나는 쇼핑보다 경매투자가 좋다2

책 정보

 

나는 쇼핑보다 경매투자가 좋다2 - 다산북스

박수진 지음

 

이미지 출처: Google 

 

책을 선택한 이유

 

나는 쇼핑보다 경매투자가 좋다의 두 번째 책입니다.

 

 

책의 주관적 평점  ★★★★

 

2권에서는 권리분석에 대해 다루고 있습니다.

권리분석이라는 딱딱한 내용과는 달리 쉽고 가볍게 받아들일 수 있게 설명이 되어있습니다.

물론 깊이있는 내용은 아니지만 핵심적인 용어들이 잘 정리되어 있습니다.

 

책은 저자의 어머니가 경매에 입문하는 내용을 중심으로 진행되는데요

앞부분에 저자의 어머니의 고생스런 삶이 잠시 나옵니다.

 

생각해보면 우리가 부러워하는 소위 말하는 쉽게 돈을 버는 사람들 뒤에는

늘 이렇게 힘들게 돈을 버시는 분들이 있는 것 같습니다.

부동산의 급등, 전세비 상승 등등 누군가에게는 호재가 되는 비용들.

이 모든 것들이 생각해보면 저자의 어머니, 수많은 우리 부모님들이

저자의 어머니처럼 고생스런 삶의 사시며 한 푼 두 푼 모으신 것들에서 나오는 게 아닐까요?

 

 

인상 깊었던 부분

'무섭지 않아서 할 수 있는 것'과 '무서워도 해야 하는 것'에는 많은 차이가 있기 때문이다. 한때 무서움도 없는 호랑이 같은 모습에서 한없이 작고 나약한 어머니의 모습으로 나의 인식이 바뀌었지만, 그로인해 어머니가 위대한 분으로 인식이 바뀌었음은 어쩌면 당연하다고 할 수 있다.

 

 

지번도는 지도에 건물 번지, 도로의 현환 등을 자세히 그려놓은 것으로 5000분의 1 지번도가 제일 좋다.

 

 

낙찰을 받는 데도 시간이 좀 걸리고 명도 후 임대를 놓는데도 두어 달 시간이 좀 걸려, 여름에 받으면 가을 이사철, 그리고 겨울에 받으면 봄 이사철과 맞아떨어지지. 왜냐하면 세입자나 집을 구입하고 싶은 사람들도 그때 가장 많이 움직이니까.

 

 

노후한 주택들이 밀집된 지역을 묶어 개발하는 것을 재개발이라고 한다면, 지역의 교통/공원/편의시설/학군 등을 고려하여 주거지역 뿐만 아니라 기반시설까지 새롭게 마련하여 개발하는 것이 뉴타운이지. 그런데 도시재정비촉진을 위한 특별법이 생겨나면서 관련 규정이 완화되는 등의 법적 장치가 마련되어 개발과 진행을 원활하게 하겠다는 것이 재정비촉진지구야.

뉴타운이나 재정비촉진지구나 같은 것인데, 재정비촉진지구는 그래도 더 착착 개발시키겠다는 말이구나.

 

 

등기부등본상에 설정된 권리들 중에서 (근)저당, 가압류, 압류, 담보가등기, 강제경매기입등기 중에서 가장 먼저 설정되어 있는 권리를 말소기준으로 잡아 이 권리보다 이후에 오는 권리들은 말소기준권리와 함께 모두 말소된다.

 

임차인이 말소기준권리보다 먼저 설정되어 있다면 낙찰대금에서 배당받아도 되고 낙찰자에게도 인수를 시킬 수 있는 권리가 있다. 그걸 대항력이라고 해. 그런데 낙찰대금에서 배당받으려면 반드시 확정일자가 있어야 하고 배당요구도 해야 해.

 

말소기준권리보다 후순위에 오는 임차인은 말소기준권리자에게 돈을 주고도 남는 금액이 있으면 전입신고와 점유, 그리고 확정일자를 받아두면 배당받을 수 있다.

말소기준권리보다 후순위에 있는 임차인은 비록 보증금액을 다 받아가지 못한다 하더라도 낙찰자에게 대항할 수 없다.

