붇옹산의 재개발 투자 스터디

책 정보

붇옹산의 재개발 투자 스터디  - 도서출판 구루핀

붇옹산 강영훈 지음

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

재개발에 관한 책 중 최근의 이슈를 다루고 있고,

재개발의 고수라고 불리는 저자의 책이라 읽게 되었습니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★★★

재개발에 관해 매우 상세하게 설명을 하고 있습니다.

'한 권으로 끝내는 돈되는 재건축 재개발' 과 함께 읽으면

재개발에 관한 내용은 거의 커버가 될 것 같습니다.

인상 깊었던 부분

CH1. 재개발투자 현장속으로

단독주택, 다가구주택이 많은 재개발 구역은 기본적으로 투자금액이 많이 들어가는게 일반적이란 사실을 다시 한 번 상기한다.

보통 재개발 구역은 노후한 주택가인 경우가 대부분이기 때문에, 전세나 월세 금액이 크지 않다. 전월세 금액이 크지 않다는 것은 중개보수 또한 크지 않다는 뜻이다. 그럼에도 불구하고 꾸준히 오랫동안 전월세 중개를 해온 중개업소는 임대인들과 일종의 유대관계가 생기게 되는데, 전월세를 놓다가 지친 임대인들이 보통은 전월세를 잘 놓는 중개업소에 매물을 매도의뢰하게 된다.

전월세를 많이 중개하는 공인중개사일수록, 재개발구역 내의 숨어있는 좋은 매매물건을 많이 가지고 있을 확률이 높다.

단독주택, 다가구주택 소유자들은 전면철거 후 아파트로 재개발하는 사업이 아니더라도 자신의 노후한 주택을 헐고 신축해서 정비할 수 있다. 그러나 노후하고 열약한 기반의 다세대주택 혹은 빌라들의 경우는 토지를 공유 형태, 지분의 형태로 나누어 갖고 있기 때문에 보통 재개발 사업에 적극적이며, 동의율이 높다. 즉, 재개발 구역 내에 다세대주택이 많다면 조금 더 빠른 사업추진을 기대해볼 수도 있다는 뜻이다.

재개발 구역 내의 물건을 살 때도 어느 용도지역 내에 있는 물건이냐에 따라 감정평가 금액이 달라지기 때문에 항상 체크해야 하는 것이 용도지역이다.

다세대주택은 지분당 평당 매매가격이 높아도 수요가 쏠리며, 단독주택은 상대적으로 인기가 덜하다.

단독주택도 대지지분이 커질 수록 평당 매매가가 떨어지듯 다세대주택 또한 대지지분이 큰 다세대주택은 평당 가격이 저렴하게 나온다.

CH2. 재가발 조합원 입주권 투자

관리처분계획 인가가 난 재개발 구역의 조합원 물건을 '조합원 입주권'이라고 한다.

시공사를 살펴보면서 추가부담금 납부 기준이 잔금 일시납으로 시공사 선정을 했는지, 또는 분할납부 방식으로 선정을 했는지 확인해보는게 좋다.

보통 종전자산 평가 금액의 50~60% 선에서 이주비를 정한다.

조합원 입주권 매매시 이주비는 이미 매도인이 받아간 돈이니 매매대금에서 공제후에 지급한다.

CH3. 재개발 투자 매물을 분석하는 법

주택가에는 생각보다 꽤 많은 사도들이 존재한다. 집을 지으면서 길을 내야하기 때문에 어쩔 수 없이 도로를 낸 경우 개인 등이 가지고 있는 도로를 '사도'라고 하는데, 재개발 사업에서는 이런 도로로도 아파트 분양자격을 받을 수 있다.

재개발 물건 분석은 크게 다섯가지 파트로 한다.

