책 정보
투에이스의 부동산 절세의 기술 - 지혜로
김동우(투에이스) 지음
이미지 출처: Google
책을 선택한 이유
부동산과 관련된 세금을 일목요연하게 정리했던
'부동산 절세의 기술'의 개정판이 나왔습니다.
최근 바뀐 내용도 많아 읽어보았습니다.
책의 주관적 평점 ★★★★★
부동산 세금에 대해서는 바이블과 같은 책이라 여겨집니다.
이전에 리뷰했던 내용과 비교하면서 보면 되겠습니다.
인상 깊었던 부분
1장. 세금 지혜롭게 절세하기
2012년까지는 전용면적 40m2 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택은 전세일 경우 집이 몇 채든 임대소득세를 내지 않는다.
투자하기 전에 반드시 세무 전문가와 상의하라
- 마을세무사
- 한국납세자연맹
- 행복재테크
2장. 이것만 알면 부동산 세금이 쉬워진다
3장. 취득 및 보유 시 필요한 세금 제대로 알기
(신축의 경우 옵션에 의해 취득세 과세 구간이 바뀔 것 같으면) 분양 시에 옵션을 선택하지 않고 아파트가 완공된 후 해당 옵션을 따로 공사하는 것이 이득이다.
6월 1일은 재산세 기준일이기도 하지만 종합부동산세 과세 기준일이기도 하기 때문이다.
주택의 시가표준액, 즉 주택공시가격을 알고 싶다면 부동산공시가격알리미 사이트를 이용하면 된다.
(종합부동산세에서) 상가건물은 부속토지의 공시가격이 80억 원을 초과하는 경우 부과된다.
종합부동산세의 과세표준 및 세율 (2019년 기준)
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과세표준 |
일반(2주택 이하 소유) |
3주택 이상 혹은 조정대상지역 내 2주택 소유 |
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세율 |
세율 | |
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3억 원 이하 |
0.5% |
0.6% |
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3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 |
0.7% |
0.9% |
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6억 원 초과 ~ 12억 원 이하 |
1.0% |
1.3% |
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12억 원 초과 ~ 50억 원 이하 |
1.4% |
1.8% |
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50억 원 초과 ~ 94억 원 이하 |
2.0% |
2.5% |
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94억 원 초과 |
2.7% |
3.2% |
종합부동산세 계산 과정 (2019년 기준)
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구분 |
내용 |
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1) 주택공시가격 합계액 |
보유한 주택의 공시가격을 모두 더함 |
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2) 공제금액 |
2주택 이하 소유자 9억원 공제 조정지역 2주택 소유자 및 3주택 이상 소유자 6억 원 공제 |
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3) 공정시장가액비율 |
2019년 기준 85% 매년 5% 씩 인상하여 2022년에는 100% 예정 |
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4) 과세표준 |
= {1)-2)} * 3) |
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5)종합부동산세율 |
과세표준구간 별 세율 + 조정대상지역 2주택자 및 3주택자 추가세율 |
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6) 종합부동산세액 |
= 4) * 5) |
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7) 재산세액 공제 |
종합부동산세와 중복되는 재산세액 공제 |
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8) 산출세액 |
= 6) - 7) |
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9) 세액공제 |
1세대 1주택 및 고령자 세액공제 (중복 가능, 최대 70%) |
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10) 세부담상한 적용 |
a. 1주택자 또는 기타지역 2주택자 (전년 재산세 + 종합부동산세) * 150% b. 조정대상지역 내 2주택자 (전년 재산세 + 종합부동산세) * 200% c. 3주택자 이상 (전년 재산세 + 종합부동산세) * 300% |
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11) 공제 후 세액 |
= 8) - 9) - 10) |
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12) 농어촌 특별세 |
= 11) * 20% |
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13) 최종 납부세액 |
= 11) + 12) |
(종합부동산세 계산은) 국세청 홈페이지의 '성실신고지원 - 종합부동산세 - 세액계산 및 신고안내 동영상' 간편세액계산 엑셀 파일이 있다.
