 4회 있어 앉아서 갈 수 있습니다.

 

등촌주공 10단지 아파트는 16평, 21평 두 개의 평면으로 이루어진 566세대 단지입니다. 단지 바로 뒤에 위치한 등현초등학교는 가양, 등촌 지역에서 유일하게 일반 분양 단지의 학생들만 배정되는 학교로 학부모들의 선호도가 높으며, 등현유치원도 단지 바로 앞에 위치해 잇습니다.

 

 

3. 신도림: 서울 핵심 지역을 달리는 2호선의 힘

 

신도림 동아 아파트, 신도림 e편한세상

 

1호선이 지상으로 운행하기 때문에 소음이나 먼지 등의 문제에 노출된다는 약점이 있으며, 구로, 영등포 지역의 기계, 공구 단지와 인접해 있어 낙후된 이미지를 동시에 가지고 있습니다.

 

신도림은 초등학교 학군으로 지역을 나누어 보는 것이 편합니다. 지역 내 대장 아파트는 신도림 동아 아파트, 신도림 e편한세상, 신도림 태영 데시앙 아파트이며, 신도림초, 신미림초, 미래초로 각각 권역이 나누어집니다.

 

대표 아파트로 신도림 동아 1, 2, 3차 아파트가 먼저 떠오릅니다.

이 지역 아파트 매매를 고려할 때 반드시 알아야 할 점은 신도림 동아 아파트가 용적률이 400%에 가까운 곳이라는 점입니다. 간단히 말해 건물이 높고, 동 간 거리가 빽빽하다고 이해하면 쉽습니다.

 

신도림 지역을 고려할 때 주목해야 할 점은 20평대 아파트에 대한 강한 수요입니다. 서울 시내에서 신도림 정도의 교통 입지를 가진 곳은 많지 않습니다. 그런데 신도림 전체를 놓고 20평대 아파트는 3300여 세대에 불과합니다.

 

 

4. 구파발 ~ 독립문: 신규 택지 개발과 함께 확장되는 서울의 경계

 

무악 청구 2차 아파트, 독립문 극동 아파트, 독립문 삼호 아파트, 은평뉴타운, 북한산 푸르지오 아파트

 

아파트를 거래할 때 가격이 6억원 이내면 취득세가 1%이지만 6억 원을 넘는 순간 2%로 크게 올라 세금만 추가적으로 600만 원을 부담해야 합니다. 그래서 많은 경우 6억 원까지는 큰 저항 없이 오르다가 6억 원을 넘기기 위해서는 상당히 많은 상승 에너지가 축적돼야 합니다.

 

자사고인 하나고등학교가 뉴타운 내에 자리 잡고 있다는 점은 짚고 넘어갈 만합니다.

초등학교는 구파발래미안9단지, 구파발10단지어울림이 배정되는 은빛초등학교가 혁신초등학교로 인기가 많고 사립 명문인 예일초등학교와 선일초등학교에서는 통학 버스를 운행합니다.

 

 

5. 길음, 미아: 대단지 브랜드 아파트의 가치

 

 

길음뉴타운8단지래미안, 미아래미안트리베라

 

길음역까지의 이동 시간과 환승에서의 시간적 손실을 감안하더라도 시내까지의 접근성은 매우 좋은 편입니다. 그러나 출퇴근 시간의 4호선은 혼잡도가 심합니다.

 

 

6. 행당, 금호, 왕십리: 강남과 종로 모두 가까운 지역의 가치

 

행당한진타운아파트, 행당대림아파트

 

지역 내 대장 아파트는 행당한진타운아파트와 행당대림아파트입니다.

 

응봉동 - 경의중앙선 응봉역이 중랑천가를 지나지면 실질적으로 경의중앙선은 출근 시간대에 10분에 한 대 꼴로 운행하기 때문에 활용도가 떨어집니다.

응봉대림1, 2차 아파트는 축대를 쌓아올려 비교적 평탄한 땅 위에 서 있으며 동에 따라서는 한강변 조망도 가능하지만, 행당신동아아파트는 언덕 경사가 제법 심한 편입니다.

 

지역 내 대장 아파트는 역시 대림강변타운아파트와 행당한신휴플러스입니다. 이 두 단지 중에는 대림강변타운아파트가 조망이나 환경 측면에서 우위에 있지만, 학교나 왕십리역 접근성은 행당한신휴플러스가 낫습니다.

 

금호동 - 2010년 이후 신축 아파트만 2500세대가 입주해 있으면 뚜렷하게 소형 위주의 분양 경향을 나타내고 있습니다.

 

 

7. 답십리: 왕십리를 넘어 흐르는 개발의 힘

 

래미안크레시티, 래미안위브아파트

 

 

8. 마포 ~ 충정로: 어떤 조건 하나 빠지지 않는 입지의 힘

 

도화현대1차아파트, 공덕래미안3차아파트, 마포래미안푸르지오

 

 

9. 당산: 2호선과 9호선을 품은 중대형 평형 중심 지역

 

당산효성1차아파트, 래미안당산4차아파트

 

당산의 대장 아파트는 래미안당산4차아파트일 것입니다.

 

 

10. 상도: 강남으로의 접근성이 좋은 지역의 가치

 

상도더샵, 엠코타운센트럴파크아파트

 

흑석뉴타운입니다. 신길뉴타운과는 달리 항아리처럼 오목한 지형에 하나의 신도시로 형성되고 있습니다. 이수교차로만 지나면 반포로 진입할 수 있고, 9호선을 끼고 있다는 입지적 장점과 단지에 따라서 한강을 조망할 수도 있어 서울 시내 뉴타운 중 가장 높은 가격표를 갖고 있는 곳이기도 합니다.

 

원래 상도동 대장 아파트는 숭실대 옆 상도래미안3차아파트였습니다. 그러나 2007년 상도더샵아파트가 들어서고 상도브라운스톤, 상도두산위브아파트 등이 입주하면서 장승배기역 쪽에 주도권을 내주게 됩니다. 그러면서 장승배기역부터 상도역에 이르는 거대한 삼각형 모양의 부지가 신축 아파트들로 모두 채워져 진가를 발휘하게 되었습니다.

 

 

 

 

돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라, 위즈덤하우스

 

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