1. 재개발구역의 사업추진단계 분석

2. 사업성분석

3. 분양자격, 지위 분석

4. 매물의 구역 내에서의 입지 분석(A/B/C 급지 확인)

5. 프리미엄 추정, 총 투자금액 분석, 투자수익성 분석

조합이 설립된 재개발 구역 내의 물건을 구입할 경우, 조합에 가서 매도자가 같은 재개발 구역 내에 다른 부동산 등을 소유하고 있는지를 확인해서, 조합원의 지위를 확인해야 한다.

서울시의 경우 서울특별시 법무행정서비스 홈페이지에서 '도시 및 주거환경 정비조례'라고 검색하면 확인할 수 있다.

재개발 구역 내의 위치별 지가수준을 확인하는 방법: 한국토지주택공사에서 제공하는 온나라 부동산정보 통합포털의 지도를 활용하는 방법이다.

철근 콘크리트조의 건물이라면 평당 200~300만 원선의 평가금액을, 벽돌조 단독주택은 평당 150만 원선을, 목조 주택이라면 평당 50~100만 원 선 정도로 책정하여 계산하는 방법이다.

CH4. 재개발 어떤 매물을 선택해야 할까?

사업성 좋은 재개발 구역의 경우는 사업추진 속도를 살펴가며 투자하는 게 바람직하다. 즉, 적어도 조합설립인가 정도는 받은 사업장에 투자하는 것이 좋다.

보통 재개발로 공급되는 아파트의 일반분양가는 주변의 아파트 시세를 감안해서 비슷하거나 조금 낮게 책정하는 게 일반적이다.

이제까지 사업을 마친 재개발 구역들의 종전자산 감정평가를 해보니, 공교롭게도 공동주택공시가격의 100~150% 선 정도로 감정평가 금액들이 맞춰지더라.

사업성이 좋은 재개발 구역은 공동주택가격의 150% 선 정도에서 감정평가가 나올 것 같다.

사업성이 좋지 않은 재개발 구역은 100% 선 정도에서 감정평가가 나올 것 같다.

토지이용계획확인원이나 건축물 대장을 확인하기 위해서는 서울부동산광장이나 경기도부동산포털 등과 같이 광역자치단체에서 운영하는 부동산 정보 사이트를 활용하면 된다.

최근의 개별공시지가, 개별주택가격도 확인이 가능하다. 공동주택은 부동산공시가격 알리미 사이트를 통해 공동주택공시가격을 확인할 수 있다.

CH5. 재개발 사업 어떻게 진행되나?

도시, 주거환경정비기본계획이 수립되어있지 않으면 재개발사업을 할 수 없다. 이는 10년 단위로 수립하고 5년마다 타당성 검토를 한다.

도시, 주거환경정비기본계획이 수립되어 있다고 해도, 재개발 정비구역지정을 받지 못하면 재개발 사업을 할 수 없다.

추진위원회 조차 없는 지역이라면 재개발사업에 대한 주민들의 열의가 그리 크지 않다고 생각할 수도 있다. 추진주체가 없는 재개발구역의 경우 토지 소유자 30퍼센트 이상의 요청이 있으면 시장 또는 도지사의 판단 하에 정비예정구역이 해제될 수 있다.

정비구역 지정단계

• 재개발서업의 밑그림이 드러나는 단계

• 용적률, 조합원숫자, 임대아파트계획, 개략적 건축계획

• 용적률, 조합원 숫자 들을 참고하여 개략적인 사업성을 분석해 볼 수 있다.

• 초기 단계에 해당하며 사업 진행 과정을 거치며 다소 가격 상승 여지가 있는 단계이다.

조합설립인가를 받았다는 이야기는 재개발 구역 내의 조합원들간의 갈등관계가 어느 정도 봉합되어 본격적으로 사업추진을 할 수 있는 주체가 확정되었다는 것을 의미한다.

투자자의 입장에서 눈여겨 볼 점은 토지 등 소유자의 숫자, 조합설립인가를 위해 동의한 조합원의 비율 등이다.

그리고 기왕이면 정비사업조합을 결성할 때에 75%의 동의율보다는 그 이상의 압도적인 동의율을 받은 재개발 사업장일수록 더 좋다.