(종합부동산세에서) 2018년 4월 1일 후부터는 수도권 6억, 수도권 밖 3억 원 이하라는 조건은 같지만 '8년 장기일반민감임대주택'으로 등록해야만 합산배제가 가능하다.
합산배제는 본인이 직접 신청해야 한다. 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 국세청에서 합산배제신청을 받으므로, 홈택스나 주소지 관할세무서에서 신청하면 된다. 한 번 신청하면 계속 유지되며 주택이 추가될 때마다 신청해야 한다.
다만 2018년 9월 14일 이후는 주택을 1채 이상 소유한 사람이 조정대상지역에서 수도권 6억 원 이하, 수도권 밖 3억 원 이하 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록을 하더라도 종합부동산세 합산배제가 되지 않는다.
4장. 절세 기술의 핵심, 양도소득세
양도소득세는 주택의 경우 매입한 지 1년 이내에 팔면 40%의 단기세율을 적용한다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 기본세율에 10%p 내지 20%p가 가산되는 것이다.
세법에서는 조합원 입주권은 주택 수에 계산되는 반면, 분양권은 주택으로 보지 않고 부동산 권리로 본다. 그래서 분양권은 받은 지 1년 이내에 팔게 되면 50%, 2년 이내에 팔게 되면 40%의 높은 단기 세율을 적용받게 된다.
단, 이때의 기준은 계약일이 아니라 잔금일이다. (계약일과 관계 없이 잔금일을 잘 조절해서 낮은 세율을 적용할 수 있다)
장기보유특별공제의 기간별 공제율 (2019년)
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보유기간 |
다주택자 |
1가구 1주택자 (9억 원 초과분) |
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3년 이상 ~ 4년 미만 |
6% |
24% |
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4년 이상 ~ 5년 미만 |
8% |
32% |
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5년 이상 ~ 6년 미만 |
10% |
40% |
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6년 이상 ~ 7년 미만 |
12% |
48% |
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7년 이상 ~ 8년 미만 |
14% |
56% |
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8년 이상 ~ 9년 미만 |
16% |
64% |
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9년 이상 ~ 10년 미만 |
18% |
72% |
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10년 이상 ~ 11년 미만 |
20% |
80% |
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11년 이상 ~ 12년 미만 |
22% |
10년 이상은 80%로 동일 |
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12년 이상 ~ 13년 미만 |
24% | |
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13년 이상 ~ 14년 미만 |
26% | |
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14년 이상 ~ 15년 미만 |
28% | |
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15년 이상 |
30% |
2020년부터는 조금 달라질 예정이다. 실거래가 9억 원 이상의 고가주택을 소유한 사람이 10년간 최대 80%의 장기보유특별공제를 받기 위해서는 보유 기간에 2년 이상 해당 주택에 직접 거주하여야 한다. 이는 조정대상지역, 비조정대상지역 모두 마찬가지다. 그렇지 않으면 장기보유특별공제 비율은 3년간 6%에서 15년간 30%로 낮아진다.
절세전략 1: 명의를 분산하라
(배우자 간 증여를 한 경우는) 팔 때는 5년을 더 기다려야 한다. '배우자 이월과세'라는 것이 있기 때문이다.
절세전략 2: 시간을 분산하라
절세전략 3: 손해와 이익을 상쇄하라
비과세되는 물건의 양도차손은 통산에서 제외한다.
양도차손은 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액에서 먼저 차감하고, 차손이 남는 경우 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액에서 차감한다.
절세전략 4: 필요경비를 공제받아라
(사업자의 경우) 대출금 이자, 세입자 명도 비용, 도배 및 장판 교체 비용 등은 사업자일 경우 사업소득 상 필요경비로 인정된다.
절세전략 5: 1주택자 비과세 조항을 적극 활용하라
(다주택자의 경우) 2021년 양도분부터는 과거에 주택을 여러 채 보유했을 경우 다른 주택을 모두 양도하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 양도세 비과세혜택을 받을 수 있다.