 

임차권등기를 한 임차인과 강제경매신청을 한 임차인을 제외하고, 임차인은 반드시 배당요구종기일까지 배당요구를 해야만 한다.

 

당해세는, 만약 소액임차인이 있을 경우 최우선변제금액부터 먼저 줘. 예를 들어 서울 지역 6,000만원 이하의 소액임차인이 있을 경우 2,000만원 이하에 대해 변제를 해줘. 많은 사람이 당해세 부분을 간과하는데, 극세와 지방세가 있어. 당해세는 시군구청에 문의해보면 된다.

 

 

경매로 매각되는 부동산에 임차인이 있을 경우 알아두어야 할 것들

 

1) 말소기준권리보다 우선하여 오게 되는 대항력 있는 임차인이 있을 경우

• 말소기준권리: (근)저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, (강제)경매기입등기 중 가장 먼저 설정된 권리
• 대항력 있는 임차인: 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 하고 점유를 한 임차인

대항력 있는 임차인은

• 자신의 임차보증금을 매각대금에서나 소유자 또는 채무자 그리고 낙찰자 혹은 제3자에게서 모두 돌려받을 때까지 건물을 비워주지 않아도 되는 권리를 가진다.
• 확정일자를 갖춘 '대항력 있는 임차인'은 배당에 참여할 수 있다. 하지만 매각대금에서 배당받지 못한 금액이 있다면 그 금액은 낙찰자가 인수해야 한다.
• 확정일자가 있음에도 불구하고 배당요구를 하지 않았다면, 배당에 참여할 수가 없다. 이와 같은 경우는 낙찰자가 임차금의 보증금을 모두 떠안아야 한다.

2) 말소기준권리보다 후순위에 있는 임차인이 있을 경우

• 배당에 참여하여 배당은 받을 수 있으나 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없다.
• 낙찰자에게 대항하지 못하고 건물을 비워주어야 한다.
• 후순위 임차인도 확정일자를 갖추고 배당요구를 배당요구 종기일까지 해야만 배당에 참여할 수

3) 소액보증금액에 속하는 임차인이 있을 경우

• 최우선적으로 변제를 해준다.
• 기준: 주택임대차 보호법의 소액임차인 기준 및 최우선변제액
• 확정일자가 없어도 배당에 참여할 수 있으며 경매비용과 경매목적 부동산에 소요된 필요비와 유익비 다음으로 가장 먼저 변제받을 권리를 가진다. 이를 최우선변제권이라고 한다.
• 확정일자가 없어도 배당에 참여할 수 있으나 반드시 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야만 한다.
• 최우선변제권을 인정받기 위해선 경매신청기입등기 이전에 점유와 전입을 갖추어야 한다.

 

 

전입 신고를 했다고 하더라도 반드시 주민자지센터에서 전입세대 열람을 해야 한다. 전입세대 연람을 하기 위해서는 사이트에서 출력한 정보지와 전입세대 열람신청서를 작성해야 한다. 또한 '경매가 진행 중이다'라는 증거 자료를 보여주어야 한다.

 

관리실에서 부동산을 매입하려고 하는데 관리비 밀린 것이 있느냐고 묻는다.

 

현장조사를 하고 그 물건이 마음에 들면 으레 매각물건명세서를 확인하고 법원에 간다. 미처 사이트에 올라가지 못한 정보라 할지라도 법원에 비치되어 있는 매각물건명세서에는 기재되어 있거든.

매각이 진행되기 일주일 전부터 비치해두고 있고 법원의 경매계에 들러 확인하면 된다.

 

경매 당일 날 등기부등본을 반드시 확인한다. 대법원 등기소 사이트에서 권리변동이 있는지 없는지 봐야 한다.

 

낙찰자는 낙찰받는 순간부터 이해관계인이 되므로 법원에서 그동안 보지 못했던 관련 서류들을 볼 수 있어. 그 서류에는 임차인들의 부동산 계약서도 있어. 부동산 계약서에는 당연히 임차인의 연락처도 적혀 있고.

