그래서 어디를 살까요

책 정보

그래서 어디를 살까요 - 다산북스
빠숑, 서울휘, 아임해피 지음

 

 

 

 

이미지 출처: Google

 

 

 

 

 

책을 선택한 이유

 

최근 정부의 정책으로 부동산 투자가 힘들어지고 있습니다.

하지만 그들만의 리그는 계속되고 있겠죠.

부동산 투자에 관련된 책으로 읽어보게 되었습니다.

 

 

 

 

 

책의 주관적 평점 ★★★

 

'그래서 어디를 살까요'는 최근 팟캐스트 방송을 진행하고 있는

3명의 전문가가 쓴 책입니다.

좋은 입지와 설명을 말하는 것은 좋지만

요즘들어 이런 책들과 카페 등이 부동산 투기를 더 부추기고 있는 것은 아닌가

생각도 들긴 합니다.

 

 

인상 깊었던 부분

 

통계를 내봐도 입주 5년 이내의 아파트가 상승폭이 높습니다.
새 아파트 입주 초기에는 갑자기 쏟아진 물량 때문에 집주인이 세입자를 구하기 쉽지 않습니다. 그래서 전세와 월세가 모두 아주 싼 편인데, 이런 새 아파트에 전세로 살다가 2년 후 또 다른 새 아파트에 전세로 들어가는 것입니다.

 

미분양이 나는 이유는 크게 세 가지로 구분됩니다. 첫째, 입지가 안좋아서, 둘째, 가격이 비싸서, 셋째, 물량이 갑자기 쏟아져서. 결국 문제는 입지인 경우가 태반이죠.
또 하나 구분해야 할 것은 일반 미분양과 준공 후 미분양입니다. 진짜 조심해야 할 것은 준공 후 미분양 단지인 거죠.

 

위기의 징후가 오면 어떻게 대응하는 것이 현명한 걸까요? 우선 산업단지 투자는 각별히 더 주의해야 합니다. 경제위기나 금융위기가 오면 부동산만 위기에 빠지는 게 아니라 산업 전체가 위기에 빠지기 때문이죠.
버블이냐 아니냐를 판단하는 중요한 기준 중 하나는 투기 수요가 빠져도 버틸 수 있는 실수요의 크기입니다.

 

상권에서 가장 좋은 위치에 있는 부동산에 반드시 가봐야 합니다. 그리고 권리금이 가장 높은 곳을 물어봐야 합니다. 그러면 어느 정도 그 상권에 대한 그림이 그려지니까요.

 

강남구

대기업 하나가 상권을 완전히 변화시키기에 대기업이 어디로 이동하는지도 눈여겨봐야 합니다.
강남구는 삼성역 개발 하나만으로 다른 지역의 호재를 모두 압도합니다.

 

 

강동구

재건축 연한이 되고 있는 단지가 몇 개 있습니다. 삼익그린맨션2차, 고덕주공9단지, 신동아 1,2,3차 정도입니다.

암사동은 개발제한구역이라 모든 아파트 층이 낮습니다. 땅을 파기만 하면 유적이 나오니 조심스럽습니다.

서울시에서 발표한 자료에 따르면 2033년까지 서울에서 인구가 증가하는 구는 강남구, 강동구, 은평구밖에 없습니다.

 

 

강서구

예전부터 마곡이 오르면 김포 한강신도시도 오를거라 전망했습니다.

염창동은 갭 투자의 성지입니다.

교육에 관한 것은 우장산역 주변에 몰려 있습니다. 그곳에 고등학교가 4개 있는데 모두 서울대를 많이 보내는 학교입니다. 화곡동, 내발산동이 좋은 이유도 학군이 좋기 때문이지요.

 

 

관악구

서울대입구 샤로수길 상권이 엄청나게 커졌습니다.

총 세 개의 경전철 계획도 있습니다. 첫째, 신림선입니다. 둘째, 난곡선입니다. 셋째, 서부선입니다.

남현동은 의외로 모르는 분들이 많은데, 살기 좋습니다. 사당역 근처에도 관악산 등산로가 있는데 그 앞에 고즈넉한 분위기의 낮은 아파트들이 꽤 있습니다. 이곳에 강남으로 출퇴근하는 직장인이 많이 살고 있습니다. 남현동은 교통이 편리하고 상가가 가까워 살기가 좋다고 합니다.

관악구는 임대비율이 매우 높습니다. 더불어 1인 가구도 많습니다. 일자리가 들어올 여지가 없기 때문에 배후 역할을 제대로 하는 입지나 상품을 관심 있게 봐야합니다.

 

 

구로구

서울에서 관심 있게 봐야할 것이 바로 이런 비선호시설입니다. 교정시설과 시멘트공장 등의 비선호시설은 결국 서울 밀집도를 높여야 하기 때문에 외곽으로 나가게 됩니다.

