투자의 맥을 짚는 부동산 강의노트

책 정보

투자의 맥을 짚는 부동산 강의노트 - 원앤원북스

양은열 지음

 

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

부동산 관련한 추천서입니다.

 

 

책의 주관적 평점 ★★★★★

 

한 번 정도는 꼭 읽어볼 필요가 있다고 생각하는 책입니다.

부동산에 대한 전반적인 내용과 흐름, 투자 시 유의사항을

전문가의 입장에서 잘 알려주고 있습니다.

 

일반적인 투자 성공담을 다룬 책과는 질적인 면에서 큰 차이가 있습니다.

인상 깊었던 부분

 

 

 

부동산은 시세차익용, 장기 개발용, 임대수익용, 직접 이용 등 자신의 목적에 따라 접근해야 한다.

 

투자 제곱의 법칙은 투자 금액에 따라 그 수익률이 단순히 산술적으로 비례하는 것이 아니라 제곱에 비례한다는 말이다. 즉 투자금액이 많을수록 수익률이 제곱으로 증가된다는 원리다.

 

보통 개발 호재에는 3번의 가격 상승 타이밍이 있다. 개발 정책을 발표할 당시 첫 번째 가격 상승이 이루어지고, 착공시, 그리고 마지막으로 완공시 다시 한 번 가격이 오르는데, 이때 가장 많이 상승한다.

 

보합 기간이 짧으면 가격 또한 조금 오르지만, 보합이나 규제 기간이 길면 가격은 그만큼 폭등하게 되어 있다. 투자의 타이밍에서 긴 보합 기간이 바로 '매입의 급소'인 것이다.

 

확실한 정보라고 하더라도 꼭 확인해야 하는 3가지가 있다. 첫째로 재원이 준비된 사업인가, 둘째로 주관하는 곳은 어디인가, 셋째로 사업의 실효성이 있는가이다. 특히 민간기업이 주체가 되는 사업은 불투명하기 때문에 확실히 사업이 진행되기 전까지는 정보로서 한계가 있다. 국가정책사업 또는 지자체 사업의 정보를 우선순위로 놓고 투자처를 정하는 것이 바람직하다.

 

(주거지역과 상업지역의 경우 토지는) 상업지역이 유리하다. 일반적으로 상업지역보다 주거지역의 땅값이 저렴하다. 그래서 사람들은 가격이 저렴한 주거지역으로 눈을 돌리지만 투자 입장에서는 상업지역의 땅을 매입해야 한다.

주거지역은 용적률과 건폐율, 도로사선, 일조권 등에서 제한을 많이 받는다. 하지만 상업지역은 이러한 제한에서 자유로워 건물을 올리는 데 큰 어려움이 없다. 또한 건축주의 임의에 따라 주상복합아파트나 상업시설 등 얼마든지 용도에 맞게 건축할 수 있다.

 

고수들은 철저하게 자신이 내린 결정에 대해 그 어떤 미련도 보이지 않는다. 이들은 '지금 샀다가 떨어지면 어떻게 하나' 또는 '사고 나서 오르지 않으면 어떻게 하나' 등의 후회로 걱정할 시간에 투자금과 세금 문제를 계산하며 다음 투자처를 물색한다.

 

 

대표평형 아파트를 매입해야 한다. 대표평형 아파트란 동일 지역 아파트 중에 평당 단가가 가장 높은 아파트를 말한다. 가격이 가장 비싼 아파트가 아니라 평당 단가가 가장 높은 아파트를 매입하라는 말이다.

 

아파트 입주 후 3년 차가 될 때 가장 높은 가격이 형성된다는 점이다. 입주 당시 갖춰져 있지 않았던 편의시설이 들어서며 주거에 적합한 생활 여건이 형성될 뿐만 아니라, 3년 동안 그 가치가 충분히 검증되었기 때문이다.

 

학원에 따라 가격에 민감한 영향을 받는 곳은 30평형대 아파트라는 점이다.

 

 

분양권전매는 아파트와 같이 등기를 하지 않은 상태인 분양권을 정부가 인정해줌으로써 거래 대상이 된 것이다. 아파트가 아니기에 등록세나 취득세 부담도 없고, 투자금액이 적을 뿐 아니라 관련 서류 등이 간편해 초보자들도 관심을 갖는 종목이다.

 

분양권은 투기 바람이 지나가고 세금 조사 등의 정책 발표 후 현장에서 떴다방이 사라진 뒤 또는 입주 6개월이나 일 년 전에 매입하는 것이 좋다.