 

이사 안 나간다고 하면 배당금액에서 대출금 이자를 강제 집행한다고 하면, 그러니까 압류를 걸겠다고 말해면 보통은 집을 비워줘. 그래서 조금이라도 배당받아 갈 수 있는 임차인은 명도 협상을 하기가 수월한 편이야.

 

임차인이 법원에 가서 배당금을 받으려면 명도확인서를 낙찰자에게 받아가야 돼. 집을 비워주었다는 확인서지. 이 명도확인서와 낙찰자의 인감증명서를 들고 법원으로 가면 배당금을 줘.

 

 

오피스텔 투자 시 알아두어야 할 법률적 것들

• 오피스텔을 주택으로 임대를 놓게 되면, 주택으로 간주하게 된다. 주택임대사업자 등록을 할 때에는 오피스텔은 제외가 된다.
• 오피스텔을 낙찰받고 잔금 대출을 받을 때도 일반 주택과는 다르다. 오피스텔의 대출 비율을 감정가 또는 낙찰가의 80%에서 이 80%로 대출 가능 금액까지로 잡는다. 왜냐하면 오피스텔은 보통 소액 보증금을 받고 월세를 받는 경우가 많으므로 최우선 변제금을 받아 갈 금액을 미리 계산하고 대출을 해주기 때문이다.
• 오피스텔의 전용 사이즈는 큰 것이 다 좋은 것은 아니다. 오피스텔은 무엇보다 임대수익을 따져 보아야 한다. 한 지역의 오피스텔 임대료는 전용 사이즈에 따라 크게 다르지 않다. 하지만 경매로 매각되는 물건은 이런 물건의 감정가가 사이즈별로 다르다.

 

가족 구성원들의 전입일이 다르면, 그 구성원 중에 가장 빠른 전입일로 인정받게 된다.

 

전세권을 설정한 임차인을 제외한 임차인들에게는 경매신청 권한이 없다.

(근)저당권이나 담보가등기권자는 바로 경매를 신청할 수 있는 권한이 있어 이런 권리자에 의해 진행되는 경매를 임의 경매라고 한다.

그런데 임차인들이나 가압류권자처럼 경매신청권한이 없는 권리자가 경매신청을 하려면 따로 판결을 받아야만 할 수 있다. 그러므로 이것을 강제 경매라고 한다.

 

임차권등기권리자란, 임차인이 임대차계약기간이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 자신의 전입과 점유의 효력을 유지하기 위해 등기부에 임차권을 설정해놓는 것을 말한다. 이사를 가도 그대로 해당 부동산에 이전 전입과 점유의 효력을 가진다.

 

토지별도등기는 건물을 짓기 전에 토지에만 설정된 저당권이나 가압류를 말한다.

요즘은 토지에 설정된 권리의 채권자들에게 채권신고를 하게 한 후 배당을 해주고, 그 권리를 말소시키는 경우가 많다. 하지만 채권자가 신고를 하지 않았다면 다음 두 가지 경우이다.

첫째, 낙찰자에게 권리를 인수시키겠다는 것이며,

둘째, 실체가 없는 권리가 남아 있는데 아직 토지등기부등본의 말소촉탁이 되지 않은 상태로 남아 있는 경우이다.

만약 채권자의 채권 신고가 없어도 인수되는 금액이 소액인 경우와 실체가 없는 토지별도등기인 경우는 좋은 투자의 기회가 되기도 한다.

 

 

토지별도등기에 대한 정리

• 토지별도등기는 토지소유자가 건물을 건축하기 전인 나대지 상태에서 토지에 저당을 설정하고 변제하지 않은 경우나 어떤 채권자가 해당 토지에 가압류등기를 설정한 경우, 또는 경매로 매각될 경우를 말한다.
• 토지에 따로 설정된 근저당이나 가압류는 매각이 될 경우 낙찰자가 인수해야 하므로 유의해야 한다.
• 토지에 설정된 권리를 인수해야 하는 경우, 입찰자는 인수 금액을 감안하여 입찰가를 써야 할 것이다.
• 토지에 설정된 권리의 채권 금액이 모두 변제되었는데도 말소를 하지 않은 상태로 남아 있는 경우, 낙찰자가 인수해야 할 채권금액은 없다.
• 토지에 별도로 설정된 등기권자가 채권신고를 하고 매각대금에서 배당을 받아 가는 경우, 낙찰자가 따로 인수해야 할 금액은 없다. 따라서 토지별도등기권자의 채권신고 유무를 따져보아야 할 것이다.