조합설립인가단계

• 정비사업을 시행하는 사업시행자의 법적 지위를 확보하기 위한 단계

• 상가나 다가구주택 등이 많은 지역의 경우 동의를 이끌어내지 못해 사업이 지연되는 경우가 발생한다.

실입주를 목적으로 하는 발빠른 투자자들이 움직이는 시점이 사업시행인가 시점이다. 이후 관리처분계획을 수립하고 나면 이주가 시작되면서 이주비를 받으면 투자자금의 일부를 회수할 수 있는 점도 매력적이다.

사업시행인가 단계 전후로 투자하러 오는 사람이 많다는 이야기는, 반대로 팔고 나가는 사람도 많다는 이야기이다.

만약 초기 단계에 재개발 구역에 들어온 투자자라면, 사업새행인가 전후 시점이 한 번 정도 치고 빠질만한 타이밍이 된다.

사업시행인가단계

• 구체적인 사업계획이 드러나는 단계

• 조감도, 배치도, 공급세대수, 평면도 등의 건축계획이 정해진다.

• 사업시행인가를 받고 나면 시공사를 선정하고, 분양신청을 한 후 관리처분계획을 준비한다.

• 불확실성이 제거되는 시점이며, 가격상승도 한차례 일어나기도 한다.

(조합원 분양신청 단계는) 해당 재개발 구역의 정비사업비 등, 사업성을 추산해보고자 하는 투자자 입장에서는 꽤나 유용한 데이터들을 얻을 수 있게 되는 시점이기도 하다.

현재는 관리처분계획을 의결하기 위한 총회를 개최하기 전에 각 조합원에게 문서로 통지하도록 하고 있기 때문에, 개별 조합원이 분양받게 될 종후자산의 추산액, 종전가격, 그리고 조합원 부담규모 및 부담시기에 대해서는 관리처분계획 총회 전에 확인할 수 있다.

• 권리가액에 해당하는 분약주택가액의 주택을 분양한다. 권리가액이 2개의 분양주택가액의 사이에 해당하는 경우에는 분양대상자의 신청에 따른다.

• 국민주택규모 주택은 분양대상자의 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있다.

• 국민주택규모를 초과하는 주택은 분양대상자에게 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있다.

• 동일규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순으로 분양한다.

전용면적 85m2 이하의 주택은 분양대상자의 권리가액이 많은 사람에게 먼저 분양할 수 있다.

세법상 관리처분계획 인가를 받게 되면 자산이 '조합원 입주권'으로 성질이 바뀐다.

조합원 입주권 상태에서는 양도소득세 1세대 1주택 비과세요건을 따지기 위한 주택보유기간 등을 계산할 때 주택 보유기간으로 인정받지 못한다.

관리처분계획인가일 이후 재개발 구역내 조합원의 주택을 구입하는 것 또한 입주권을 취득하는 것으로 간주한다. 때문에 주택보유기간으로 인정을 받지 못한다.

주택재개발 사업의 시행으로 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 취득하는 주택을 대체주택이라고 부르며, 대체주택에 대해서도 1세대 1주택의 특례를 적용해준다.

이주 단계에서 재개발 투자를 할 때에는 재개발 사업이 지연될만한 소송이 진행되고 있는 것은 없는지, 비대위와 조합간의 갈등이 심화되어 정비사업이 지연되고 있지는 않은지 등을 검토하는 지혜가 필요하다.

투자하려는 재개발 구역이 이주를 시작한지 꽤 오랜 시간이 지났음에도 아직 재개발 사업의 착공이 진행되지 않고 표류하고 있다면, 추가부담금이 더 발생할 수 있음을 감안하고 매입 희망단가를 조정할 필요가 있다.

관리처분계획 인가를 받고 이주가 진행되고 있는 지역, 조합원에 대한 감정평가금액이 정해지고, 배정평형에 따른 추가부담금이 정해진 재개발주역 중에 1년 이내에 분양이 나올만한 재개발 구역들을 둘러보고 나와있는 매물들을 잘 살펴보자. 