1-2-3 원칙
- 첫 번째 주택을 매입한 날부터 1년 후에 두 번째 주택을 매입할 것
- 첫 번째 주택을 매입한 날부터 2년 이상 보유할 것(단, 조정대상 지역 내에서는 2년 이상 거주요건)
- 두 번째 주택을 매입한 날부터 3년(조정대상지역 내일 경우 2년) 이내 첫 번째 주택을 매도할 것
(임대주택사업자는) 비과세를 받을 주택은 반드시 세대원 전원이 2년 이상 거주해야 한다. 이는 조정대상지역이든 비조정대상지역이든, 8.2 대책 이전에 취득했든 이후 취득했든 마찬가지다.
2019년부터는 임대주택 등록에 따른 거주주택 비과세 혜택이 평생 1회로 제한되었다. 다만 시행력부칙에 의하면 평생 1회라는 규제는 시행일 이후(2019.2.12.) 취득하는 주택부터 적용되므로 종전에 거주주택 비과세를 받았더라도 2019년 2월 12일 현재 거주하고 있는 주택은 비과세 특례를 다시 받을 수 있다.
신규주택 취득, 결혼, 봉양 등으로 2주택자가 된 경우에는 3~10년 이내에 양도해야 비과세를 받는다는 제한이 있지만, 상속주택 취득으로 2주택자가 된 경우에는 기간 제한 없이 언제든지 처분해도 된다.
상속 당시에 보유하고 있는 기존 주택을 양도할 때만 비과세가 적용되고, 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다는 점이다.
또한, 피상속인이 상속개시 당시 2채 이상의 주택을 소유했던 경우에는 피상속인의 보유기간이 가장 길었던 주택 하나에 대해서만 특례가 적용된다.
2021년부터는 다주택자가 여러 채의 주택을 양도하고 주택이 2채 남은 경우라면 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 없다. 마지막 한 채까지 모두 양도한 후 새로운 주택을 취득한 후부터 특례를 적용받을 수 있다.
5장. 다주택자 양도소득세 중과, 이것만 알면 된다
공고일 전에 취득한 주택은 중과가 적용되지 않는다는 사람들이 있는데, 취득일이 아니라 양도일 기준이라는 사실을 잊지 말자.
(조정대상지역의) 거주요건은 취득일이 기준이므로, 해제된 후에 양도해도 2년 거주요건을 채워야 한다.
조정대상지역 내의 분양권은 보유기간에 관계없이 50% 단일세율로 중과된다.
양도 당시 무주택세대로 다른 분양권이 없고, 양도자가 30세 이상이거나 배우자가 있는 경우에는 50% 단일세율을 적용하지 않는다.
9.13 대책으로 2018년 9월 14일 이후는 주택을 1채 이상 보유한 자가 조정대상지역의 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록해도 양도소득세는 똑같이 중과된다. 그뿐만 아니라 장기보유특별공제를 받을 수 없고, 종합부동산세도 합산배제되지 않는다.
조정대상지역 내 세금규제 내용 정리
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구분 |
내용 |
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양도소득세 |
다주택자는 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 (2주택자는 +10%p, 3주택자는 +20%p 중과) |
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1세대 1주택자 양도소득세 비과세 요건 강화 (2년 이상 보유에 2년 이상 거주 추가) | |
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일시적 2주택자의 종전 주택 양도기간을 3년에서 2년으로 단축 | |
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분양권 전매 시 양도소득세 단일세율 50% 적용 | |
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1주택 이상인 자가 임대주택으로 등록해도 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 | |
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종합부동산세 |
1주택 이상인 자가 임대주택으로 등록해도 종합부동산세 합산과세 |
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2주택 이상 보유자 종합부동산세 가산세율 추가(0.1~1.2%) | |
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2주택 이상 보유자 세부담상한 추가적용(200%) |
중과주택은 서울 및 수도권, 광역시, 세종시에 소재한 모든 주택과 그 외 지역(단, 군 읍 면 지역은 제외)에 소재하되 기준시가 3억 원을 초과하는 주택이다.
(다주택자의 양도소득세는) 중과주택 그 자체가 중과되는 게 아니라는 사실이다. 중과되는 주택의 조건은 단 하나, 바로 '조정대상지역 내 주택'인지 여부다.
팔려고 하는 집이 조정대상지역 내에 있다면 신경 쓸 필요가 있지만, 그렇지 않다면 전혀 신경 쓸 필요가 없다. 중과주택이 몇 채이든 상관없이 말이다.
