부동산 경매 & 공매 핵심 가이드

책 정보

부동산 경매 & 공매 핵심 가이드  - 경향BP

이명재 지음

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

경매와 공매에 관련한 공부를 위해 책을 읽게 되었습니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★

기존에 읽었던 경매와 공매 책에 비해

경매에 대한 내용은 상세하나 공매에 관한 내용은 부족하다는 생각이 듭니다.

인상 깊었던 부분

토지 거래 허가 구역의 토지를 낙찰받으면 허가를 받지 않아도 된다.

등기부등본에 아무리 많아도 문제가 되지 않는 (가)압류, (근)저당권으로만 이루어진 물건이 무수히 많다. 이런 물건만 입찰하면 절대 사고 날 일이 없다.

1. 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 경매 개시 결정 등기로만 이루어진 물건을 하라

2. 대항력 없는 임차인이 거주하는 물건을 하라

3. 등기부등본상에 기재되지 않는 권리가 있는지 조사한 후에 해당 사항이 없으면 입찰을 고려한다: 유치권, 법정 지상권, 분묘 기저권

대항력에 의해 보장되는 보증금은 그 액수에 한도가 없으나, 최우선 변제금을 받기 위해서는 법에서 정하는 소액 보증금 범위 안의 금액으로 계약한 임차인이어야만 한다.

최우선 변제금은 낙찰 금액의 1/2 범위 내에서 배당한다.

주택임대차보호법에서 보장되는 금액에는 한도가 없다. 흔히 말하는 전세와 월세의 구분이 없으며, 월 임차료는 인정되지 않고 순수 보증금만을 기준으로 한다.

최근 1년 동안 최소 3번 이상 거래가 성사되었다. (저렴하게만 내놓으면 누군가는 산다.)

매수가격이 아니라 매도가격부터 정하고 입찰가격을 정하면 된다. 시세를 기준으로 대충 산출하는 것이 아니라 원하는 수익을 정한 후 매도가에서 세금을 제하고 경비를 제하는 방식으로 역으로 거슬러 올라가며 계산하면 입찰가격을 정하는 데 수월해진다.

정말 발전 가능성이 없는 곳, 너무 외진 곳의 아파트가 아니라면 대부분의 미분양 아파트는 분양가를 회복한다. 시간과 자본에 여유가 있다면 미분양 아파트를 경매로 매입하여 조금 기다려보자.

공매의 경우에 90% 이상이 세금 체납에 의해 이루어지므로 대항력 있는 임차인이 있다면 위험할 수 잇다. 공매에서 사고가 가장 많이 나는 부분도 대항력 있는 임차인이 있는 경우이다.

공매로 매각되면 대항력 없는 임차인의 보증금 배분 여부와 상관 없이 인수할 필요가 없다.

한 필지의 토지 또는 하나의 주택을 한 사람 명의로 등기된 것을 구분 등기라 하며 여러 사람 명의로 등기된 것을 지분 등기라 한다.

저당권은 설정 당시 채무액이 한정되어 있지만 근저당권은 한정되어 있지 않고 장래에 발생할 수 있는 채권까지 포함한 금액을 설정한다.

배당 순위

1. 0순위: 경매 집행 비용

2. 1순위: 목적 부동산의 필요비, 유익비

3. 2순위: 소액 임차인의 최우선 변제금, 최종 3개월 분 임금과 최종 3년 간의 퇴직금 및 재해 보상금

4. 3순위: 당해 세

5. 4순위: 법정 기일이 저당보다 앞서는 조세

6. 5순위: (근)저당권, 전세권에 의하여 담보되는 채권, 확정일자부 임차인

7. 6순위: 일반 임금, 기타 근로 관계로 인한 채권

8. 7순위: 법정 기일이 저당보다 늦은 조세

9. 8순위: 고용보험료 및 산재보험료 등

10. 9순위: 가압류 채권 등 일반 채권

저당권 이후 임차인이 전입했는데, 선수위 저당권이 소액이고 임차인의 보증금 액수가 클 때, 임차인이 선수위 저당권을 대신 갚고 선수위로 되어 대항력 있는 임차인이 되는 것을 대위변제라고 한다. 대위변제는 배당 요구 종기일까지 가능하다고 명시되어 있으나, 실무에서는 잔금을 납부하기 전까지 받아준다.

 

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