송사무장의 부동산 공매의 기술

책 정보

송사무장의 부동산 공매의 기술 - 지혜로

송희창 지음

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

 

공매에 관한 지식을 얻기 위해 공매에 관한 책을 읽어보고 있는 중입니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★★

 

읽기 편하게 공매에 관해 알려주고 있습니다.

책을 보며 공매와 경매를 넘나들며 훌륭한 투자를 하고 계신 

저자의 능력이 대단하다고 느껴집니다.

 

 

인상 깊었던 부분

공매의 경우 감정가에서 10%씩 유찰되어 1주일 간격으로 매각절차가 진행된다. 또한 유찰된 가격이 감정가격에서 절반으로 되었을 경우 다음 매각절차를 유찰된 가격으로 진행하는 것이 아니라 새로이 매각예정가격을 정하여 진행된다.

입찰기간은 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지 총 3일, 개찰은 목요일 오전 11시에 진행됨이 공고가 된다.

공매공고에 있는 '임대차 정보'부분에 임차인의 보증금액과 확정일자가 있는 경우엔 배분요구를 한 것으로 생각하면 되고 전입일자만 기재되어 있는 경우엔 그렇지 않다고 판단하면 될 것이다.

대항력 있는 임차인이 경, 공매가 진행되는 동안 월세를 내지 않았다면 낙찰자가 변제해야 할 보증금액에서 그동안 내지 않은 월세만큼 공제할 수 있다.

최근에는 근저당 설정비용을 은행에서 부담하므로 중도상환수수료만 잘 체크하면 대출을 갈아타는 데 부담도 없어졌다.

임차인이 있는 경우 압류일자는 늦지만 조세채권의 법정기일이 빨라서 미배분금액이 발생될 수 있으므로 입찰 전에 반드시 확인해야 한다. 입찰 전 담당자에게 전화를 걸어 조세채권의 법정기일이 전세권등기일자보다 앞서는지만 묻기만 하면 된다.

배분순위

공매체납처분비 - 최우선변제, 임금채권 - 당해세 - 우선변제 - 일반임금채권 - 담보물권보다 늦은 조세채권 - 의료보험료, 산재료, 국민연금보험료 - 일반채권

명도의 방법

1) 이사비는 최소 금액을 제시하고 상대방의 협조에 따라 추가로 지급하는 방식을 취하라

2) 점유자와 합의에 도달했다면 반드시 서면으로 남겨두어라.

3) "강제집행까지 가게 되면 낙찰자가 소유권이전한 날로부터 지금까지 거주하신 기간에 대한 월세와 강제집행비용까지 청구될 것입니다."

4) "공매의 명도소송은 누구의 잘잘못을 따지는 소송이 아닙니다. 쟁점이 없기 때문에 판결은 바로 나옵니다. 그리고 명도소송에서 매월 지급해야 하는 월임료 부분도 함께 포함되어 나오기에 부담도 되실 거에요."

5) 명도할 때 점유자에게 인식시켜야 하는 것

• 낙찰자가 점유자보다 법적 우위에 있다는 것
• 점유자가 흥분하여 기물파손이나 버티기를 할 경우 형사상 책임도 져야 한다는 것
• 강제집행을 하게 되면 현장은 처참하다는 것과 그 비용 또한 점유자에게 청구할 수 있다는 것
• 법적절차로 진행될 경우 무상으로 거주했던 기간의 월세도 청구할 것이라는 것
• 결국 점유자가 이사비를 받고 나가는 것만이 최선의 선택이라는 것

합의서엔 관리비와 공과금은 포함하여 이사비를 산정한다는 부분, 이사비 지급시기 등을 꼼꼼히 기입하라.

수탁재산은 권리관계도 깨끗하여 공매에 대한 특별한 지식 없어도 입찰이 가능하다.

명도소송 기간은 피고가 소장부본을 송달받은 날로 1달이 경과해도 답변서를 제출하지 않을 경우 무변론판결선고기일이 지정되어 판결문이 작성된다. 이 경우 소를 제기하고 낙찰자가 판결문을 수령하기까지 약 4개월 정도 소요가 된다.

송사무장의 부동산 공매의 기술, 지혜로