서울 부동산의 미래

책 정보

서울 부동산의 미래  - RHK

김학렬(빠숑) 지음

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

부동산 쪽에서 워낙 유명하신 분이죠.

빠숑 님의 신간 책을 이제야 읽게 되었네요.

 

책의 주관적 평점 ★★★★

서울의 전반적인 시장에 대하여 잘 정리가 된 책입니다.

앞으로의 발전 방향과 지역별 특성에 대해 정리가 잘 되어있습니다.

 

인상 깊었던 부분

 

도심 뉴타운으로 대표적인 지역이 교남뉴타운, 영등포뉴타운입니다.

 

 

서울시 생활권 계획에서 핵심은 일자리가 획기적으로 많아지는 곳과 교통환경이 획기적으로 좋아지는 곳입니다. 이 두 가지가 결합한 지역에 신규 주택 공급이 많아질 것이기 때문에 주거공간도 좋아진다고 판단하면 됩니다.

 

 

동북권

 

창동, 상계

• 일자리 증가: 창동 역세권 개발

• 교통망 확충: GTX 3개 노선 중 두 번째로 사업성이 높습니다. (의정부~산본, C 노선)

• 주거환경 개선: 상계동 주공 아파트와 창공 주공아파트 재건축

청량리, 왕십리

• 일자리 증가: 청량리재정비촉진기구, 왕십리 지역의 한양대학교 주변 지역 지구단위 계획

• 교통망 확충

• 주거환경 개선: 청량리에 주상복합 위주의 주거시설이 대규모로 건설될 예정

성수동

• 서울에서는 50층까지 건축할 수 있는 마지막 대단지 지역입니다.

 

서남권

 

관악구는 지금까지 강남권, 여의도권의 베드타운으로서 역할을 해왔습니다. 이제 마곡 지구의 베드타운 역할까지 하게 될 것입니다.

 

여의도

• 일자리 증가: 여의도 파크원 부지 개발

• 교통망 확충: 신안산선(산업 벨트를 연결하는 중요 노선), 서울 경전철 서부선

• 주거환경 개선: 재건축

가산, 대림 지역

• 일자리 증가: 신안산선벨트

• 교통망 확충: 신안산선 건설

• 주거환경 개선: 신길뉴타운

마곡 지구

• 일자리 증가

• 교통망 확충: 5, 9호선, 공항철도

• 주거환경 개선: 방화뉴타운

목동

• 동시에 신시가지 전체가 주거환경이 개선되는 몇 안 되는 지역 중 한 곳입니다.

봉천동

• 2호선 라인의 베드타운입니다. 강남권 출퇴근층에게 가장 저렴한 주거시설을 제공해온 곳입니다. 마곡 지구의 배후 수요지도 될 수 있어 수요는 앞으로 더욱 증가할 것입니다.

사당동

• 동작구에서 가장 저평가된, 전형적인 상권 발달형 베드타운입니다.

 

서북권

 

상암, 수색

• 일자리 증가: 수색철도의 용지 복합 개발, 롯데복합쇼핑몰 개발 검토 중

• 교통망 확충: 서울 경전철 서북선 공사중

• 주거환경 개선: 수색뉴타운, 증산뉴타운

 

동남권

 

강남

• 일자리 증가: 국제업무지구, MICE(회의, 관광, 전시, 이벤트)

• 교통망 확충: GTX A, C 삼성동 통과, 위례신사선, 삼성역발 수도권 고속철도

• 주거환경 개선: 재건축

 

잠실

• 일자리 증가: MICE산업

• 교통망 확충: 삼성동의 확장되는 교통망 이용, 8호선 연장

• 주거환경 개선: 잠실 5단지, 올림픽선수촌아파트 재건축

 

 

도심권

• 일자리 증가: 종로구, 중구, 강북 지역 MICE

• 교통망 확충: 서울역, 용산역, 신분당선 연장선 GTX

• 주거환경 개선: 대형 택지개발 주거지가 없습니다. 새 아파트라는 사실 하나만으로 주목받을 수 밖에 없습니다.

 

1. 도심 투자 전략: 어떤 부동산이든 좋다.

2. 광역 중심 투자 전략: 어떤 부동산이든 좋다.

3. 지역 중심 투자 전략: 어떤 아파트라도 좋다.

4. 지구 중심 투자 전략: 지구 중심 내 1, 2, 3등 아파트를 주목하자.

5. 신규 7개소 투자 전략: 새 아파트에 집중해야 하는 지역이다. 상품 경쟁력마저 없으면 소외받는다.

 

동북권 가치

 

결국 동북권 지역에 대해서는 일자리 유치를 기대하기보다는 교통망 확충과 주거환경의 개선에 관심 포인트를 둘 수밖에 없습니다.

 

청량리 역세권: 새 아파트가 들어오게 되면 주목받을 수 밖에 없습니다. 초역세권에 상권이 발달한 지역이기 때문입니다. 중대형보다는 소형 아파트의 수요가 더 많은 것으로 예상합니다.

 

강남권 재건축이 마무리될 쯤이면 자양동의 아파트들이 재건축 이슈로 주목받을 것입니다.

 

 

서남권 가치

 

여의도에서 출발하는 신안산선이 지납니다. 신안산선은 완전 일자리 노선입니다.

서부간선도로가 지하화됩니다.

구로차량기지가 이전합니다.

 

노량진 뉴타운은 교통 편리성을 바탕으로 상업, 업무시설까지 겸비한 지역으로 탄력을 받게 되면 가장 많은 수요층을 끌어들이는 뉴타운 지역이 될 것으로 보입니다.

 

 

서북권 가치

 

 

동남권 가치

 

 

도심권 가치

 

한남뉴타운 5개 구역 중에서는 현재 3구역의 진척 속도가 가장 빠릅니다. 하지만 앞으로 가장 주목받는 구역은 5구역이 될 것입니다. 용산국립공원이 될 미군부대와 가장 가까이 있기 때문입니다.

 

 

주거지역에 플러스가 되는 상권은 대형 유통시설이 들어오는 경우입니다. 스타필드, 롯데몰, 이케아 등이 그 예가 되겠지요. 상권 확장에만 도움이 되는 상권이란 주거시설이 상가로 전용되는 경우를 의미합니다.

 

 

GTX-A

 

2018년 착공될 예정이므로 지금부터는 관심을 가져도 됩니다. 일산 킨텍스, 덕양구 대곡, 은평구 연신내, 서울역, 삼성동, 수서동, 성남시, 용인시, 화성시까지 모두 호재가 되며 개통될 때까지 계속해서 가치 상승이 발생할 것입니다.

 

C노선은 의정부에서 출발하여 창동, 청량리, 삼성, 양재, 과천을 지나 금정이 종점인 노선이다. 강남권으로 출퇴근하는 노선이므로 어느 정도 사업성은 있을 것입니다. 반면 B 노선에 대해서는 현시점에서는 거의 사업성이 없다고 평가했습니다.

 

 

각 지역의 랜드마크 아파트를 찾는 거죠. 그리고 그 아파트의 시세와 비교하는 겁니다. 현재의 시세가 아니라 과거부터 지금까지 시세를 모두 비교해보는 겁니다.

 

 

 

서울 부동산의 미래, RHK