나는 오를 땅만 산다

책 정보

 

 

나는 오를 땅만 산다 - 한국경제신문

김종율 지음

 

 

이미지 출처: Google

 

  

책을 선택한 이유

 

점점 정부의 부동산 규제는 심해지고 있습니다.

하지만 그렇다고 마땅한 투자처도 없고, 대한민국에서는 부동산만큼이나

수익성을 보장해 주는 상품이 없는 것도 사실이지요.

점점 늘어나는 유동성과 대표적인 부동산인 아파트에 대한 규제 속에서

상가와 토지에 대한 풍선 효과가 발생하고 

많은 이들의 관심이 집중되지 않을까 하는 생각에 이 책을 읽어보게 되었습니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★★★

 

'나는 오를 땅만 산다'의 저자인 옥탑방보보스는 

부동산에 관심이 있다는 사람들은 한 번씩 들어봤을 유명인이지요.

저 역시 필명만 알고 있다가 책을 읽은 것은 처음인데

소액 토지 투자는 어떻게 해야 하는지 잘 알려주는 좋은 책이라 생각이 듭니다.

강의에도 꼭 한 번 참여하고 싶다는 생각도 드네요.

 

 

인상 깊었던 부분

뉴스 분석 제대로 하기

첫째, 부동산 뉴스를 읽고 이 동네가 언제 개발되는지 알아낸다.

둘째, 비시가지 중 일부를 시가지로 만들 텐데, 보존할 땅인지 개발할 땅인지 구분한다.

 

모든 개발 사업이 실현되려면 반드시 행정 계획과 사업시행자가 있어야 한다. 기억하자. 이것은 불변의 공식이다.

(뉴스에서 행정 계획과 사업시행자가 확인된 후 투자하라는 의미)

 

시청 개발담당과에 전화를 걸어야 한다.

"민간사업자 공모는 언제까지입니까?"

 

참가의향서 제출 마감일에 담당 공무원에게 전화를 걸 수 있어야 한다.

"의향서를 낸 민간사업시행자가 있습니까?"

사업제안서 내용도 확인해야 한다.

 

 

택지개발지구 조성 관련 뉴스가 나오면 '세 가지가 한 세트로 만들어지는구나'라고 생각하면 된다.

TOD 개발 = 택지개발지구 + 교통 + 산업단지

 

택지개발지구를 지정했는데 해제가 됐다. 교통과 산업과 산업단지 조성 계획도 취소될까? 택지개발지구 고속도로나 철도, 산업단지 등은 각기 산업의 시행자가 다르기 때문에 이 중 하나가 취소된다고 해도 나머지 두 가지가 덩달아 취소되진 않는다.

 

개발 호재가 발표된 시점에 투자 시기를 찾으면 실패한다. 개발 호재가 실현되는 시점에 투자 시기를 찾아야 성공한다. 그러하면 개발 호재가 실현되기 얼마 전에 투자를 해야 할까? 일반적으로 개발 호재가 실현되기 1~2년 전에 가격이 가장 많이 오른다. 우리는 개발업자보다 2~3년 전에 투자해야 한다. 결론적으로 개발 호재가 실현되기 3~5년 전이 투자의 적기다.

 

공공기관이 발표하고 주도하는 뉴스를 볼 때에는 시간의 속도를 늦춰야 한다.

반면 민간사업자가 주도하는 투자는 다르다. 속도는 빠르지만 언론에는 잘 노출되지 않는다.

 

용지 보상이 완료됐다는 것은 착공한 것이나 다름없다.

 

민간이 주도하는 개발 뉴스는, 민간이 투자했다는 뉴스 발표 직후 곧장 투자에 들어가도 된다. 계약을 체결하고 계약금을 지불했는지 확인하면 된다. 이럴 때는 산업단지에서 용지를 분양하는 LH 지역본부로 연락하면 된다.

 

 

토지 개발 뉴스가 뜨면 핵심 지역을 찾고, 핵심 지역에서 뻗어나가는 지역 중 개발 가능한 땅을 골라야 하나. 다만 반드시 개발이 가능한 땅을 골라야 한다.

 

임업용산지, 공익용산지는 보전산지로 묶여 개발하지 못한다고 봐야 한다.

보전관리지역, 보전녹지지역 등 '보전'이라는 단어가 붙은 지역은 개발 불능지라고 보고 접근하지 않는 게 현명하다.

• 투자할 때 관심 가져야 할 땅: 생산녹지지역, 자연녹지지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 취락지구, 자연취락지구, 주거개발진행지구
• 투자할 때 피해야 할 땅: 보존지역, 보관관리지역, 자연환경보전지역

녹지지역과 관리지역은 아직은 가치가 낮지만 향후에 개발되면 가치가 크게 높아지는 지역이므로 토지 투자 1순위 지역으로 꼽아야 한다.

 

개발 호재가 있는 지역을 찾았을 때 계획관리지역에 우선적으로 관심을 가지라는 이야기다. 계획관리지역은 비도시지역에 속하지만, 결국 개발 호재가 실현되면 도시지역으로의 편입이 예상되는 곳이다.

계획관리지역의 용도지역 상향 사례를 많이 봐뒀다가 자신의 투자에 대입하면 된다.

 

계획관리지역이 시가지화 되는 것을 어떻게 알 수 있을까. 바로 기반 시설 공사다. 도로를 넓히는 공사를 하고 하수관을 새로 묻는다면 머지않아 용도지역을 상향하거나 규제를 완화할 것이다.

