앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다

책 정보

앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다 - 원앤원북스

오윤섭 지음

 

이미지 출처: Google

 

 

책을 선택한 이유

2017년 정권 교체 이전에 발간된 책이긴 하지만

부동산 시장의 흐름을 알아보고자 책을 읽어보았습니다.

 

책의 주관적 평점 ★★★★

 

부동산 시장의 전반적인 흐름을 잘 설명하고 있습니다.

특히 과거 부동산 시장의 역사, 흐름, 추이 등에 대해서도 설명을 곁들이고 있어

과거부터의 부동산 흐름에 대해 궁금했던 분들에게 유용하리라 생각됩니다.

부동산 시장은 결국 정부 정책과의 싸움, 수요 및 공급과의 싸움임을

다시 한 번 이해하게 됩니다.

 

인상 깊었던 부분

부양책은 결국 집값을 끌어올린다

1. 경기 불황기에 정부가 경기 활성화를 위해 금리를 낮추고 돈을 풀어 부동산 규제를 풀 때 부동산 가격은 크게 오른다는 것이다. 이를 통해 침체기에 강남권 집값이 오르는 것은 비정상적인 상황이고 대세 상승으로 이어지기 힘들다고 유추할 수 있다.

2. 시중 유동자금의 양이다. 시중에 돈이 많아지면 자연스럽게 인플레이션 현상이 일어나고 이는 부동산 가격 상승으로 이어진다.

3. 정부의 부동산 정책 흐름을 이해하는 것이 중요하다. 정부가 부동산 규제정책을 펴면 통상 2~3년간 지속된다. 가치투자자라면 규제를 강화하는 시점을 매수 타이밍으로, 규제를 풀기 시작하는 시점을 매도 타이밍으로 보아야 한다.

부동산 부자가 되려면 뉴스에 휘둘리지 않아야 하고, 그러려면 독자적으로 시장과 주택상품을 분석할 수 있는 힘을 갖추어야 한다. 그래야 부정적인 뉴스가 쏟아질 때, 그리고 집값이 내재가치 대비 많이 하락했을 때 매수할 수 있다.

관망세가 매수세로 반전하려면 다음 2가지 요건을 충족해야 한다.

1. 강남권 거래량이 늘어나야 한다. 강남권은 주택시장의 선행 지수다. 강북권은 후행지수로 보면 된다. 또 분양시장이 후향지수라면 재건축과 분양권은 선행지수다.

2. 전세입자가 매매수요로 돌아서야 한다. 전세입자의 매매수요 전환은 전셋값 상승폭과 집값 상승 기대감에 따라 좌우될 것이다.

집값이 바닥인지 아닌지는 바닥을 치고 나서 최소한 6개월은 지나야 정확하게 알 수 있다. 집값이 바닥일 때의 징후는 다음과 같다.

1. 매수는 늘고 매물은 줄어든다. (매수가 늘어나니 집값 상승을 예상하고 매물을 거두기 때문)

2. 집값 바닥 기사가 급증한다.

3. 낙찰가율이 3개월 연속 상승한다. 법원 경매 시장의 아파트 낙찰가율(낙찰가/최초 감정가)은 지난 2000년 이후 주택시장에서 집값 선행지수 역할을 하고 있다. 통상 일반 아파트시장보다 3개월 선행하는 것으로 보면 된다.

규제가 강화될 때는 틈새시장을 노리고, 규제가 완화될 때는 개미보다 한 발 앞서 선제적 매수를 해야 한다.

물론 규제완화가 된다고 바로 집값이 오르지 않는다. 최소한 3년 이상 규제완화의 누적효과가 쌓아야 집값은 상승세로 돌아서기 마련이다.

재건축, 재개발 모두 매수 타이밍은 관리처분인가 직전에 사는 것이 가장 좋다. 위험을 최대한 낮추고 싶다면 사업시행인가를 받고 관리처분인가를 앞두고 있는 구역을 사는 것이 좋다. 또 100% 완판이 기대되는 구역이라면 관리처분인가 후 일반분양 직전에 구입해도 좋다.

근본적으로 실수요층이 두터워지려면 지역 경제력이 높아야 한다.

집값이 상승하지 않는 아파트를 사고 싶다면 소형 평형으로만 구성된 단지의 아파트를 사라. 반면에 30평대(50%)를 중심으로 40~50평형대(20%), 20평형대 이하(30%)로 평형조화도가 뛰어난 단지의 아파트를 사면 집값이 오른다.

소형 평형 중심의 아파트단지는 대지면적에 비해 가구 수가 많아 인구밀도가 높다. 무엇보다 집주인보다 세입자가 많이 거주한다. 전월세 수요만 있고 매매수요가 없으니 집값이 오를 이유가 없다.

9호선은 보훈병원역(가칭)에서 고덕역을 거쳐 보금자리지구였던 고덕강일지구까지 연결하는 4단계 연장구간을 추진중이며, 5단계 구간(강일-미사-양정)이 3차 국가철도망 구축계획에 포함되어 있다.

9호선 역세권의 미래 가치는 강남 접근성이 얼마나 개선되느냐에 달려 있다.

삼송지구와 은평구처럼 교통 호재가 있고 정비사업으로 멸실주택이 늘어나는 곳은 아파트 시장이 요동칠 수밖에 없다.

따라서 투자자라면 개발 호재와 정비사업 등으로 수요는 늘어나고 공급이 부족한 지역의 아파트를 공략해야 할 것이다. 분양아파트도 좋고 입주한 지 10년 이내인 재고아파트도 좋다.

별내선에서 구리 구간은 '교문(수택)~구리역(중앙선 환승)~구리농수산물도매시장(동구릉)'인데, 별내선 역세권 정비사업지가 투자처다. 재건축 연한이 다가오고 대지지분이 넓은 아파트도 주목해야 할 투자처다.

투자자는 규제정책 발표 이후 3개월간 시장동향을 매물 중심으로 예의주시해야 한다. 매물도 많지 않고 매수자도 많지 않은 상황은 규제정책이 발표되면 나타나는 통상적인 징후이므로 매수 타이밍을 앞당길 필요가 있다. 즉 아무리 늦어도 정책 발표 후 3개월 이내에 매입에 나서야 한다.

비수기에 이어 성수기에 연속적으로 매물이 쌓인다면 더욱더 시장을 주시해야 한다. 최악의 상황인 대세 하락을 감안해야 하기 때문이다.

앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다, 원앤원북스