돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트

책 정보

돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트 - 위즈덤하우스

채상욱 지음

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

부동산 관련 서적 중 인기 서적으로 꼽히고 있습니다.

오랜 기간 기다리다 드디어 읽게 되네요.

 

책의 주관적 평점 ★★★

 

정책에 기준한 부동산 평가에 대해 말하고 있습니다.

특히 재건축과 관련된 정책과 이에 따른 투자 전략을 말하고 있습니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

(2018년) 입주 물량이 가장 큰 지역은 화성시다. 두 번째로 입주가 증가하는 지역은 용인시다. 세 번째로 공급 물량이 증가하는 지역은 시흥시다.

 

개발형 분양은 택지 공급의 감소로, 정비형 분양은 규제 강화와 극히 적은 일반 물량으로, 2018년부터 최소 5년간 아파트 물량이 크게 감소할 가능성은 그 어느 때보다 크다.

 

 

임대사업자가 되면 취득세, 재산세 감면, 일ㅇ정 금액 이하 주택 임대 시 종부세 면제, 양도세 규정 완화 등 다양한 세금 관련 혜택을 받을 수 있다. 전용면적 60m2 이하인 공동주택이나 오피스텔을 임대 목적으로 취득하면 취득세를 면제해준다. 전용면적 60-85m2의 임대주택을 8년 이상 장기간 임대할 목적으로 취득하면 취득세의 50%를 경감해준다.

 

정부는 2016년 말, 간주임대료를 유예하면서 소형주택에 대한 기준을 예고 없이 변경한다. 이전에는 85m2 이하면 소형주택이었는데 이제는 60m2 이하만 소형주택이라고 정의한 것이다.

 

임대소득 합산액이 2천만 원 이하일 때는 여전히 2018년까지 세금을 신고할 필요가 없다. 2천만 원을 초과할 때만 급여소득에 임대소득이 합산되어서 소득세율로 과세되니 세금 부담이 높아지는 효과가 생긴다.
 

 

기업형 임대주택 사업자에게는 임대소득 전체에 대해 비과세가 적용된다. 이는 개인 임대사업자가 앞으로 과세 시장에 노출되는 것과 비교하면 가장 큰 차이 중 하나다.

 

 

재건축초과이익환수제란 재건축을 통해 얻은 이익이 조합원 1인당 3천만 원이 넘을 경우, 그 초과 금액의 최대 50%까지 세금을 매기는 제도를 말한다.

 

초과이익 = 종료 시점 주택가액 - (개시 시점 주택가액 + 정상 주택 가격 상승분 + 개발 비용)

 

개시 시점이란 주택재건축 사업을 위해 '추진위원회가 승인된 승인일'을 기준으로 한다.

종료 시점은 재건축 사업의 준공인가일을 말한다.

그런데 개시 시점과 종료 시점의 차이가 최대 10년을 넘을 수 없게 하는 규정도 법에 포함되어 있다. 따라서 2021년에 준공될 재건축 아파트라면 그로부터 10년 전인 2011년이 개시 시점이 된다. (추진위원회가 2011년 이전에 설립되어도 개시 시점은 2011년이 된다)

정상 주택 가격 상승분은 개시 시점부터 종료 시점까지의 정기예금 이자율이나 해당 시군구의 평균 주택 가격 상승률 중 높은 비율을 적용하여 도출한다.

개발 비용은 재건축에 따르는 공사비나 설계비, 금융비나 세금 등을 모두 반영한 재건축 원가를 말한다.

 

 

대치동에 산다면 래미안대치팰리스, 옥수동에 산다면 래미안옥수리버젠이나 옥수파크힐스, 마포 현석동에 산다면 래미안웰스트림을 사는 것이 현명한 선택이다.

 

 

분양권 중에서도 신축 아파트가 거의 없는 지역에 공급된 대단지 아파트의 분양권에 투자하는 것이 가장 좋다. 새 아파트를 최초로 공급하는 지역의 경우, 분양가를 대단히 보수적으로 책정하는 경향이 있다.

어떤 지역에서 최초로 분양하는 단지는 가장 낮은 수준의 분양가로 책정된다. 따라서 뉴타운 같은 대규모 재개발 사업이 아니더라도 해당 지역의 최초 재건축, 재개발 대상 분양권을 매입하는 것은 대단히 훌륭한 투자 전략이다.

 

 

현행 도시정비법에서는 신축 가구 수가 300가구 이상이거나 대지면적이 1만 m2 이상이어야 재건축을 진행할 수 있다는 규정이 있기 때문이다. 나 홀로 아파트는 원칙적으로 재건축될 수 없었다. 그런데 앞으로는 '빈집 등 소규모주택정비특례법'의 제정 발의를 통해 소규모 도시 정비사업이 탄력을 받게 됐다.

 

300가구 미만의 공동주택, 대지면적 1만m2 미만인 주택의 경우 도시정비법에서 관할하는 주택재건축 사업으로 처리되는 것이 아니라 소규모정비법에서 정한 소재건축 모델을 따를 수 있게 됐다.

 

 

 

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