일반분양에만 프리미엄이 붙는 것이 아니다. 일반 분양보다 더 좋은 동, 층에 배정도니 조합원 물건은 재개발 사업이 끝나고 아파트가 완공되면 더 높은 시세를 형성하게 될 것이다.

관리처분인가단계

• 조합원입주권 전환, 동호수 배정, 조합원 분양가 결정, 이주비 수령 및 이주개시, 조합원 분양 계약 및 잔여세대 일반분양

• 재개발 사업이 마무리되는 단계로, 실수요 중심의 투자가 필요하나 의외로 이 단계에서의 투자 수익성도 좋은 편이다.

재개발 조합원의 입주권도 아파트 일반분양권과 같은 기준으로 보아 조합원 입주권의 전매를 금지하겠다는 내용이 8.2 부동산대책에 포함되어 있다.

같은 재개발구역 내에 다른 매물을 소유하고 있는 같은 가족이 있는지, 있다면 별도의 새대를 구분하여 있는지의 여부 등을 꼼꼼히 살펴두고 가는게 필요하다.

사업시행인가 이후 관리처분 인가 전에 분양권을 매수할 때는 분양 자격 유지를 꼼꼼히 살필 것

관리처분인가가 떨어지고 나면 조합원별 관리처분내역서가 나오는데, 여기엔 배정평형, 추가부담금내역들이 나오니 이를 확인하고 매수하면 문제없다.

CH6. 재개발사업과 비례율

CH7. 재개발 사업성 분석

재개발 구역의 1평의 개발이익이 평균이익이 얼마나 되느냐, 평균 개발이익이다.

평당권리가액(평당 개발이익) = 개발이익 / 비례율산정용 토지면적

총수입을 추산하기 위해서 가장 먼저 필요한 자료는 정비계획이다.

정비계획이 수립된 재개발 구역, 재정비촉진계획이 수립되었거나 사업시행인가를 받은 재개발 구역은 어떻게 아파트를 지을 지에 대한 개략적인 자료가 드러난다.

CH8. 비례율 심화학습

같은 재개발 구역 내 조합원들의 물건 중에서 내 물건의 평가가 다른 조합원 물건에 비해서 얼마나 더 높게 나올 수 있는가, 즉 상대평가가 얼마나 높게 나올 수 있냐이다.

종전자산에 대한 평가액 수준이 낮아지면 당연히 정비사업에 참여하는 쪽이 유리하다.

반대로 종전자산에 대한 평가액 수준이 높아지면 오히려 청산을 받고 나가는 쪽이 유리할 수도 있게된다.

평가금액이 높아지면, 큰 지분을 가진 사람이 유리하고 평가금액이 낮아지면, 작은 지분을 가진 사람이 유리하다.

다세대주택이 많은 재개발구역이라면 다세대주택을 구입하고, 다가구주택이나 상가주택이 많은 구역이라면, 다가구주택에 투자하는 것이 좀 더 그 재개발구역에서 큰 목소리를 낼 수 있는 조합원의 입장에 설 수 있다고 본다.

CH9. 재개발 분양자격의 이해

단독주택 또는 다가구주택을 건축물 준공 이후에 다세대주택으로 전환했다면, 별도의 분양자격을 주지않고 전체에 대해서 1개의 분양자격만 준다. (2003년 12월 30일 이전에 전환된 다세대주택의 경우 별도 분양자격이 있으며, 전용 60m2 이하의 주택을 받을 수 있다.)

관리처분계획기준일 현재 같은 재개발 구역 내에 세대원 중에 여러 개의 주택이나 토지 등을 소유하고 있다고 하더라도 하나의 분양대상자 밖에 될 수 없다.

CH10. 실패하지 않는 재개발 투자를 위한 제언

붇옹산의 재개발 투자 스터디, 도서출판 구루핀