나는 집 대신 상가에 투자한다

책 정보

나는 집 대신 상가에 투자한다 - 베리북
김종율 지음

 

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

상가는 어떻게 투자하고 어떤 점을 유의해야 하는지

알기 위해 책을 선택하게 되었습니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★★

 

책은 상가 투자에서 가장 중요한 상권 분석에 대해 초점이 맞춰져 있습니다.

상권 분석에 관한 내용은 아주 좋지만

책이 기본적으로 경매 투자를 겨냥하여 만든 만큼

경매의 권리 분석이나 법적 문제 등에 대해서는

언급이 부족하다고 생각합니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

 

우리는 흔히 역세권 상가, 그중에서도 역세권 1층 상가라고 하면 두 번 생각할 것도 없이 좋은 상가라 보았다. 그렇지만 역도 다 같은 역이 아니다. 집객 능력이 얼마나 되느냐, 쉬운 말로 얼마나 많은 사람들이 그 역을 이용하는지를 따져보아야 하는 것이다.

 

임대 시세는 과거 확정일자를 받을 당시의 임대차 금액과 근래에 추가인상이 되었는지 살펴보아야 한다.

 

아파트는 500세대, 주거용 오피스텔은 300세대 이상이 되어야 한다. 이 정도의 유효수요가 뭉쳐야 하나의 독립된 상권이 형성된다.

아파트에 사는 사람들은 대부분 단지 내 상가보다 조금 떨어져 있더라도 인근 상가 지역에서 소비하는 경향이 있다.

 

통상 세대 당 편의점 매출은 아파트 2000원, 원룸 3000원, 오피스텔 4000원으로 계산함

 

유효 수요의 생활동선은 전반적으로 지하철역을 향한다.

 

해당 지역 전체를 유효수요로 하여 하나의 점포만 입점하는 유명 제과점이나 은행 지점, 개인 병원, 유명 학원 등은 모두 아파트 출입구와 마주한 쪽을 선호한다. 이러한 원리로 발길이 가는 곳에 필요한 점포들이 입점하게 되며, 또 그런 점포들이 있다 보니 더욱 한 방향으로만 동선이 형성되는 것이다.

 

상업지역은 대로변에 은행, 학원, 전시장, 제과점 등의 업종이 들어서고, 뒤쪽과 안쪽으로 갈수록 음식점과 위락시설, 숙박업소 등이 들어서는 특성이 있다.

 

유동인구로 상권을 파악할 때는 유동인구보다는 해당 유효수요의 주동선에 있느냐를 따져보는 것이 훨씬 중요하다.

 

흐르는 입지의 특성

• 입지가 대로변에 위치하고 있으며 유동인구가 많다.

• 이면의 유효수요가 대로변보다 월등히 많으며, 독립된 상권이 형성되어 있다.

• 광역상권에서 해당 입지가 1입지가 아니다.

• 물건의 면적이 작다.

 

대로변 상가가 광역상권의 중심에서 벗어나 있고 대로변 안쪽의 유효수요가 충분하여 안쪽에 독립된 상권이 형성되었을 때 대로변 상가는 흐르는 입지가 된다.

 

상가의 3단계 접근법

1. 유효수요 대비 상가 수를 분석한다.

2. 상가지역 내 입지가 적절한지 판단한다.

3. 현장답사를 간다.

 

상업지역을 이용하는 사람들이 먹고 놀고, 쇼핑을 하고자 할 때는 대로변보다는 이면 도로를 주로 이용하게 된다.

 

상가주택의 가장 큰 요인은 관통도로이다. 보통 이면 골목에서 장사가 되는 곳은 관통도로에 위치하며 이 중에서도 관통도로와 관통도로가 교차하는 지점이 가장 좋다.

 

 

 

 

나는 집 대신 상가에 투자한다, 베리북