중과 대상이 되는 요건의 교집합
- 팔려는 주택이 조정대상지역 내에 위치한다
- 중과주택 수가 2주택 또는 3주택 이상이다
- 중과에서 제외될 만한 사연이 없다
양도소득세 중과가 적용되는 곳은 투기지역과 조정대상지역 내에 있는 주택이다. 그런데 2018년 4월 1일부터는 투기지역에 대한 중과는 사라지고 조정대상지역에 대해서만 중과가 적용된다.
참고로, 투기과열지구는 양도소득세 중과 규정과 아무 상관이 없다.
예컨대 대구시 수성구의 경우는 투기과열지구로 추가 지정되었지만 조정대상지역에는 포함되지 않는다.
중과주택의 지역기준 및 가액기준
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구분 |
지역 |
중과 대상 주택 |
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지역 기준 |
수도권, 광역시, 세종시 |
모든 주택(광역시 군지역, 수도권 및 세종시 읍면 지역 제외) |
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가액 기준 |
1) 광역시 군지역, 수도권 및 세종시 읍면 지역 2) 강원도, 충청도, 경상도, 전라도, 제주도 |
기준시가 3억 원 초과 주택 |
일단 지역기준에 해당되면 가액기준과 상관없이 무조건 중과주택이다.
헷갈리지 말아야 할 것은 조정대상지역과 이때의 지역기준이 다르다는 것이다. 조정대상지역은 경기도 일부 지역만 포함되고 광역시 중에서도 부산 일부 지역만 포함되지만, 중과주택 지역기준에는 경기도 모든 지역과 광역시 전체가 포함된다.
1차인 지역기준에서 벗어났더라도 2차로 가액기준이 한 번 더 적용된다.
기준시가는 국토교통부의 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 조회할 수 있으므로 내가 가진 주택이 3억 원을 초과하는지를 미리 확인해 둔다면 좋을 것이다.
중과주택 3주택 이상일 경우의 중과 배제 요건
- 지역기준 및 가액기준에 해당하지 않는 주택
- 소득세법상 민간임대주택: 2018년 9월 13일 이후부터는 주택을 1채 이상 보유한 사람이 조정대상지역 내 가액요건을 갖춘 주택을 취득해서 임대주택으로 등록하더라도 양도소득세가 중과되고, 장기보유특별공제도 적용받을 수 없다.
- 조세특례제한법에 의한 감면주택
- 상속주택: 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 상속주택
- 장기임대 국민주택
- 종업원에게 10년 이상 무상 임대한 주택
- 문화재주택
- 저당권 실행 및 채권변제에 의해 취득한 주택
- 장기 어린이집으로 사용했던 주택
- 앞 사연의 주택을 제외하고 남은 한 채의 주택
중과주택 2주택 이상일 경우의 중과 배제 요건
- 위의 10가지 사연
- 부득이한 사유로 1년 이상 거주한 주택
- 부모봉양을 위한 세대합가
- 혼인에 의한 세대합가
- 소송에 의해 취득한 주택
- 거주지 이전을 위한 일시적 2주택
- 기준시가 1억 원 이하 주택
조합원 입주권은 중과주택 수를 계산할 때 포함되지만 그 자체를 매도할 때에는 중과가 적용되지 않는다. 반면 분양권은 중과주택 수에 포함되지 않고 그 자체를 매도할 때에도 중과가 적용되지 않는다.
조합원 입주권도 양도할 때에는 중과가 적용되지 않고, 일반주택과 마찬가지로 일반세율을 적용받는다.
조정대상 지역이 아니기 때문에 언제 팔든지 중과가 아닌 일반세율을 적용받기 때문이다.
비과세주택은 전국의 모든 주택을 대상으로 숫자를 계산하며, 중과주택은 특정 지역의 주택만을 대상으로 계산한다.
6장. 월세 받을 때 반드시 따져야 할 종합소득세
합산해서 부부의 주택 수가 1채이고 공시가격이 9억 원을 초과하지 않으면 월세와 전세 모두에 대해 과세하지 않는다.
