대한민국 땅따먹기

책 정보

대한민국 땅따먹기 - 지혜로

서상하 지음

이미지 출처: Google

  

책을 선택한 이유

토지 투자에 관한 지식을 얻기 위해 책을 읽어보게 되었습니다.

 

 

책의 주관적 평점 ★★★★

 

'대한민국 땅따먹기'

 

인상 깊었던 부분

좋은 토지는 건물을 지을 수 있는 토지이다

 

좋은 토지를 고르기 위해 체크하는 순서는 다음과 같다.

• 건물을 지을 수 있는 토지인가?
• 어떤 건물을 지을 수 있는가?
• 어떤 규모로 지을 수 있는가?

 

건물을 지을 수 있는 토지인가?

 

건물을 지을 수 있는 토지인지 판별하려면 어떤 것을 체크해야 할까?

• 건물을 지을 수 있는 도로가 있는가.
• 토지이용규제에서 건축을 허용하는가.
• 개발허가를 받는 데 문제가 없는가.

건축허가를 받으려면 토지가 도로에 2m 이상 접해야 한다.

건축허가를 받는 데 아무런 문제가 없는 도로의 요건을 아는 것은 매우 중요하다. 그 요건은 다음의 4가지다.

• 도로의 폭이 4m 이상이어야 한다.
• 보행과 자동차 통행이 가능해야 한다.
• 지목이 도로이고 국가 소유여야 한다.
• 지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 한다.

 

땅을 사기 전에 건축허가 담당자에게 물어보도록 하자.

"제가 사려는 토지인 000번지에는 지적도에는 없고 현황도로만 있는 상황입니다. 이 도로를 통해서도 건축허가를 받을 수 있습니까?" 그 후 건축허가 담당자의 대답을 듣고 결정해도 늦지 않다.

 

토지마다 정해져 있는 토지이용규제를 어떻게 확인할 수 있을까? 국가에서는 토지이용계획확인서 열람과 발급을 해주고 있다.

토지이용규제정보서비스 - 지목, 면적, 개별공시지가가 표시된다. (개별공시지가를 확인 가능)

 

토지이용계획확인서에 개발제한구역, 도시자연공원구역, 상수원보호구역, 하천구역, 소하천구역, 소하천예정지, 비오톱1등급이라는 단어가 보이면 투자 대상에서 제외해야 한다. 왜냐하면 이런 토지는 건물을 지을 수 없다.

국방군사 규제, 재개발 재건축 규제, 문호재 보호 규제가 있는지 꼼꼼하게 살펴본다. 토지이용계획확인서에 이런 규제가 나오는 토지는 꼭 시,군청 담당자에게 건축 가능 여부를 확인해야 한다.

국방군사 규제 - 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 통제보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역

재개발, 재건축 규제 - 정비구역, 재정비촉진기구, 재개발구역

문화재보호 규제 - 문화재보호구역, 역사문화환경보존지역, 문화재보존영향 검토대상구역, 시도지정문화재구역, 현상변경허가대상구역

 

토지이용규제정보서비스 - 고시정보 - 지구단위계획

 

어떤 건물을 지을 수 있는가?

 

어떤 규모로 지을 수 있는가?

일조권은 생각보다 건물 면적에 많은 영향을 끼친다. 실제로 일조권 때문에 최대 30%까지 공간이 잘려나가기도 한다. 이것이 바로 용적률만 보고 땅을 사면 안 되는 이유이다.

(일조권은) 용도지역이 전용주거지역이거나 일반주거지역인 토지에만 적용된다.

 

건축물대장은 정부24 사이트에서 열람 가능하다. - 용적률 확인 가능

 

법정주차대수의 기준은 건물의 수익성에 큰 영향을 끼치므로, 사전에 반드시 지자체별 기준을 확인해야 한다.

자치법규정보시스템에서 확인 가능하다.

 

 

토지 투자, 경매로 수익내기

 

경매의 최대 장점은 싸게 살 수 있다는 것이다. 개별공시지가가 토지가격을 대변하지는 않지만 일반인들은 개별공시지가 이하라면 싸다고 생각한다. 또한 토지소유자들도 개별공시지가 이하로는 팔려고 하지 않는다. 하지만 경매로는 개별공시지가 이하로 매수가 가능하다.

토지는 명도가 필요 없기 때문에 토지 경매는 경매절차 정도만 알아도 충분하다.

 

경매는 일반 매매와 비교했을 때 다음과 같은 장점을 가지고 있다.

• 싸게 살 수 있다.
• 특정 지역에 국한되지 않는다.
• 안전하다. 경매에서는 법원이 부동산 중개사무소 역할을 하기 때문에 서류를 위조해서 부동산을 매도하고 도망가는 사기꾼이 발 붙일 수가 없다.