신도림은 사실 구로 이미지가 있는데 분리해서 봐야합니다. 하지만 서부간선도로가 지중화 된다면 훨씬 쾌적하게 될 것입니다. 이 지역은 1호선과 2호선이 모두 지상으로 다닙니다.

 

 

금천구

금천구뿐만 아니라 영등포, 구로, 광명, 안양, 안산 등 신안산선이 지나는 지역은 다 좋습니다.

 

 

동작구

상현초등학교라는 혁신초등학교가 하나 있는데 인기가 많아서 이 초등학교 근처에 있는 아파트 단지가 수요가 많습니다.

 

 

강북구

길음뉴타운에는 이제 더 생길 것이 없고 강북구 권역에는 계속 정비가 진행 중입니다. 미래가치를 본다면 미아뉴타운이 유리합니다.

 

 

광진구

자양동도 주거지인데 노후된 아파트가 많아서 강남권 재개발이 끝나면 다음 타자로 개발될 수 있습니다.

광장동은 주거지로서 좋은 입지입니다. 광장동 극동아파트도 주목할 만합니다. 여기는 언젠가 재건축이 될거고, 재건축되기만 하면, 무척 좋습니다.

 

 

노원구

노원구에 현재 들어올 수 있는 일자리는 두 가지가 있는데, 창동 상계 신경제중심지와 광운대 역세권입니다.

학군도 중계동이 가장 좋습니다. 을지중이 유명한데, 수요가 워낙 많아 을지중을 갈 수 있는 아파트만 비싼 경향도 있습니다.

동부간선도로를 낀 월계삼호, 미륭, 미성이 재건축 연한이 다 되어 시행될 것 같습니다.

현재 광운대 맞은편 장위뉴타운만 개발되고 나머지는 안 되고 있습니다.

 

 

도봉구

앞으로 도봉구에 기대할 호재는 노원구에 재건축이 진행될 때 이주 수요가 생긴다는 것입니다.

 

참고로 창동주공 재건축에 대한 기대감은 아직 높지 않은 편입니다.

 

 

동대문구

뉴타운이 세 개나 있고, 녹지보다 평지가 많습니다.

제기동은 동대문구에서 부동산 가치가 가장 많이 올라갈 지역입니다.

서울에서 초품아를 원한다면, 전농답십리 지역을 선택하면 됩니다. 이 지역에 들어설 새 아파트는 모두 초품아입니다. 현재 동대문구에서는 가장 주거하기 좋은 지역입니다.

 

 

마포구

아현동 재개발이 주목받고 있고, 경의선숲길로 환경쾌적성도 좋아졌습니다.

 

분당신도시

분당 리모델링 추진 단지: 정자동 느티마을공무원 3,4단지, 정자동 무지개4단지주공, 정자동 한솔5단지주공

GTX 성남역은 판교역과 이매역 사이에 들어섭니다.

분당의 아파트 가격 순위는 서현동, 수내동, 정자동, 이매동 이런 식으로 1위가 계속 바뀌는 형태입니다.

 

 

일산신도시

분당은 주변에 경쟁 입지가 없는데, 일산은 경쟁 입지가 많습니다.

일산은 3호선이 많이 돌아가기 때문에 지하철로 가기에도 애매한 지역입니다.

일산의 가장 큰 장점은 바로 국내 최고의 호수공원이 있다는 것입니다.

강남 접근성 문제, 주변 택지지구의 경쟁으로 인해 시세 상승엔 한계가 있었지만, 주거환경으로는 여전히 누구나 살고 싶은 도시입니다.

랜드마크라고 할 수 있는 강선마을14단지는 여러 주변 요소를 고려했을 때 투자하기 괜찮습니다.

일산은 교통 편리성과 상권 파워가 떨어지기 때문에 교육과 환경을 경쟁력으로 내세워야 합니다.

 

 

평촌신도시

신도시 중에서는 분당 다음으로 가장 좋습니다. 또 교통 호재 때문에 앞으로 수요도 더 많아질 것입니다.

 

 

중동신도시

인천이라는 대안이 있어서 너무 비싸면 그쪽으로 옮길 수도 있지요.
부천으로 온 사람들이 살아보고 나쁘지 않으니 정착하게 되는 것입니다. 다만, '평생 살 수는 없다'고 생각하는 사람이 많습니다.

중동은 주거 지역에 좋지 않은 상권이 더 많은 것이 문제입니다.

 

 

산본신도시

상권 투자를 들어간다면 타이밍은 신도시 3~5년 사이가 적당합니다. 10년 이상이 되면 너무 올라서 사고 싶어도 못 살 수 있습니다.

 

 

그래서 어디를 살까요, 다산북스