1주택자이지만 공시가격이 9억 원을 초과하면 월세 수입에 대해 임대소득을 매기게 된다. 수입금액 2000만 원을 기준으로 그보다 많으면 종합과세 대상이지만, 그보다 적으면 분리과세와 종합과세 중 원하는 방식을 선택할 수 있다.
주택 수에 따른 임대소득 과세 여부
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구분 |
월세 |
전세 | ||
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1주택 |
공시가격 9억 원 초과 |
2000만 원 초과 |
종합과세 |
비과세 |
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2000만 원 이하 |
분리과세와 종합과세 중 선택 | |||
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공시가격 9억 원 이하 |
비과세 | |||
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2주택 |
2000만 원 초과 |
종합과세 |
비과세 | |
|
2000만 원 이하 |
분리과세와 종합과세 중 선택 | |||
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3주택 |
2000만 원 초과 |
종합과세 |
3억 원 초과분 과세 | |
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2000만 원 이하 |
분리과세와 종합과세 중 선택 | |||
2019년부터는 전세보증금에 대한 소득세를 계산할 때 40m2 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택은 소형 주택이라 하여 주택 수에 포함시키지 않는다. 소형 주택은 열 채가 있든 백 채가 있든 소득세 대상이 아니라는 뜻이다.
(공동명의에서) 남편이 직장에서 월급을 얼마 받는냐와 상관없이 임대소득세는 모두 명의자인 부인의 몫이다.
직장에서 받는 근로소득 외에 보수 외 소득이 연간 3400만 원을 초과할 때에는 소득월액보험료라는 항목으로 별도의 보험료가 추과된다.
아래 요건 중 하나라도 해당하면 피부양자가 될 수 없다.
- 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득 합계 연 3400만 원 초과
- 재산세 과세표준 9억 원 초과
- 재산세 과세표준 5억 4000만 원 초과 9억 원 이하이면서 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득 합계가 연 1000만 원 초과
- 사업자등록이 있고 사업소득금액이 10원이라도 발생하는 경우
- 사업자등록을 하지 않았지만 사업소득금액이 500만 원을 초과하는 경우
- 직장가입자와 부양요건에 맞지 않는 경우
7장. 주택임대사업자 자세히 알아보기
민간임대주택법에 의한 임대주택 구분
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구분 |
단기민간임대주택 |
장기일반민간임대주택 |
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면적 |
제한 없음 (오피스텔은 85m2 이하) |
제한 없음 (오피스텔은 85m2 이하) |
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가액 |
제한 없음 |
제한 없음 |
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기타 제한사항 |
임대료 상승 연간 5% 이내 |
임대료 상승 연간 5% 이내 |
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임대의무기간 |
4년 |
8년 |
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세제혜택 |
개별법에 각각 규정 | |
소득세법상 장기임대주택의 요건 및 세제혜택
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구분 |
장기임대 | ||
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매입임대 |
건설임대 | ||
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면적 |
제한 없음 |
대지 298m2 이하, 주택 149m2 이하 | |
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가액 |
6억 원 이하 (비수도권 3억 원 이하) |
6억 원 이하 | |
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기타 제한사항 |
임대료 상승 연 5% 이내 |
임대료 상승 연 5% 이내 | |
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임대 의무 기간 |
5년 |
5년 | |
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양도소득세 중과 |
중과배제 |
중과배제 | |
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양도소득세 비과세 |
비과세주택 계산 시 주택 수에서 제외 |
비과세주택 계산 시 주택 수에서 제외 | |
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세제 혜택 |
장기보유 특별공제 |
6년 이상 임대 시 최고 10% 추가 |
6년 이상 임대 시 최고 10% 추가 |
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소득세(법인세) |
30% 감면(5년) 75% 감면(8년) |
30% 감면(5년) 75% 감면(8년) | |
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종합 부동산세 |
합산배제 |
합산배제 | |
조특법상 장기일반민간임대주택의 요건 및 세제혜택
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구분 |
장기일반민간임대주택 | ||
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장특준공공 |