 

토지는 주택임대차보호법의 적용을 받지 않으므로 임차인의 대항력을 분석할 필요가 없다. 다만, 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 존재할 수 있는 유치권, 법정지상권 등의 몇 가지 특별한 경우에 한해서는 주의를 요한다.

 

개발이 진행 중인 토지를 낙찰받을 때는 기존 허가를 승계할 수 있는지 여부도 조사해야 한다. 토지의 소유권과 그 토지의 허가권은 전혀 별개의 것이다.

낙찰자가 전 소유자의 동의 없이 허가를 승계할 수 있는지 입찰 전에 미리 허가 담당자에게 확인해야 하며, 전 소유자의 동의가 필요하다면 입찰가를 정할 때 그 비용을 포함해야 한다.

 

 

고수들의 노하우 따라잡기

 

매달 월세처럼 받는 농지연금

소유자 사망 시에도 배우자에게 승계되며, 부부가 모두 사망한 이후에는 농지를 처분하고 남은 금액을 상속인에게 돌려주고, 처분한 금액이 지급한 연금보다 부족한 경우에도 상속인에게 따로 청구하지 않는다.

신청자 본인이 만 65세 이상이고 영농경력이 5년 이상인 농업인이어야 한다. 배우자도 농업인일 필요는 없다.

지목이 전, 답, 과수원이고 실제 영농에 이용되고 있어야 한다. 또한 농지에 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 설정되어 있지 않아야 한다. 저당권이나 근저당권이 설정되어도 가능하지만 공시지가로 계산된 농지 시세 대비 채권최고액 15% 이내만 가능하다.

농지연금을 목적으로 한다면 개발이 어려운 농지를 경매로 사는 것이 좋다. 개별공시지가보다 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있기 때문에 투자금액에 대비해 농지연금 수령액이 높다.

농지연금을 신청한 농지는 연금지급이 종료되면 처분하고, 잔여금액은 상속인에게 돌려준다. 연금신청 당시보다 땅값이 큰 폭으로 오른다면 자식들에게 상속될 재산도 많아진다. 따라서 농지연금을 위한 농지라도 역시 미래가치가 높은 토지일 수록 좋다.

농지연금 가입조건에 농지의 거리제한은 없기 때문이다.

농지연금 수령기간 동안에 계속 농사를 지어야 한다. 만 60세 이상의 농업인은 5년 이상 농사를 지은 농지를 타인에게 임대해줄 수 있다. 직접 농사를 짓든, 타인에게 임대를 주든 농사는 계속 지어야 한다.

 

매매가 필요 없는 보상경매

보상경매란 개발사업이 예정된 부동산이 경매에 나왔을 때 국가 등의 사업시행자가 지급하는 보상금보다 낮은 가격으로 낙찰받아 수익을 내는 경매 투자 방법이다.

경매 물건이 공익사업 예정지에 포함되었는지의 여부는 어떻게 확인할 수 있을까? 바로 토지이용계획서에 그 답이 있다. 토지이용계획확인서상에 다음과 같은 공익사업에 해당되는 단어는 있으나 현재는 개발되지 않고 있는 토지가 보상경매의 대상이다.

도시개발구역 / 국가산업단지, 일반산업단지 / 소로, 중로, 대로 / 도로구역 / 공원 등

공익사업 이전의 용도지역을 파악해야 한다. 공익사업 계획으로 인해 토지의 용도지역 등이 변경되었다면 변경 전 기준으로 보상금액을 산정하기 때문이다.

 

맹지가 돈이 된다

도로개설이 예정된 토지를 사는 것이다.

도시계획시설 도로 계획은 토지이용계획확인서에 표시되어 있다. 이때 단순히 '도로'로 표현되지 않고, '대로1류, 중로1류, 소로3류' 등 도시계획시설 도로의 종류 중 하나로 기재된다. 따라서 토지이용계획확인서에 이런 단어가 적혀 있는 토지를 고르면 된다.

광로, 대로, 중로, 소로 - 1류, 2류, 3류

해당 사업구간이 터널이나 경사면, 교량으로 만들어지는 것은 아닌지 확인해야 한다. 터널, 경사면, 교량으로 만들어지면 도로 진출입이 되지 않기 때문에 도로개설의 의미가 없다.

 

토지 투자의 블루오션, 미불용지 경매

이미 공익사업이 시행된 토지인데도 불구하고, 소유권은 개인에게 있고 보상금이 지급되지 않은 토지를 말한다.

미불용지는 종전에 시행된, 공익사업의 부지로서, 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말한다.

 

 

고수들의 토지 매매와 절세

 

토지실거래가격을 조사하는 방법이다. - 국토교통부 실거래가 공개시스템

거래사례를 찾는 또 다른 방법은 전문사이트를 이용하는 것이다. - 밸류맵

 

 

 

 

대한민국 땅따먹기, 지혜로

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