 

프리미엄이 붙지 않는 분양권 - 1천 세대 이상의 대단지가 아닌 분양권, 재건축 재개발 단지가 아닌 지역, 택지개발지구가 아닌 지역, 신도시 지역이 아닌 곳의 분양권

 

 

주상복합아파트를 매입할 경우 과거 건축법규의 적용을 받아 지은 주상복합아파트냐, 아니면 현행 주택법에 따라 사업 승인을 받았느냐를 따져봐야 한다. 왜냐하면 전용률에 상당한 차이가 있기 때문이다.

 

주상복합아파트의 단점 - 관리비가 일반아파트에 비해 높다, 서비스면적이 작다.

 

 

미분양아파트의 가격을 보면 주변 지역의 신규 분양아파트보다 분양가격을 높게 설정한 경우가 많다. 따라서 미분양아파트를 구입할 때는 주변 신규 아파트와 평형별, 층별, 동향별 가격 등을 비교, 분석하는 지혜가 필요하다.

 

 

우리나라 법원은 '스스로 만들어내지 않은 배타적인 권리'라고 해서 조망권에 대해 인정하지 않기 때문에 주변 지역의 개발계획을 미리 확인할 필요가 있다.

그런데 일조권에 대해서는 다른 양상을 보인다. 동짓날을 기준으로 오전 9시에서 오후 3시 사이에 연속해서 2시간 이상 햇빛을 받지 못하거나, 오전 8시에서 오후 4시 사이에 4시간 정도 햇빛이 들지 않거나 이보다 햇빛의 양이 적을 경우 일조권을 침해당했다고 본다.

 

 

(지하철 개통에 대하여) 착공 후 가격 상승은 이루어지지만 일 년 정도 지나면 하락세로 반전하다가, 완공 6개월을 남겨놓고 가격이 급반등한다는 점이다.

초보자일수록 착공 일 년 후가격이 확실히 떨어진 것을 확인한 다음 서서히 투자 시기를 검토하는 것이 바람직하다.

이런 경우 착공 후 6개월 정도는 꾸준한 가격 상승을 보이는 것이 일반적이다. 그렇지만 일 년이 지나면 약보합의 단계를 거쳐 2년 이후에는 가격이 급격히 떨어지는 점을 알아야 한다.

 

 

최적의 매입 타이밍

1. 금리가 인하되면 매입하라.
2. 정부의 부동산 규제완화 정책들이 지속되면 매입하라.
3. 경매물건이 과잉으로 나타나면 매입하라. 이는 부동산이 침체기임을 반증하는 증거다.
4. 유동자금이 풍부해지면 매입하라.
5. 유동인구 또는 외부로부터 인구의 유입이 많은 지역은 부동산의 수익률이 매우 높다.

 

최고의 매도 타이밍

1. 경기 활황기에 매도하라. 정부는 부동산 규제 정책으로 돌아서는데, 특히 대출 규제를 매우 강화시킨다. 그러면 부동산시장도 상승세를 멈춘다.
2. '떳다방'의 움직임이 활발하면 매도하라.
3. 정부가 특정 지역의 세무 조사를 실시하면 매도 타이밍으로서는 이미 늦은 것이다.
4. 전세가격이 매매가격보다 높게 오르면 매도하라.

 

대략적으로 165m2의 대형 평형들은 평균 거주인구가 약 2.5명에 불과하지만, 99m2의 아파트에는 약 4.2명이 거주하고 있다. 따라서 99m2의 평형대가 가장 소비력이 좋다고 볼 수 있다.

 

분양상가에 투자할 때는 여러 주의할 점이 있는데, 먼저 시행회사와 시공회사의 능력을 파악해야 한다. 상가는 아파트와 달리 특별한 구제 법률이 없다. 만약 시행회사가 도산할 경우 투자자가 그 피해를 고스란히 입는다.

'준공보장약정서'를 갖춘 시공회사를 선택하는 것이 좋다.

 

 

(임대주택사업자가) 종합부동산세 비과세 혜택을 받으려면 양도소득세와 달리 임대주택이 특별시, 도와 같은 광역행정단위에 있어야 한다. 송파구, 강남구에 임대 주택이 있다면 양도소득세와 종합부동산세는 비과세된다. 성남시, 안양시에 임대 주택이 있다면 같은 경기도 지역이므로 종합부동산세는 비과세 적용이 가능하지만 양도소득세는 비과세 혜택을 받을 수 없다.

 

 

 

투자의 맥을 짚는 부동산 강의노트, 원앤원북스