 

개발제한구역을 해제하고 개발행위허가제한 지역으로 지정한다는 것을 개발을 못하게 한다는 의미로 받아들이기 십상이다. 그러나 개발제한구역이 기약도 없이 언젠가 개발을 하겠다고 개발을 묶어 놓은 곳이라면 개발행위허가제한구역은 곧 계획개발을 할 테니 잠시 멈춰달라는 의미다.

 

토지 투자에서 2번 타자에 대한 개발 계획 고시나 공고가 있기 4년 전에 사야 한다.

2번 타자: 개발 계획지에 대한 공고가 있으면 인근 개발 가능지가 개발에 대한 기대감이 커지며 가치가 상승함, 다음 차례라는 기대감

 

적정 투자 시점을 1번 타자에 대한 개발 계획의 보상이나 착공 4년 전으로 잡았다. 4년 내에 보상과 착공이 이뤄질 것으로 예상되는 곳의 옆 토지를 사놓고 1번 타자가 착공하기만을 기다리면 된다.

 

 

다세대주택을 지을 땅의 희비는 면적이 가른다. 한 필지에 지을 수 있는 한 개 동의 바닥 면적 합계가 660m2 이하여야 하기 때문이다.

다세대주택을 지을 땅은 60~80평이 적절하다. 왜냐하면 빌라 사업자는 면적 제한 때문에 용적률을 다 쓸 수 없으므로, 100평의 땅이라고 해도 80평만 필요하기 때문이다.

 

땅 규모가 작아서 다세대주택을 짓기에 부적합한 땅은 어떻게 해야 할까. 다가구주택을 지으면 된다.

 

제2종 일반주거지역이 경매에 나왔다면 우선 빌라 짓기 좋은 땅인지 검토한다. 빌라를 짓기에 규모가 작다면 다가구주택 짓기를 검토한다. 그러려면 코너 땅이어야 한다. 다가구주택용 토지에 투자할 때는 도로와 인접한 면이 길어야 주차를 많이 할 수 있다는 점을 기억하라.

 

 

구도심의 단독주택지에 투자할 때는 가급적이면 전용주거지역보다 일반주거지역에 해야 한다.

 

택지개발지구 내의 주거전용지역은 어떨까. 택지개발지구가 지정되면 LH는 기존 토지주들이 소유한 땅을 수용하는 대신 보상을 한다. 여기에 '딱지'까지 준다. 즉, 택지개발지구 지정 전부터 일정 면적 이상의 토지를 갖고 있던 사람에게는 일반 공모가보다 싸게 단독주택지를 살 권리를 준다.

택지개발지구 전용주거지의 특징은 초기에는 매도하고 싶은 사람들이 많은데 사려는 수요는 적고, 시간이 흘러 동네가 예뻐질수록 수요는 늘어나는데 남은 땅은 줄어든다는 점이다. 또 전용주거지의 개수가 더 늘어나지 않기 때문에 나중에는 희소성이 커지게 된다. 따라서 신도시 개발 초기에는 원주민이 내놓은 값싼 전용주거지를 매입해서 몇 년 후 본격적으로 동네가 조성되는 시기에 판매하는 토지투자 기술도 써먹을 만하다.

 

택지개발지구가 들어서면 주변 땅들의 가치도 오른다. 그렇다고 모든 땅의 가치가 오르는 것은 아니다. 오르는 땅은 따로 있다. 대표적인 것이 취락지구다.

 

개발제한구역 안에서는 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존 주택이 있는 토지에만 근린생활시설을 신축할 수 있다는 의미다. 개발제한구역 지정 당시라는 건 1971년부터 지정되기 시작했는데, 지역마다 지정 시기에 차이가 있다. 따라서 해당 토지가 개발제한구역으로  지정받은 날 이전에 집이 있었거나 지목이 '대'였는지의 여부가 중요하다. 이 요건이 충족되는 집에서 5년 이상 거주하면, 주택을 상가로 용도 변경할 수 있다.

 

기본적으로 도로와 물건 사이에 완충녹지가 설치돼 있으면 사실상 맹지라고 봐도 된다.

일반적으로 신도시로 들어가는 도로가 신설되고 확장되는 것을 보면 도로변의 땅이 좋아질 거라고 예상한다. 그런데 도로가 신설되면서 주변 땅이 완충녹지로 지정될 수 있다. 졸지에 건축 허가를 받기 어려운 땅이 되는 것이다.

 

도시개발사업 지역에 투자하려면 그 근거법인 도시개발법에 대해 알아야 한다. 신도시와 신도시 사이, 시가지와 시가지 사이 끼어 있는 개발 가능한 토지가 주를 이룬다. 대부분 풀밭으로 뒤덮인 자연녹지지역과 생산녹지 또는 계획관리지역이나 생산관리지역이다.

체비지 매각이 어느 정도 진행되면 조합은 환지에 대한 인가를 받는데, 이때가 투자자에게 안정적이면서 괜찮은 수익을 낼 수 있는 시기다.

 

 

투자 가능한 용도지역과 그렇지 못한 용도지역을 구분할 수 있어야 한다. 우리가 관심을 가져야 할 용도지역은 비도시지역에 있다. 용도지역의 비도시지역 가운데에서도 도시지역으로 편입될 수 있는 땅을 찾는 게 토지투자의 시작이다.

 

나는 오를 땅만 산다, 한국경제신문 

 

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