감면준공공 | ||
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관련법 조항 |
조특법 제 97조의 3 |
조특법 제 97조의 5 | |
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등록 기한 |
제한 없음 |
취득 후 3개월 이내 | |
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일몰 기한 |
없음 |
2018년 말 혜택 종료 | |
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면적 |
국민주택 규모 |
국민주택 규모 | |
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가액 |
6억 원(비수도권 3억 원) |
6억 원(비수도권 3억 원) | |
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기타 제한사항 |
임대료 상승 연간 5% 이내 |
임대료 상승 연간 5% 이내 | |
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임대의무기간 |
8년 |
10년 | |
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양도소득세 중과 |
가액 6억 원(비수도권 3억 원) 이하면 중과 배제 |
가액 6억 원(비수도권 3억 원) 이하면 중과 배제 | |
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거주주택 양도소득세 비과세 |
거주주택 비과세 계산 시 가액 6억 원(비수도권 3억 원) 이하는 주택 수에서 제외 |
거주주택 비과세 계산 시 가액 6억 원(비수도권 3억 원) 이하는 주택 수에서 제외 | |
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세제 혜택 |
장기보유특별공제 |
8년 이상 50%, 10년 이상 70% |
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양도소득세 |
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양도세액 100% 감면 (농특세 20% 부담) | |
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소득세 |
가액 6억 원 이하면 75% 감면 |
가액 6억 원 이하면 75% 감면 | |
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종합부동산세 |
가액 6억 원(비수도권 3억 원) 이하면 합산 배제 |
가액 6억 원(비수도권 3억 원) 이하면 합산 배제 | |
주택 규모 및 가액별 세제혜택
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세목별 세제혜택 |
기준시가 6억 원 이하 국민주택규모 이하 |
기준시가 6억 원 이하 국민주택규모 초과 |
기준시가 6억 원 초과 국민주택규모 이하 |
기준시가 6억 원 초과 국민주택규모 초과 |
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취득세 |
혜택 가능 |
|
혜택 가능 |
|
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재산세 |
혜택 가능 |
|
혜택 가능 |
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종부세 |
혜택 가능* |
혜택 가능* |
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임대소득세 |
혜택 가능 |
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양도소득세 중과배제 |
혜택 가능* |
혜택 가능 * |
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장특공제 70% |
혜택 가능 |
|
혜택 가능 |
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양도소득세 100% 감면 |
혜택 가능 |
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혜택 가능 |
|
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양도세 비과세 거주요건 배제 |
혜택 가능 |
혜택 가능 |
혜택 가능 |
혜택 가능 |
* 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상인 자가 조정대상지역 주택 취득 시 혜택 불가
주택임대사업자에게는 다양한 혜택이 있다
취득세 감면
재산세 감면
일정 규모 이하의 임대주택을 2호 이상 등록했다면 2021년 12월 31일까지 재산세를 감면받을 수도 있다.
단기민간임대주택은 전용면적 60m2 이하일 경우 50% 감면, 60m2 초과 85m2 이하일 경우 25%를 감면받는다.
장기일반민간임대주택은 전용면적 40m2 이하일 경우 전액면제, 40m2 초과 60m2 이하일 경우 75% 감면, 60m2 초과 85m2 이하일 경우 50%를 감면받는다
종합부동산세 비과세
매입임대주택이 합산배제되려면 면적은 상관없이 가액 요건만 충족하면 되는데 등록 당시 기준시가가 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하이다.
소득세 및 법인세 감면
특별한 경우에는 임대의무기간 내에 매각해도 과태료를 부과하지 않는다. 첫 번째는 임대 사업자에게 매각하는 것이다. 다만, 포괄 양도하더라도 과태료 처분만 받지 않을 뿐 그동안 받았던 세제혜택은 다시 환수된다.
경제적 사정으로 매각을 할 때에는 '임대주택양도허가신고'를 해야 한다. 허가를 받고 양도를 할 때에는 취득세와 재산세를 다시 추징하지 않는다.
장특준공공은 8년 이상 임대하면 양도차익의 50%를, 10년 이상 임대하면 양도차익의 70%를 장기보유특별공제로 공제해준다.
장기일반민간임대주택에 대한 세제혜택은 자동으로 주어지는 게 아니라 신청을 해야만 받을 수 있다.
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