부동산 매수매도 타이밍 인사이트

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이장용 지음

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

부동산의 투자 타이밍을 어떻게 보고 있는지 여러 견해를 보기 위해

이 책을 읽게 되었습니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★★

 

이 책은 금리와 부동산 시장의 연관 관계를 서술하고 있다는 점에서 높은 점수를 주고 싶습니다.

금리와 자산 시장의 상관 관계를 책을 통해 잘 알게 되었습니다.

한 발짝 뒤로 물러 서서 보면 단기적이고 표본의 양이 부족한 이론이라 보일 수도 있지만

전체 부동산 시장을 이해하는데는 도움이 되리라 봅니다.

 

 

인상 깊었던 부분

금리 인상을 하여도 금리를 고점 부근까지 올리기 위해서는 적어도 2년 이상의 시간이 소요될 것입니다. 부동산을 포함한 자산시장의 붕괴는 금리를 고점에 올려놓은 후 상당기간 금리 고점에서 해당 금리를 유지하여 시장의 유동성을 흡수한 후에 주로 발생합니다.

실제로 금리가 바닥이었던 2005년 초반 이후 부동산 가격이 다시 상승하였고, 한국도 금리를 2005년 10월부터 올리기 시작하였습니다. 그 후 금리는 2008년에 고점을 찍었습니다. 금리를 올리기 시작한 2005년부터 2008년까지 대한민국 부동산은 지속적으로 상승하였습니다. 금리를 올리기 시작하면 당장 부동산이 주춤할 것이라 생각을 많이 하지만 금리 인하기에 풀어놓은 유동성을 흡수하는 과정인 금리 인상 기간 동안에는 오히려 부동산이 침체가 아닌 대세 상승을 하였다는 사실을 확인할 수 있습니다. 실제 유동성 흡수의 마지막 단계에는 금리가 고점을 찍고 그 고점에서 일정 기간을 유지하여 유동성을 흡수하는 기간이 발생합니다.

금리를 올리는 과정인 금리 인상기가 부동산의 고점이 아니라는 것입니다. 부동산의 고점은 금리를 고점 부근까지 올린 상태에서 동결하여 유동성을 흡수하는 시기, 2007년 8월부터 2008년 7월까지가 고점이었던 것입니다.

미국이 금리 인상을 하면 시차는 있지만 결국 우리나라도 금리 인상을 했듯이, 미국이 금리 인하를 시작하면 결국 우리나라도 금리 인하를 시작할 것이라는 사실을 유추할 수 있습니다.

1. 미국과 대한민국 두 나라 모두 금리 인상기에는 부동산 가격이 상승하였다.
2. 금리가 고점을 찍고 상당 기간 그 고점을 유지하며 유동성을 흡수하였다.
3. 금리가 고점에서 유동성을 흡수한 후 인하하기 시작하면 자산시장(부동산)도 하락한다.
4. 미국이 금리 인하를 시작하고 1년 뒤 한국은 금리 인하를 시작하였다.

유동성 장세가 오고 투자 수요가 더 늘어난다면 분양가상한제를 적용받지 않는 지역들이 높은 가격으로 분양되고 완판이 된다면 주변의 단지들도 덩달아 올라간 시세로 자리를 잡게 될 것입니다. 이러한 흐름은 당연히 분양가상한제를 적용받는 지역에서도 발생하기는 하는데 분양가 규제를 받기 때문에 상승률이 분양가를 자유롭게 낼 수 있는 지역에 비해 떨어질 수 밖에 없는 것입니다.

미국의 금리가 먼저 움직이고 한국의 금리가 대략 금리 상승기에서는 1년 이상, 인하기에는 1년 정도의 시차를 두고 미국 금리의 방향성을 따라가는 모습을 확인할 수 있습니다.

금리는 대략 11년 정도를 주기로 움직이는데 우리나라의 금리 하락 시기는 2008년 이후였습니다. 그후 수도권 부동산은 금리 인하기인 2009년부터 대략 4년간 침체기에 빠졌습니다. 

이번 금리 고점은 2019년 경이 도리 가능성이 높아 보입니다. 2019년 이후 금리 인하가 시작될 수 있다는 이야기입니다.

2030 서울플랜

3 도심 - 한양도성, 영등포/여의도, 강남

7 광역 중심 - 용산, 청량리/왕십리, 창동/상계, 상암/수색, 마곡, 가산/대림, 잠실

12 지역 중심

도심권: 동대문

동북권: 망우, 미아, 성수

서북권: 신촌, 마포/공덕, 연신내/불광

서남권: 목동, 봉천, 사당/이수

동남권: 수서/문정, 천호/길동

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