부동산 투자 인사이트

책 정보

 

부동산 투자 인사이트 - 매일경제신문사

김준영 지음

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

오랜만에 부동산 관련 책의 신간을 보던 중

한 번 읽어보면 좋겠다 생각이 들어 읽어보았습니다.

 

 

책의 주관적 평점 ★★★

 

'부동산 투자 인사이트'에서는 부동산 시장을 움직이는

여러 변수들의 의미와 시장에 대한 영향력을 하나하나 설명하고 있습니다.

또한 공급과 수요의 균형이 부동산 가격 결정에 가장 큰 영향을 끼친다는 대전제 하에

적절한 수요의 양을 예측할 수 있는 방법을 간략하게 설명하고 있습니다.

부동산과 관련된 여러 지수와 이들의 시장에 대한 영향력을 알고 싶으신 분은

읽어보시면 좋은 책이라 생각합니다.

 

 

인상 깊었던 부분

한 도시에서 필요한 적정 수요는 알 수 없지만, 한 도시에서 공급된 물량을 한 해에 소화할 수 있는 한계의 공급량, 즉 '한계 수요'는 분명히 있을 것이다. 이 한계 수요 밑으로 공급되면 가격이 상승압력을 받고, 한계 수요 이상 공급되면 하락압력을 받게 된다.
 
공급이 만들어 놓은 시장의 상승환경은 결국 공급을 통해서 시장을 잠재우지 못하면 중간에 나오는 규제 정책은 큰 의미가 없다. 특히 수요와 공급이 맞지 않는 2-3년 정도의 기간은 어떠한 규제도 시장에 잘 먹히지 않는다.
 

한계 수요: 한 도시가 30년 동안 시장 스스로 찾아간 수요와 공급의 균형점이며, 그 도시의 특성이 모두 반영된 결과이기에 중요한 의미가 담겨 있다.
 
수요와 공급의 균형점이며, 그 도시의 특성이 모두 반영된 결과이기에 중요한 의미가 담겨 있다.
 
한계 수요를 기준점으로 3년 누적해서 이주하는 평균 물량이 많을 때와 작을 때, 그 3년의 첫해가 가장 변곡 시점일 가능성이 높은 것을 알 수 있다. (2000, 2001, 2002 3년 누적 평균이 한계 수요보다 크거나 작을 때, 첫해인 2000년이 변곡점이 될 가능성이 크다. 누적 평균은 향후 3년간 입주 물량을 조사하여 구할 수 있다.)
 
신규로 들어오는 수요들이 공급으로 흡수되지 못해 3년 연속 공급이 작아지면, 큰 압력으로 작용해 상승변곡점을 만드는 것이다. 반대로 충분한 공급이 3년 연속 됐을 때는 시장의 에너지를 모두 흡수해 하락의 변곡점이 만들어진다.
 

도시의 기능상 중심 역할을 하고, 주위에 있는 위성도시와 거리상 독립되어 있을수록 수급이 잘 맞는다. 확률적으로 그 도시에 거주하는 사람들의 선택 폭이 도시 안에서 이뤄지도록 제한되어 있기 때문이다
 
지방에서 보이는 통상적인 수급과 가격 상승 하락 패턴과 반대로 수도권 시장은 평균 공급량이 많을 때 상승하고, 작을 때 오히려 하락하는 시장이다. 그래서 수도권 시장은 누적공급량으로 시장을 파악하거나 긴 시간 동안 공급된 양을 보는 방법이 합리적이다.
 

가격과 거래량이 가장 의미 있는 시기는 하락 이후에 첫 번째 거래량이 늘어나는 시점에서 한 해 동안 꾸준히 증가한 거래량이다.
 
상승장 안에서 변화되는 거래량에 대해서는 큰 의미를 둘 필요가 없다. 한편 마지막 과공급과 만났을 때 줄어드는 거래량은 의미 있는 거래량이니 눈여겨보도록 하자.
 
거래량을 선행 지표로 사용할 수 있는 것은 단 한 번뿐이다. 침체기에 있는 도시의 공급부족으로 인한 첫 번째 매매거래량 증가는 선행 지표라 할 수 있다.
 

공급부족으로 만든 전세가율은 오랜 시간 동안 만들어졌으며, 이 수요들이 상승장과 함께 매수 수요의 힘의 원천이기도 하다. 전세가율은 상승기 이후의 매매가격 하락과 공급량 부족으로 만들어진 시장의 에너지며, 잠재 수요다.
 
자가를 마련하려는 사람들이 집을 구매해서 자가 보유율이 높아지면, 시장의 에너지가 사라지거나 흡수되어 하락으로 접어들 수 있다는 것이다. 그래서 하락에서도, 상승에서도, 자가 보유율의 변화를 통해서 수요의 이동을 꼭 확인해야 한다. (자가 보유율과 임대 비율의 변화를 통해 상승 또는 하락 예측이 가능하다.)
 

매수우위지수는 매매가격 상승 및 하락과 가장 비슷하게 움직이는 통계인 것은 분명하다. 하지만 매수우위지수도 현재 시장의 상황을 간접적으로 알 수 있는 통계일 뿐이다.
 
입주물량보다 빠르게 확인할 수 있는 인허가물량과 택지 지정을 잘 살펴본다면, 확률이 높은 곳에 투자할 수 있고, 과공급의 위기를 피할 수 있을 것이다.
 
보통 수요와 공급의 불일치로 만들어낸 상승추세는 평균 2년에서 3년 지속된다. 여기에 추가로 잠재 수요에 따라서 도시마다 짧게는 3년, 길게는 5년에서 7년 정도의 긴 상승장을 만들게 된다.
 

상승의 시그널

• 한계 수요 적은 공급이 3년 누적

• 전세수급 상승

• 전세가격이 상승

• 매매거래량 증가

• 미분양 감소

• 매수우위지수 상승

• 평균 전세가율 75~80%

하락의 시그널

• 한계 수요 넘은 공급이 3년 누적

• 전세수급 하락

• 전세가격이 하락

• 매매거래량 감소

• 미분양 증가

• 매수우위지수 하락

• 자가 보유율 3~4% 상승

잠재 수요가 움직이는 가장 중요한 핵심은 자산 가격의 상승과 하락이다.

예측이 불가능한 것 외에 알고 있는 부분만 예측하는 것이 더 현실적이다. 그 첫 번째가 공급량이며, 또 하나는 공급되는 위치, 그리고 현재의 시점에 분양하는 분양가를 기준으로 2~3년 뒤의 공급량과 위치를 비교해서 가격을 예측하는 게 합리적이다.

부동산 투자 인사이트, 매일경제신문사

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