 

유한회사는 이렇다.

• 소수의 사람들이 주주가 되어 설립하는 회사
• 성격은 법인과 같음
• 법인은 설립 자본금이 최소 5,000만원 이상인데 반해 유한회사는 첫 자본금이 1,000만원 이상이면 설립할 수 있음

 

유치권 행사를 하려면 반드시 공사가 끝나고 대금을 못 받았을 경우, 바로 점유가 시작되어야 하고 점유는 하루라도 빠지지 안호 지속적으로 해야만 유치권을 인정을 받아.

 

 

유치권이 있는 물건, 투자할 때 알아야 할 법률적 것들

• 유치권자의 점유는 적법한 것이 되어야 하며, 채무자의 승낙없이 유치물을 사용, 대여, 담보제공을 한 경우에는 그 유치권은 소멸한다.
• 매각결정기일까지 유치권신고를 해도 무방한 것으로 나와 있다. 이렇게 되다 보니 낙찰 후 유치권 신고자가 나오면 낭패가 아닐 수 엇다. 그래서 매각결정기일 전에 유치권이 신고가 되었다면 그 금액을 감안하여 입찰가를 쓰거나 입찰을 포기할 수도 있는데 낙찰 후의 유치권 신고자가 나오면 보통 낙찰불허가 신청을 하게 된다.
• 건물이 완공된 후 어떤 권리도 설정되어 있지 않다가 어떤 채권자가 자신의 채권을 돌려받기 위해 판결을 받아 이 건물을 경매로 넘기게 되는데 이때 등기부에 기재되는 것이 바로 '강제경매개시결정기입등기'이다. 강제경매개시결정기입등기는 압류의 효력이 있다하여 이 등기가 설정된 후 유치권을 주장할 경우 그 유치권을 인정받기가 힘들다.
• 유치권자가 임대를 놓는 경우 임차인이 유치권자의 점유를 대신한다고 볼 수 있는데 이를 간접점유로 본다. 하지만 임대도 소유자나 채무자의 승낙을 받은 적법한 임대여야 한다. 그리고 임차인은 유치권자를 대신하여 점유를 하고 있을 뿐 임차인이 유치권자를 대신하여 유치권을 타인에게 주장할 수 없다.
• 유치권자가 채권의 변제 대신 해당 건물을 대물로 받은 경우 유치권 소멸로 본다.
• 유치권자는 인도명령 대상이 아니다. 명도 소송을 통해 명도를 해야만 한다. 하지만 유치권으로 인정받지 못할 경우 불법점유자로 보아 인도명령대상이 된다.
• 유치권이 설정되어 있는 물건에 대한 잔금대출 문제이다. 보통 금융권에선 유치권이 설정되어 있으면 대출을 해주지 않는다.
• 다른 채권의 문제로 해당 부동산에 점유하여 유치권을 주장할 수 없다. 유치권의 주장은 반드시 해당 부동산에서 발생된 채권에 한해서 주장할 수 있다.
• 유치권자의 점유는 지속되어야 한다. 하루라도 점유를 상실하였다 다시 점유를 개시하여도 유치권은 소멸된다.
• 건물 전체가 나왔는데 유치권자가 공용부분에 대해 유치권을 주장할 경우는 공용부분을 제외하고 건물을 사용하는 데가 무리가 없는 걸로 본다.
• 유치권을 주장하지 않겠다는 특약이 있었다면, 유치권자는 유치권을 주장할 수가 없다.
• 허위 유치권이 많다. 이는 유찰이 될 경우 본인이 입찰하려고 일부러 유치권 신고를 하기도 한다.

 

 

출처: 나는 쇼핑보다 경매투자가 좋다2, 다산북스